【华创证券】土地成交市场2023三季度报告：土地市场仍低温运行，Q3城投拿地占比环比提升

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继上半年土地市场“冷热不均”持续演绎后，前三季度整体和第三季度土地市场表现如何？下文将对全国和各省市土地成交情况及城投拿地情况展开深入探讨。土地成交数据方面，统计全市场招拍挂的土地成交明细，以便对城投拿地等情况进行具体分析，与财政厅所统计的土地出让金额具体数值略有出入，但趋势保持一致。本篇报告土地成交数据依据wind口径，提取日期为10月15日。2023年前三季度土地成交市场呈低温运行态势，Q3土地成交同比环比均转弱，但无论前三季度还是单独从Q3看，成交溢价率均同比提升近1个百分点。其中，前三季度城投拿地金额及占比同比均有所下降，Q3城投拿地金额及占比同比均下降，但环比均有所提升。土地成交方面，累计看，2023年1-9月土地成交金额24537.47亿元，同比下降26.47%，而成交溢价率同比提升0.99个百分点至6.13%，土地成交依然偏冷；2023Q3土地成交金额9250.85亿元，同比、环比分别下降33.99%、6.37%，成交溢价率同比提升0.92个百分点至5.27%，环比下降1.59个百分点。城投拿地方面，累计看，2023年1-9月城投拿地金额8105.12亿元，同比下降37.47%；2023Q3城投拿地金额3486.19亿元，同比下降39.46%、环比增长29.24%。城投拿地占比方面，累计看，2023年1-9月城投拿地占比同比下降5.81个百分点至33.03%左右；2023Q3城投拿地占比同比下降3.41个百分点至37.69%、环比提升10.38个百分点。前三季度，2/3以上省份和地市土地成交金额同比下降。分省看，低基数效应下，天津同比增速位列第一，海南、黑龙江、内蒙古等地同比也有所改善，而青海、上海、福建同比降幅超50%。地市层面，有成交的地市中102个成交金额不足10亿元，233个地市土地成交金额同比下降，土地市场整体表现依然偏弱。市场关注度较高的天津、柳州、昆明土拍情况有所改善，而兰州、青岛回落明显。

2023Q3，绝大多数省份土地成交金额同比下降，土地市场低温运行。分省看，海南在低基数效应下土地成交金额同比增速第一，河北、宁夏也略有改善，而其余各省同比均下降，青海、上海、湖南、湖北、山东降幅超50%。地市层面，广州、成都、南京、杭州成交金额超300亿元。土地成交金额方面，1-9月，成交额位居前列的区域包括浙江、江苏、广东，分别为3747.65亿元、3547.69亿元、2352.74亿元，而成交规模不足100亿元的区域有青海、宁夏、黑龙江、甘肃，两极分化较明显。从Q3来看，江苏、浙江土地成交额超1000亿元，但青海、宁夏、黑龙江等10个区域成交额不足100亿元。土地成交增速方面，1-9月，23省土地成交额同比下降，低基数效应下天津同比增速达117.09%，位列第一，海南、黑龙江、内蒙古、吉林、河北、宁夏也有所改善，而青海、上海、福建同比降幅超50%。从Q3来看，海南、河北、宁夏同比有所改善，其余地区中青海、上海、湖南、湖北、山东降幅超50%。成交溢价率方面，1-9月，海南、江西、山西等18个区域溢价率超5%，重庆、辽宁、吉林等7个区域溢价率低于3%；天津、福建、湖北等20个区域土地成交加权平均溢价率同比上升，其中湖北、湖南溢价率较高主要为城投溢价拿地。从Q3来看，天津、山西、青海等14个区域溢价率高于5%，吉林、湖南、重庆等11个区域溢价率低于3%；天津、山西、青海等16个区域土地成交溢价率同比上升，而江西同比下降近6个百分点。

土地成交金额方面，土地市场持续低温运行，1-9月，杭州、广州、成都、南京、苏州、西安、宁波等7个地市土地累计成交额超500亿元，而发生土地成交的地市中102个地市成交金额不足10亿元，主要集中于甘肃、黑龙江、内蒙古、新疆、云南、辽宁等地。从Q3来看，广州、成都、南京、杭州成交金额超300亿元。土地成交增速方面，1-9月，233个地市土地累计成交额同比下降，成交额前30的地市中，盐城、扬州增速超100%，石家庄和广州也在50%以上，合肥、厦门、青岛、深圳同比降幅超50%。从Q3来看，其中盐城、扬州、宁波、广州、石家庄增速超50%，深圳、厦门、青岛等11个地市同比降幅超50%。成交溢价率方面，1-9月，105个地市土地成交加权平均溢价率超5%，175个地市低于3%。成交额前30的地市中，台州、合肥、泉州溢价率超10%，郑州、南通、无锡、济南等9个地市溢价率低于3%。从Q3来看，其中台州、佛山、合肥、泉州、深圳溢价率超10%，台州、佛山同比提升10个百分点以上。云南省：2023年1-9月累计土地成交额为214.09亿元，同比下降3.48%，Q3成交额60.92亿元，同比下降33.42%，其中昆明市1-9月累计土地成交额为72.56亿元，同比增长27.49%，Q3成交额19.03亿元，同比下降32.19%。整体看，昆明今年前三季度土地市场有所改善，拿地金额前五的企业包括昆明市安居集团有限公司（城投公司）、昆明云睿投资有限公司（东方航空子公司）、云南华泽置业有限公司（云南建投子公司）、安宁创佳房地产开发有限公司（民营房企）、昆明杰盛房地产开发有限责任公司（昆明盘龙区

建投子公司）。天津市：2023年1-9月累计土地成交额为376.96亿元，同比增长117.09%，Q3成交额85.25亿元，同比下降12.24%。拿地金额前五的企业包括天津东辉产创有限公司（中国金茂子公司）、中车科技园发展有限公司（中国中车子公司）、重庆中交置业有限公司（中国交建子公司）、中海企业发展集团有限公司（中国海外兴业子公司）、天津城投置地投资发展有限公司（津城建子公司）。山东省：2023年1-9月累计土地成交额为1455.95亿元，同比下降38.89%，Q3成交额505.09亿元，同比下降50.64%。青岛、潍坊、济南、济宁1-9月累计土地成交额同比均有下滑，其中Q3济南土地成交金额同比有所增长。广西壮族自治区：2023年1-9月累计土地成交额为264.93亿元，同比下降30.15%，Q3成交额100.50亿元，同比下降14.02%。其中柳州1-9月累计成交额26.08亿元，同比增长24.35%，Q3成交额16.86亿元，同比增长84.86%，主要为城投公司拿地带动，柳州拿地前三的企业包括柳州市龙建投资发展有限责任公司（柳州轨交子公司）、柳州阳和开发投资有限公司、广西柳州市东城投资开发集团有限公司。甘肃省：2023年1-9月累计土地成交额为80.84亿元，同比下降38.69%，Q3成交额27.85亿元，同比下降23.31%，其中兰州市1-9月成交额9.04亿元，同比下降81.52%，Q3成交金额为1.86亿元。城投拿地不同区域分化明显，经济大省城投拿地金额较大。前三季度，城投拿地金额8105.12亿元，同比下降37.47%，拿地占比33.03%，同比下降5.81个百分点。分省看，22省城投拿地金额同比下降，17省城投拿地占比同比下降。地市层面，城投拿地金额位居前30的地市主要分布在江苏、浙江、山东等地，盐城、成都、南京、广州城投累计拿地金额超200亿元，扬州、盐城、眉山、岳阳等14个地市城投拿地占比超50%。重点关注区域中，青岛城投拿地占比下降，柳州、兰州等地占比有所上升。2023Q3，城投拿地金额3486.19亿元，同比下降39.46%，拿地占比37.69%，同比下降3.41个百分点。分省看，江苏、浙江、四川、山东城投拿地金额超200亿元，青海、重庆、天津、辽宁拿地占比提升明显。地市层面，盐城、南京、成都、扬州、无锡城投拿地金额超100亿元。

城投拿地金额方面，江苏、浙江、山东、四川1-9月城投累计拿地金额超500亿元、Q3超200亿元，而青海、宁夏、黑龙江1-9月不足10亿元、Q3不足2亿元。从增速看，宁夏、辽宁、吉林、天津1-9月城投累计拿地金额增幅超50%、上海、青海、福建降幅超50%，青海、辽宁、河北、内蒙古Q3增幅超50%、而北京、上海、福建等12个区域降幅超50%。城投拿地占比方面，贵州、湖南、广西1-9月城投累计拿地占比超50%，而上海低于10%，区域间分化明显。从同比变化看，吉林、辽宁、重庆1-9月城投拿地占比提升超10个百分点，而上海、福建、广东等17省占比有所下降，其中6省下降10个百分点以上。从Q3来看，青海、重庆、天津、辽宁拿地占比提升明显，分别同比提升34.26个百分点、28.37个百分点、23.39个百分点、21.97个百分点，而海南、福建下降20个百分点以上。城投拿地金额位居前30的地市主要分布在江苏、浙江、山东等地。1-9月，盐城、成都、南京、广州城投累计拿地金额超200亿元，盐城、南京、成都、扬州、无锡Q3城投拿地金额超100亿元。从增速来看，扬州、盐城、石家庄1-9月城投累计拿地金额同比增长超100%，而苏州、杭州、深圳、嘉兴、长沙、宁波同比降幅超50%。城投拿地方面，扬州、盐城、眉山等14个地市1-9月城投累计拿地占比超50%，杭

州最低，为12.21%。从同比变化看，宜昌、扬州、岳阳1-9月城投拿地占比同比提升超20个百分点，而苏州、广州同比下降超20个百分点。从Q3来看，扬州、徐州、常州等15个地市城投拿地占比超50%，而杭州、深圳低于20%。从同比变化看，宜昌、温州、常州等7个地市Q3城投拿地占比同比提升超20个百分点，宁波、杭州、台州、郑州同比下降超20个百分点。1-9月，云南、广西、甘肃城投拿地金额同比下降、占比同比提升，而昆明、柳州、兰州均有所提升；天津城投拿地金额同比增长，而占比同比下降12.61个百分点；山东城投拿地金额同比下降，下属地市中青岛降幅较大（83%），山东城投拿地占比同比提升，青岛、济南、济宁、潍坊中仅青岛有所下降。从Q3来看，云南城投拿地金额同比下降5%，但其占比同比提升10.81个百分点，其中昆明两者均大幅提升；天津、广西城投拿地金额及占比均同比提升，广西下属柳州也有所提升；山东、甘肃城投拿地金额及占比均同比下降，山东下属地市青岛、济南、济宁、潍坊城投拿地金额均同比下降，青岛降幅最大，其次为潍坊，城投拿地占比仅济宁同比提升，而甘肃下属兰州城投拿地金额及占比均同比提升。

2023Q3，拿地金额位居前30的城投主体主要分布在浙江、江苏等地。从城投主体具体拿地金额来看，湖北港合有限公司、武汉市江夏国有投资控股集团有限公司拿地金额超25亿元，南京南部新城会展中心发展有限公司、成都华创星空城建筑工程有限公司、宁波市轨道交通物产置业有限公司等10家主体拿地金额在20-25亿元之间。从拿地金额相对当地土地成交总额占比来看，南宁轨道地产集团有限责任公司、菏泽市定陶区畅通基础设施投资有限公司、江苏中兴控股集团有限公司占比超40%，相对较大。

其一，三季度以来，稳地产政策信号频繁释放，房企融资环境有望改善，或带动土地市场回温。在中央政治局会议定调下，多部委频繁表态支持优化房地产政策，包括优化购房政策、支持房企融资、推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设等，地方也逐步优化调整地产政策，10月底召开的中央金融工作会议中也提及“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱”，房企融资环境有望改善。

其二，9月末以来，多地取消土拍限价制度，或有利于增强土拍市场活跃度，带动土地市场回温。据经济观察网，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含“建议取消土地拍卖中的地价限制”等，且有济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等地已开始进行落实，后续若推广开来，或有助于增强土拍活跃度，带动地价回归市场，或优先带动核心城市地块受到市场追捧。土地明细数据统计有偏差。本文所用土地成交数据主要来自于Wind数据库，经处理后得到报告中呈现结果，与实际情况相比，或存在一定的由于数据来源、处理与口径问题导致的数据统计与计算偏差。城投公司口径统计有偏差。我们结合土地成交人的主营业务、股权结构等多维度信息进行分析，判断公司是否为城投公司，将部分未发债城投纳入统计范围内，口径更为广泛，可能存在部分公司识别偏误。房地产市场及土地市场复苏不及预期。若稳地产政策效果不及预期，土地市场或持续低温运行，进而导致区域土地出让收入降低，影响区域偿债能力，或引发估值波动风险。

组长、首席分析师：周冠南中央财经大学经济学硕士。曾任职于中信银行。2015年加入华创证券研究所。司。2020年加入华创证券研究所。分析师：靳晓航中央财经大学会计硕士。2020年加入华创证券研究所。分析师：许洪波中央财经大学金融硕士。2020年加入华创证券研究所。分析师：葛莉江上海财经大学数量经济学硕士。2021年加入华创证券研究所。分析师：宋琦中央财经大学国际商务硕士。2021年加入华创证券研究所。研究员：王紫宇中央财经大学金融硕士，曾任职于泰康资产，2023年加入华创研究所。助理研究员：董含星中国地质大学应用经济学硕士。2022年加入华创证券研究所。助理研究员：郝少桦中央财经大学会计硕士，2022年加入华创证券研究所。助理研究员：李阳中国人民大学金融硕士。2023年加入华创证券研究所。助理研究员：王少华西南财经大学金融学硕士。2023年加入华创证券研究所。助理研究员：李宗阳上海交通大学工学学士，中央财经大学金融硕士，2023年加入华创证券研究所。研究员：张文星分析师：靳晓航中央财经大学会计硕士。2020年加入华创证券研究所。分析师：许洪波中央财经大学金融硕士。2020年加入华创证券研究所。分析师：葛莉江上海财经大学数量经济学硕士。2021年加入华创证券研究所。分析师：宋琦中央财经大学国际商务硕士。2021年加入华创证券研究所。研究员：王紫宇中央财经大学金融硕士，曾任职于泰康资产，2023年加入华创研究所。助理研究员：董含星中国地质大学应用经济学硕士。2022年加入华创证券研究所。助理研究员：郝少桦中央财经大学会计硕士，2022年加入华创证券研究所。助理研究员：李阳中国人民大学金融硕士。2023年加入华创证券研究所。助理研究员：王少华西南财经大学金融学硕士。2023年加入华创证券研究所。助理研究员：李宗阳上海交通大学工学学士，中央财经大学金融硕士，2023年加入华创证券研究所。研究员：张文星南京理工大学国际商务硕士。曾任职于天风证券研究所。2023年加入华创证券研究所。

推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%－5%；回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明：分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。本报告仅供华创证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。本报告仅供华创证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华创证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。证券市场是一个风险无时不在的市场，请您务必对盈亏风险有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。