2024房地产行业报告：保障房建设助力新青年宜居宜业

1、政策利好下，保租房建设稳步推进1.1、2021年以来保租房筹集建设均超额完成

2021年国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》指出，近年来政府和地方机构扎实推进住房保障工作，有效改善了城镇户籍困难群众住房条件，但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，仍需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

根据我们报告《保障房系列报告一：租售并举双轨制逐渐完善，保障房建设破竹建瓴》统计，自2021年4月政治局会议以来，政府一直呼吁增加保障性租赁住房的建设与供给，出台了一系列财政补助、土地优先供应、信贷扶持、税费减免等支持政策，统筹推进住房保障工作。规划方面，“十四五”期间，我国计划建设筹集保租房870万套，预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难，可完成投资3万亿元左右。其中北京、上海、广州、深圳4 个一线城市十四五期间将分别筹建保租房40万、47万、60万、60万套，保租房筹建都将达本市住房供应总量的40%以上。

实际完成情况方面，根据国家统计公报数据显示，2021-2022年全国保障性租赁住房开工建设和筹集分别为94、265万套，合计筹集建设359.2万套，超额完成333.6万套的筹集计划。2023年全国计划筹集建设保障性租赁住房204万套，根据上观新闻报道，预计2023年底全国累计筹集规模将达到565万套，则对应2023年完成比例101%，累计完成占“十四五规划”比例为65%。

1.2、上海推行“一张床、一间房、一套房”保租房体系

作为超大城市，上海在建设保租房道路上，一直走在前列。根据上海市住房规划，到“十四五”期末，累计建设筹措保租房总量达到60万套（间）以上，其中形成供应40万套（间）左右。筹建方面，2021年之前上海市共筹建13.7万套，2021-2023年上海市分别筹建6.8、18、8.1万套，完成“十四五”末计划77.7%。根据上海市市长龚正答记者问数据，2024年上海市将筹建7万套。按照“十四五”期间上海市计划建设筹措47万套保租房目标，2025年则计划筹建7.1万套。至此，上海市截至“十四五”末，将累计筹建60.7万套保租房，超额完成60万套目标。供应方面，截至2023年12月7日，上海已累计供应保租房26.7万套，完成“十四五”规划期末总量的66.8%，剩余供应13.3万套。

在官方定义中，保租房是为了解决新市民、青年人阶段性住房困难。上海给出的对应方案是三个一：一张床、一间房、一套房。其中一张床主要是为了留住城市建设群体，在上海的标杆项目是“新时代城市建设者管理者之家”。据我们不完全统计，截至2024年3月底，上海已建成新时代城市建设者管理者之家达到了24个，筹集床位总数近1.3万张。月租金大致在500元至1000元左右。而一间房和一套房则更多针对想在上海留下来的中高收入人群，故月租金也会相应提高。

截至2024年一季度，据URI不完全统计，上海保租房项目已超100个，房源总量近30万套（间）（含新建与纳保项目），其中新建项目占比达67.8%。随着保租房市场份额占比的扩大，其对租赁市场起到了“压舱石”和“稳定器”的作用。上海保租房主要是通过“随申办”APP进行申请，截至2024年4月初，“随申办”APP已上线75个保障性租赁住房项目，34个项目需要轮候，其中慧智·芳华公寓、慧智·有巢公寓、市北高新人才公寓·西苑轮候比例超100%。从项目分布来看，上海保租房分布区域广，16个行政区域及临港新城均有项目。将项目按照区域进行统计，可以发现如下几个特点：1、浦东、闵行区总套数最多，均超万套；2、黄浦区保租房租金均值最高，达12612.5元/月；3、因城投临港项目套数较少，轮候比例达96%，除去临港区外，最高的四个区域分别为黄埔、静安、浦东新区、金山区，均位于30%左右；4、保租房小户型占比大，一居室与单间合计占比达82.5%。为了更好感受上海保障性租赁住房实际进展以及居住体验，近期我们实地探访了上海市部分热门保障性租赁住房项目。

2、华润有巢马桥AI店：多元化住房供应，打造示范级租赁社区

2.1、华润示范级保租房社区，保障城市建设者居住需求

华润有巢是中国领先的城市投资开发运营商华润置地于2018年创立的长租公寓品牌，以服务国家战略、大力发展租赁住房为品牌使命，多措并举、先行先试，深度参与保障性租赁住房建设。截至2024年4月初，华润有巢在上海有11个租赁住房的项目，提供租赁房源超过1.2万间，其中接近半数坐落在闵行区。“有巢国际公寓社区马桥AI店”就是其中保障性租赁住房项目的代表，其是华润置地在闵行区打造的首个示范性租赁社区，项目地处上海马桥人工智能创新试验区及南上海高新制造带核心位置，区域内公共交通网络发达，通勤便捷。项目获取时间为2019年底，首批开业时间为2022年6月，并纳入保障性租赁住房。项目占地面积共4.2万平米，总建面近12万方，包含8栋15层住宅楼、1栋3层公共服务配套楼，共可提供2483套精装公寓。同时配有近1300方商业（包含咖啡美食、生鲜超市、美发美甲、快递收取等不同业态）、超4000方公共配套服务设施及800余个停车位。

同时该项目也包含闵行区首个“新时代城市建设者管理者之家”，主要集中于公寓5号楼1-5低楼层（下文所提及的“一张床”）。其建设初衷，是为了满足城市建设者以及城市运行一线务工人员的实际需求、提供多元化服务，解决他们最关心、最直接、最现实的住房问题。

2.2、户型多样设施齐全，一站式解决人才住房之忧

户型方面：该社区设计了包含“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁产品，且一间房占比较大。其中，“一套房”产品179套，包括两室房源143套、一室一厅房源36套，面积均为60平方米；“一间房”房源2166套，其中一居室1180套，面积为40平方米，单间986套，面积为35平方米；“一张床”则是共有138套房源、440个床位，并分为双人间56间和四人间82间。户型均为精装南北朝向配有全景大窗，采光通风好，可直接拎包入住，同时可办理居住证。

租金方面：35平米单间租金1900-2200元/月、40平米一居室租金2200-2500元/月、60平米两室及一室一厅租金3200-3600元/月。而四人间和两人间充分兼顾到一线工作者的收入水平和承受能力等因素，租金分别仅为500元/月和900元/月。租金变化方面，该保租房项目租金需低于市场价9折，且每年涨幅需控制在2%-5%以内，其中市场价格是租赁备案中心通过项目备案得到。

公共配套：项目在提供多元化的安居户型基础上，还配备了诸多共享配套设施，室内包含台球区、健身房、公共洗衣房、公共厨房、公共浴室等，室外公区含有篮球场、羽毛球场等。同时项目配备智能门禁、单元大堂配备人脸识别、宿舍智能门锁等，以此保障社区安全。入住前提供免费保洁服务，入住后家具非人为损坏也可免费求助保修。

租赁条件：对于“一套房”和“一间房”其租赁条件相对比较宽松。根据随申办APP，需要满足以下两个条件。1、在上海市内有合法就业；2、在上海市内无房或有房但在闵行区人均住房建筑面积低于15平米。且一个家庭或者单身人士只能承租一套。而对于“新时代城市建设者管理者之家”而言，申请条件则只可以为建筑施工及环卫绿化快递医护等行业一线职工。且根据项目人员介绍，只可以为单位集体申请，不接受个人单独申请。项目租赁时间最短是12个月，当时正值春节活动，最短可以2个月起租。其中租金及押金支付方式为押一付一、押一付三都可以，没有强制要求，提前一个月申请退租即可返还全额押金。

入住情况：2023年底项目整体入住率为80%，空置率相对较高。主要原因有：1、虽然项目首开时间为2022年6月，但首批仅有400间。二批次于2023年3月开放，营业时间较短；2、受临近春节影响，5号楼两人间和四人间退租率较高，其中5号楼入住率仅为70%。根据上海基层党建公众号数据显示，项目已入住租客以20岁至30岁的年轻人为主，其中企、事业单位人员占51%，一线产业工人占35%。此外还有约14%的城市基础设施和公共服务行业人员。我们对该项目租金收益率进行测算，主要做出以下假设：收入层面：按照两室、一室一厅、一居室、单间、双人间、四人间户型出租率分别为100%、90%、85%、85%、70%、70%假设，可以得到整体出租率为85%。月租取区间中值，收缴率假设100%，后可得该条件下项目年租金收入为5828.25万元。

成本层面：（1）该地块最终土地成交价为34487万元；建筑面积为11.7万方，建安单方假设4000元/平米，则建安成本为46800万元；每套公寓假设装修标准10万元，则总装修成本为24830万元，故项目前期总投资成本106117万元；（2）根据用途营运成本主要可分为空置房源管理费、物业管理费、折旧摊销费、职工薪酬和其他费用。分别为年租金收入的5%、5%、15%、5%、2%；假设不额外产生管理费用、财务费用。考虑减免后的各项税费为年租金收入的5%。故可得项目年营业总成本为2156.5万元。故最终根据以上假设，可以最终得出项目年净利润为3671.8万元，租金收益率为3.5%。

3、城投宽庭江湾、光华社区：规模最大保租房REITs项目，推动保租房标准化发展

3.1、地理位置优越，具备区块独特竞争力

城投宽庭是上海城投集团2019年发布的租赁住房品牌，推动保租房向标准化、品牌化发展。截至2023年底，城投宽庭在上海4大区域布局10大社区，落实房源超1.7万套。已开业运营湾谷、江湾、光华、浦江、张江（北）、临港、泊湾7个社区，除湾谷社区以外其余6个社区均已纳入保障性租赁项目。整体规模位于上海市场前列，并保持着迅速增长的规模趋势。

位于杨浦区的城投宽庭·江湾社区（以下简称“江湾社区”）、城投宽庭·光华社区（以下简称“光华社区”）两个保租房项目，已经成功作为国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“国泰君安城投宽庭保租房REITs”，基金代码:508031）的底层资产，于2024年1月12日在上交所上市。江湾社区、光华社区地块分别于2018年7月和2018年11月由上海城投获取，运营开始时间分别为2022年11月和2023年3月。共计可提供2953套保障性租赁公寓。

江湾社区和光华社区交通十分便利，分别临近地铁10号线殷高东路站。区位优越，均地处杨浦区新江湾城，临近尚浦领世、湾谷科技园、创智天地等办公园区及复旦大学、上海财经大学、同济大学等高等院校；配套设施完善，周边有悠方购物中心、上海·星汇广场、国华广场等商业配套及新江湾城公园等景观资源。优越的区位且租金是同地段同品质市场化项目的90%左右，叠加资产区位具有一定的租赁住房供给稀缺性，具备独特竞争力。

3.2、高品质居住体验，满足多群体租赁需求

（1）江湾社区户型方面：江湾社区项目共有可出租房间1719 间，其中一室户型面积为29-34 平方米，共918 间：一室一厅户型面积为41-48平方米，共276间：一室二厅户型面积为63-68平方米，共325间：二室二厅户型面积为约73平方米，共96间：三室二厅户型面积约99平方米，共104间。项目以精装标准交付，租户可拎包入住。室内配置齐全，配备有空调、洗衣机、冰箱、热水器等家电设施，以及床、床垫、餐桌、餐桌椅、衣柜等家具。

租金方面：29-34平一室租金范围为3924-4931元/月，41-48平一室一厅租金范围为5157-6375元/月，63-68平一室二厅租金范围为7776-8892元/平，73平二室二厅租金范围为8739-9643元/月，99平三室二厅租金范围为10908-12037元/月。截至定价时点2022 年8 月，江湾社区项目备案租金为141.1元/月/平米，同地段同品质市场租赁住房租金为156.8元/月/平米，即江湾项目备案租金低于同地段同品质市场租赁住房租金90%。后续经营期内，每年租金涨幅低于5%，租赁合同期内的，租金不作调整。

公共配套：同华润有巢项目一样，江湾社区也配置了公共洗衣房、健身房、公共厨房等多元业态。服务方面含有大件快递代收服务、入户保洁、入户维修、衣服干洗、场地租赁、代订服务（鲜花、果篮）、24个小时保安等，为社区居民带来更加丰富和便捷的生活体验。安防层面，项目入户大堂配置门禁人脸识别，入户门为指纹密码锁等。

租赁条件：对于“一居室”和“二居室”其租赁条件相对比较宽松。根据随申办APP，需要满足以下两个条件。1、在上海市内有合法就业；2、在上海市浦西杨浦、虹口、黄浦、静安、徐汇、普陀、长宁7个中心城区及浦东新区（外环以内）人均住房建筑面积低于15平米。且一个家庭或者单身人士只能承租一套。而对于“三居室”而言，申请条件只能为二孩、三孩家庭。根据项目人员介绍，项目单次租赁时长可以为几个月短租，也可以为1-3年长租。其中租金及押金支付方式主要为押一付三，提前一个月申请退租即可返还全额押金。公积金提取额度最高为4500元/月。

2）光华社区户型方面：光华社区更像是小户型版本的江湾社区，项目共有可出租房间1234间，其中一室户型面积为25-36平方米，共1119间：一室二厅户型面积为54-66平方米，共115间。项目同样是以精装标准交付，租户可拎包入住。室内配置齐全，配备有空调、洗衣机、冰箱、热水器等家电设施，以及床、床垫、餐桌、餐桌椅、衣柜等家具。

租金方面：25-36平一室租金范围为3060-5047元/月，54-66平一室二厅租金范围为6250-9339元/月。截至定价时点2022 年8 月，光华社区项目备案租金为145.1元/月/平米，同地段同品质市场租赁住房租金为161.2元/月/平米，即光华项目备案租金低于同地段同品质市场租赁住房租金90%。后续经营期内，每年租金涨幅低于5%，租赁合同期内的，租金不作调整。

公共配套：光华社区同样配置了服务中心、洗衣房、公共厨房等多元业态，在社区服务及安保层面也与江湾社区一致。所以在日常生活中，两个社区均有很好体验度。

在租赁条件等其他方面，光华社区同江湾社区也是基本一致。截至2024年1月中旬两个社区的出租率都很高，均超过90%，其中光华社区也并没有受到开业较晚的影响，其出租率更是超过95%。除了其优越的地理位置外，另外一个因素是其房源相对较少，市场需求大的一室户占比较大。两个项目空置的房型基本都是60平米左右的一室两厅，这主要是因为该户型更多针对情侣居住，但往往出于价格考虑，租户会更愿意选择价格低更多的一室一厅甚至单间，或者价格略增但面积更大的二室户。在租户统计方面，两个项目租户定位多为年轻高知群体，但行业较为分散。其中从事科技行业的租户占比最大，合计为20.37%。年龄分布方面，江湾社区和光华社区40岁以下的租户占比达到了93.96%。学历分布方面，本科及以上学历的租户占比达到了90.77%。

我们分别对两个项目租金收益率进行测算，主要做出以下假设：收入层面：江湾社区一室一厅及一室二厅出租率均为85%，光华社区一室二厅出租率为50%，其余房型均为100%出租率。则可以得到两个项目整体出租率均为95%。月租取区间中值，收缴率假设100%，后可得到该条件下江湾社区和光华社区年租金收入分别为11753.9、5980.9万元。

成本层面：（1）根据上文所述，江湾社区和光华社区前期总投资分别为18.56亿元、9.45亿元。（2）根据用途营运成本主要可分为空置房源管理费、物业管理费、折旧摊销费、职工薪酬和其他费用。分别为年租金收入的5%、5%、15%、5%、2%；假设不额外产生管理费用、财务费用。考虑减免后的各项税费为年租金收入的5%。故可得江湾社区、光华社区年营业总成本分别为4348.9、2212.9万元。故最终根据以上假设，可以最终得出江湾社区、光华社区年净利润分别为7404.9、3767.9万元，年租金收益率均为4.0%。

4、金桥暮紫里：上海体量最大租赁社区之一，十余年丰富运营经验

4.1、老牌地方国企打造，助力板块人群宜居宜业

金桥集团作为成立于1990年的老牌大型国有企业，承担了“国家级开发区”上海金桥出口加工区开发建设任务。十四五期间，金桥集团将在“七朵金花”区域内开业9个项目，为园区企业和产业人才提供1万余套优质配套长租公寓，赋能地区产业发展和人才集聚。按照金桥集团已公布的租赁公寓规划，截至2023年8月23日，金桥集团已在金谷、金港、上海智城投入运营的租赁公寓超过5000套，待开业6个项目。

位于浦东新区川沙利川路421弄的“金桥暮紫里”（原名“阳光花苑”），邻近地铁2号线创新中路站和华夏东路站。总建筑面积24万方、共计4640套产品，是上海规模体量最大的租赁社区之一。项目2010年6月动工建设，2013年项目一期入市，提供了1300多套产品。2022年随着随着产业规模的扩大和升级，产业配套需求也日渐旺盛，暮紫里也相应建设了二期，增加了1700多套房间。再到2023年6月三期全面对外出租，该项目为金桥及周边板块的产业人群提供了4640套舒适公寓。

为了响应国家政策，金桥暮紫里也建设了一个“新时代城市建设者管理者之家”，主要集中于三期8号楼、9号楼。项目共计538套4人间房源，2152张床位，建筑面积28m2至43m2，精装修可拎包入住，同时配备专业的服务人员。

4.2、青年发展型社区，提供良好稳定居住环境

户型方面：暮紫里1-3期共提供4640套28-63平米的1-2房及多人间产品，其中40平左右的1房为主力产品，套数为2453套，占比超过50%。52平米1房1厅仅有52套。50-63平米2房925套。多人间方面，28-43平米4人间538套，47平米6人间672套。房间功能布局完整、家具配置齐全，还有油烟机、洗衣机、热水器、空调等电器配置，实现拎包入住。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）