2024房地产行业报告：政策利好驱动销售环比改善分析
新房销售数据出现环比改善信号
从房企维度看，根据克而瑞，2024年1-5月百强房企全口径销售额15414亿元，累计同比-46.0%（较1-4月-48.5%的跌幅收窄2.5pct），自3月以来累计降幅持续缩小中。5月单月全口径销售额3548亿元，同比-35.4%，较4月-47.0%的降幅收窄11.6pct；环比+4.3%，今年以来首次出现环比正增长（剔除3月因春节及季节因素而导致的环比大幅增长），其中建发、越秀、华发等房企5月销售额的环比增幅超过20%，环比明显改善。
从城市维度看，2024年5月，我们持续跟踪的35城商品房销售面积1262万方，单月同比-29.1%，较4月-34.2%的降幅收窄5.1pct；环比+7.5%，同样出现今年以来的首次环比正增长（剔除3月因春节及季节因素而导致的环比大幅增长）。2024年1-5月，35城商品房销售面积5831.8万方，累计同比-34.5%，较1-4月的-35.8%缩小1.3pct，已连续两个月呈现降幅缩小的态势。
行情回顾
地产行情回顾本周申万A股房地产板块涨跌幅为-4.7%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为-4.8%，在各板块中位列第24。本周地产涨跌幅前5名为正荣地产、张江高科、三湘印象、世荣兆业、建业地产，涨跌幅分别为+23.8%、+16.2%、+14.2%、+10.9%、+7.6%；末5名为华音国际控股、新华联、*ST中迪、*ST中润、德信中国，涨跌幅分别为-25%、-23.5%、-22.8%、-22.8%、-21.7%。
物业行情回顾本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-8.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为-4.8%，沪深300指数涨跌幅为-2.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4%和-6.7%。本周物业涨跌幅前5名为华发物业服务、祈福生活服务、荣万家、康桥悦生活、众安智慧生活，涨跌幅分别为+21.6%、+6.8%、+6.4%、+5.6%、+5.3%；末5名为彩生活、合景悠活、特发服务、中骏商管、碧桂园服务，涨跌幅分别为-21.5%、-12.1%、-11.9%、-11.8%、-10.3%。
数据跟踪
宅地成交根据中指研究院数据，2024年第22周，全国300城宅地成交建面428万㎡，单周环比54%，单周同比-23%，平均溢价率5%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面6874万㎡，累计同比-48%；年初至今，建发房产、滨江集团、华润置地、绿城中国、中建三局的权益拿地金额位居行业前五，分别为201、159、143、131、107亿元。
新房成交根据wind数据，本周（5月25日-5月31日）35个城市商品房成交合计382万平米，周环比+24%，周同比-27%，月度累计同比-29%，年度累计同比-34%。其中：一线城市：周环比+12%，周同比-23%，月度累计同比-28%，年度累计同比-31%；二线城市：周环比+32%，周同比-28%，月度累计同比-32%，年度累计同比-37%；三四线城市：周环比-12%，周同比-22%，月度累计同比+2%，年度累计同比-14%。
二手房成交根据wind数据，本周（5月25日-5月31日）15个城市二手房成交合计206万平米，周环比-6%，周同比-1%，月度累计同比-6%，年度累计同比-12%。其中：一线城市：周环比+11%，周同比+19%，月度累计同比+9%，年度累计同比-10%；二线城市：周环比-10%，周同比-8%，月度累计同比-9%，年度累计同比-14%；三四线城市：周环比-19%，周同比+20%，月度累计同比-20%，年度累计同比-3%。
重点城市库存与去化周期本周12城商品房库存（可售面积）为1.64亿平米，环比-0.2%，同比+2.7%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为30月，较上周-0.7个月，较去年同比+11.8个月。
首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR-45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%），最低首付款比例调整为不低于20%。二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR-5个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%），最低首付款比例调整为不低于35%。自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR-25个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。
2024/5/27安徽巢湖实施购房补贴，2024年5月15日（含15日）起至2025年5月14日期间，在巢湖市（含安巢经开区）行政区域范围内新购买新建商品住房的购房人（自然人，下同），并办理《商品房买卖合同》网签备案的给予购房补贴，按房屋成交价(以网签备案合同总价款为准)的2%给予购房补贴。新购车位（库）按车位（库）总价款(以网签备案合同总价款为准)的3%给予购置补贴，每个车位（库）仅限申领1次购置补贴，单个车位（库）补贴金额最高不超过4000元。
2024/5/27浙江永康实施“住有所居”首次置业购房补贴，今年首次置业补贴额度1亿元。本人、配偶及未成年子女名下在永康市行政区域内无商品住房的(以不动产登记和网签备案审核为准)，于2024年9月30日前购买一手新建商品住房，给予700元/平方米补贴，最高每套不高于10万元。根据年度补贴额度，先购先得，与人才购房补助、房票不叠加使用。实施多孩家庭购房补贴，今年多孩家庭购房补贴额度4000万元。符合国家全面两孩、三孩政策实施后生育的多孩家庭，购买一手新建商品住房时给予补贴。其中：两孩家庭每套补贴10万元，三孩家庭每套补贴20万元
。根据年度补贴额度，先购先得，每个家庭仅可享受一次。该政策补贴与“住有所居”首次置业购房补贴可叠加使用，与人才购房补助政策不叠加使用。扩大补贴范围。本次补贴范围为在永康市商品房市场公开销售一手新建商品住房。其中，金蓝领公寓除享受契税补贴外，不叠加享受其他补贴。土地性质为国有出让的城中村改造项目，因用于项目资金平衡而设置一定比例的面积作为可销售面积的且以市场价格公开进行销售的，可以参照“在我市商品房市场公开销售的一手新建商品住房”享受补贴政策。推行住房公积金支付新建商品住房首付款。
在永康市内购买一手新建商品住房，每套住房可提取一次住房公积金账户余额用于支付购房首付款，合计提取金额不超过《商品房认购协议》的首付款金额。2024/5/27衡水紧密围绕京津冀协同发展战略，对本市引进央企二三级子公司人员及持有衡水湖城英才卡缴存职工，在本市最高贷款额度的基础上上浮20万元，夫妻一方缴存住房公积金的最高贷款额度提高至80万元；夫妻双方缴存住房公积金的最高贷款额度提高到100万元。凡符合衡水市贷款政策的二孩或三孩缴存职工家庭在本市最高贷款额度的基础上上浮10万元，夫妻一方缴存住房公积金的最高贷款额度提高至70万元；夫妻双方缴存住房公积金的最高贷款额度提高到90万元。
衡水市还将取消住房公积金异地个人住房贷款的户籍地限制，即在衡水市行政区域以外城市正常缴存住房公积金的职工，在衡水市购买自住住房时，可向中心申请住房公积金贷款，申请异地贷款的职工与本地贷款职工享有同等权益。2024/5/28广州对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。
在广州市非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。在广州市限购区域内，对于拥有2套及以上住房的居民家庭暂停发放商业性个人住房贷款。2024/5/28深圳首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。
2024/5/28安庆夫妻双方缴存住房公积金的，住房公积金最高贷款额度为70万元，单方缴存住房公积金的，最高贷款额度为60万元。住房公积金缴存人首次使用住房公积金贷款购买住房，贷款额度在可贷额度基础上增加10万元，但不得高于安庆市住房公积金贷款最高限额。具体贷款额度与缴存人住房公积金月缴存额和还款能力挂钩。凡在安庆市行政区域内工作的全日制大专及以上学历的缴存人在安庆市购买住房，或多子女家庭首次申请住房公积金贷款购买住房，符合安庆市住房公积金贷款相关政策规定的，贷款额度在可贷额度基础上上浮20%，双方缴存住房公积金的，最高额度84万元，单方缴存住房公积金的，最高额度72万元。具体贷款额度与缴存人住房公积金月缴存额和还款能力挂钩。
2024/5/29荆门围绕给予购房契税补贴、给予非荆门户籍家庭购房补贴、给予园区产业工人购房补贴、加大金融支持力度、支持房地产企业发展、调整地下车位销售方式、支持住房消费“卖旧买新”、加快优质土地供给与存量土地处置、优化容积率计算规则、优化项目审批服务手续等10个方面提出有关政策措施。2024/5/29南平二孩以上的职工家庭，申请使用住房公积金贷款购房的，在符合我市住房公积金贷款的条件下，其住房公积金贷款额度在测算时由原来的加20万元提高为加25万元，即最高贷款额度为双职工105万元、单职工75万元。
2024/5/29合肥全市范围内国有土地上房屋征收、被征收集体土地上房屋涉及补偿安置的，征收人可将补偿以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行购买全市统一搭建的房源超市内的房屋。除政策另行规定以外，全市原则上停止安置房用地供应。被征收人在有效期内主动放弃或期限届满未实际使用的，原则上在本区域范围内的存量安置房中调剂安置，也可选择货币化安置。方案明确，市区发放的房票可购买全市房源超市内的房屋。各县（市）、安巢经开区自行确定房票使用区域。
房票实行实名制，房票持有人为被征收人。被征收人是自然人的房票持有人及其近亲属（配偶、父母、子女及其配偶、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女）可作为房票使用人。支持房票在同一征收项目被征收人之间互相转让，房票仅限转让一次。持房票可以购买新建商品房（含住宅、商业、办公、车位等）、配售型保障性住房、安置房等。使用房票购房的金额，不得低于房票票面金额的80%。2024/5/29沈阳在本市全区域解除限购、限售基础上，不再实施新建商品住房销售价格指导。
首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。2024年4月1日至2024年9月30日期间，职工在沈阳市行政区域贷款购买自住住房，职工本人及其配偶可申请提取住房公积金余额支付购房首付款。2024/5/30武汉武昌2024年5月1日至2024年12月31日止，在武昌区购买首套新建商品住房的，按契税实缴额度的50%给予补贴，购买第二套住房的，按契税实缴额度的25%给予补贴。
2024年5月1日至2024年12月31日止，在武昌区购买新建商办类房屋的，按契税实缴额度的50%给予补贴。在2024年5月1日前购买武昌区新建商品房，且在2024年5月1日至12月31日期间办理不动产证的，对已缴纳的契税按20%给予补贴。深化“卖旧买新”交易新模式。“卖旧买新”过程中，对于2024年5月1日至2024年12月31日期间，购买武昌区指定房源的购房者，可享受补贴：对“汉十条”中明确的“出售原自有房屋已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助”，其补助标准提高至2%；除“增值税补助”政策外，可在新房原销售价格上再给予1%-10%的补贴；武昌区内重点项目的被征收人，如签署的是货币补偿协议，且协议签署人为购房人的，购房价格与补偿金额的差额征缴的契税，予以全额补贴。
2024/5/31衢州2023年11月20日起实施的购房契税补助适用期限顺延至2024年12月31日，不再限定套数。目前衢州市区实施的个人购房契税补助政策，期限从2023年11月20日至2024年6月30日，限额1000套，以契税地方留存部分为上限根据面积段阶梯型设置补助比例，单套补助最高不超过3万元。本次调整补助额度不变。
2024/5/31武汉全面开展预购商品房预告登记，加快推广存量房预告登记。房屋现（预）售监管与预告登记深度衔接，房屋买卖合同纳入不动产单元号及预告登记约定书。鼓励买卖双方、抵押双方积极申办预告登记，从源头上防范商品房“一房二卖”“先卖后抵”等风险。推进二手房“带押过户”提质增效。继续推进二手房“带押过户”改革，深化登记金融协同，进一步推行在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接，并逐步将“带押过户”拓展覆盖至工业、商业等各类不动产，不断提升便利化服务水平，降低制度性交易成本。
同时，支持土地二级市场预告登记转让。允许未完成投资总额25%的国有建设用地，在签订转让协议后，先行办理转移预告登记，由受让方对地块进行开发建设，受让方持预告登记证明可以办理用地规划、工程规划等项目建设审批、变更手续。待开发投资达到转让条件时，再依申请办理不动产登记手续。支持分步解除国有建设用地使用权抵押。在金融机构认可的情况下，已办理建设用地使用权抵押的，支持开发建设单位合理量化建设用地使用权，办理抵押权变更登记或者以在建建筑物抵押置换，将拟办理预告登记商品房对应的建设用地使用权份额从抵押范围中解除；已办理在建建筑物抵押的，支持企业按批次按套解除抵押，方便购房人办理预告登记，及时回款，缓解资金压力。
2024/5/31杭州临平本通知生效日起，除购房人住房公积金可支付购房首付款外，在本市缴纳住房公积金的，可以家庭为单位（包括直系亲属）申请提取住房公积金用于支付购房首付款。2024/5/31上海自2024年6月1日起，职工在江苏省、浙江省或安徽省使用住房公积金贷款购房，符合规定的购房情形（即所购住房位于本人、配偶、父母、子女户籍所在地，或者位于本人、配偶住房公积金缴存地，或者本人及配偶在本市无自有住房），并且在本市无住房公积金贷款、无委托提取住房公积金归还住房贷款的，主贷人及配偶可以提取本市住房公积金账户余额偿还公积金贷款。
2024/5/31金华缴存职工购买首套、二套住房申请住房公积金贷款，职工单方缴存住房公积金的，最高贷款额度为70万元；职工双方缴存住房公积金的，最高贷款额度为100万元。缴存职工购买二套住房申请住房公积金贷款的，最低首付比例为30%，可贷比例为70%。2024/5/31南宁南宁住房公积金管理中心、南宁市住房和城乡建设局下发《关于继续支持提取住房公积金支付购买新建预售商品住房首付款的通知》，明确从2024年6月1日至2025年5月30日，实施继续支持提取住房公积金支付购买新建预售商品住房首付款政策。2024/5/31青岛推出按区（市）“认房不认贷”政策，将首套认定范围由全市缩小至区（市）。
居民家庭只要在购房所在区（市）无房，即可享受首套首付比例、商业性个人住房贷款、公积金贷款利率下调等优惠政策。将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%，下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。加快推行房票试点。按照销售时点定价的产权型人才住房，取消5年内不得上市交易的限制。自销售合同网签备案之日起5年内上市交易的，购房人才应按照成交价格与购买时限定价格差价的50%缴纳土地收益；超过5年上市交易的，不需缴纳土地收益。鼓励支持住房“以旧换新”，支持国有平台公司参与“以旧换新”活动，以合理价格收购已建成存量的商品房用于保障性住房、租赁住房等。
2024/5/31武汉洪山自2024年6月1日起至2024年7月31日，以家庭为单位在洪山区购买新建商品住房的，首套住房按已缴契税额度全额给予补助，购买第二套新建商品住房的，按契税已缴额度的50%给予补助优惠。补贴上限为3万元。自2024年6月1日起至2024年12月31日，在洪山区就业创业且符合武汉市人才租赁房资格申请条件的全日制本科及以上学历的人才，在本区内购买新建商品住房，按照个人（家庭）发放一次性购房补贴3万元。自2024年6月1日起至2024年12月31日，在洪山区购买新建商业、办公类房屋单套或多套累计建筑面积达300㎡以上的，支持购房业主（自然人）在辖区内享受与住宅同等的教育、医疗、养老等公共服务。
2024/6/2苏州全市范围内不再审核购房资格。实施换购住房个税退税优惠（执行至2025年12月31日）；实施购房契税补贴（执行至2024年12月31日），对购买新建商品住房的给予50%契税补贴（最高不超过房屋契税计税依据的1%），对“卖旧买新”的实施分层次购房契税补贴。在本市购买或拥有合法产权住房且实际居住的非苏州户籍人员，可以申请办理落户。取消首套房和二套房个人住房贷款利率下限，商业银行可根据客户风险状况，自主确定每笔贷款的具体利率水平。首套房最低首付比例由不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例由不低于30%调整为不低于25%。
购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。对我市二孩及以上家庭办理个人住房按揭贷款时，在住房套数认定时核减1套住房。建设城市“房产超市”，搭建平台，鼓励房企开展住房团购活动，满足不同人群的购房需求。
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