2024房地产行业销售与业绩分析报告

1、中央宽松政策频出，非核心城市限购全面放开

1.1、明确房地产发展新模式，房地产融资协调机制进展顺利

2024年以来，中央层面连续出台政策频出，五年期LPR大幅下调25BP，房地产融资协调机制不断推进。4月30日政治局会议提出坚持因城施策，做好保交房工作，抓紧构建房地产发展新模式，我们预计房地产行业后续长时间内持续保持宽松政策。同时首提统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，通过存量房收购转为保障房、“以旧换新”等形式实现库存去化，促进销售市场回暖。截至3月末，房地产融资协调机制白名单审批同意项目数量超2100个，总金额超5200亿元，房地产项目风险化解取得重要进展。

1.2、地方政策及时跟进，二线城市限购全面宽松

随着中央的定调及调控，地方政策跟进及时。地方政策主要分为三个方面，限购限售政策陆续放开、房贷利率进一步下调及住房公积金政策持续优化。一线城市政策调整较为谨慎，上海、北京于对首付比例、房贷利率和普宅标准进行调整，广州放开120平以上住宅限购及第三套购房贷款，深圳2月和5月两次下调非本市户籍限购条件，同时不再限定购房者落户年限及缴纳社保个税的限制。二线城市中，成都、苏州、杭州、西安限购全面解除，苏州、南京放开第三套房贷款，福州、青岛等城市阶段性取消首套房贷利率下限。同时中国香港和中国澳门特别行政区分别于2月和4月对购房税费进行减免，降低了购房成本，促进楼市回暖复苏。

2024/1/5成都落户放宽8个县（市）及成都东部新区（以下简称“8+1”县（市））将取消积分入户。中心城区和城市新区的积分入户政策也得到优化，如将积分入户申请条件中的社保缴存时间降至3年。2024/1/9海口限售放松限购政策方面，由此前全市范围限购调整为区域限购，取消离异3年内购房算限购套数限制。调整限售年限，由购房合同备案满5年并取得不动产权证后可转让，调整为2年可转让。2024/1/9南京限贷放松南京多家银行1月9日起首套房贷利率下限执行LPR-30BP，按照最新5年期以上LPR为4.2%来计算，目前南京首套房贷利率最低为3.9%。

二套房贷利率暂未调整，目前仍执行LPR+30BP，即4.5%。2024/1/27广州限购放松在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。在限购区域将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，购买住房时相应核减家庭住房套数。2024/1/30上海限购放松自1月31日起，非本市户籍居民如在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满5年及以上，将有权在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。

2、销售需求支撑不足，房企销售不及预期

2.1、行业整体销售下滑，百强房企市占率下降

统计局数据显示，2024年一季度全国商品房销售面积2.27亿平，同比下降19.4%（1-2月-20.5%），其中商品住宅销售面积同比下降23.4%；1-3月商品房销售额2.14万亿元，同比下降27.6%（1-2月-29.3%），其中商品住宅销售额同比下降30.7%。根据克而瑞百强房企销售情况，2024年一季度百强房企累计销售面积和金额分别同比下降50.7%和49.1%，降幅自2023年6月以来持续扩大。

从克而瑞百强房企市占率来看，市场仍在寻底，百强房企销售情况同比降幅继续扩大，一季度销售业绩规模相较2021-2023年下降幅度分别为49%、48%、72%，规模收缩明显。相比较下，TOP10房企降幅表现由于其他梯队。各排名梯队的房企销售总额市占率自2020年达到峰值后，呈逐渐下降趋势。2024年1-3月TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企占商品房销售额的比例降至19.3%、29.7%、34.1%、39.6%（2020年3月为38.4%、59.1%、70.7%、82.0%），行业头部房企集中度进一步降低。

2.2、高基数下一季度表现不及预期，央国企表现优于平均

2023年头部房企销售金额下降数量过半，越秀地产、建发国际累计销售金额同比增速超10%，中国海外发展、华发股份、华润置地、招商蛇口和滨江集团保持正增长，民企地产例如碧桂园、融创中国和新城控股等销售降幅均超过30%，市场份额收缩。2024年一季度头部房企销售降幅扩大，23个样本房企销售同比均下降，绿城中国、中海地产整体降幅在30%以内，头部央国企降幅在50%以内，总体销售表现地方国企>央企>混合所有制企业>民企。

3、土地出让数据下滑，房企拿地聚焦一二线

3.1、土地出让面积降幅扩大，一二线城市表现整体较优

除2024年1月外，全国土地累计出让数据自2021年下半年以来持续保持负增长状态，2023年统计局百城住宅土地成交累计建面和金额分别同比下降24%和18%；中指355城住宅土地成交累计建面和金额分别为同比下降23%和16%，2023年四季度以来同比降幅有收窄趋势。

2024Q1中指355城住宅土地成交面积和金额分别同比下降29%和12%。从各能级城市表现来看，得益于2023年一季度核心城市销售数据边际回暖，一线和二线城市宅地成交金额在2023年上半年有所回升，但下半年收销售拖累土地出让数据同比降幅扩大，一线城市2024Q1成交面积和金额同比实现增长，三四线城市表现持续欠佳。从9个核心一二线城市土地成交金额来看，2021-2023年成交情况基本逐年下降，2023年仅武汉小幅增长。

3.2、双限政策逐步取消，核心区地王频出2023年下半年以来各城陆续放开土拍双限政策，采取“价高者得”竞拍方式，土地溢价率较2022年有所攀升，杭州、苏州、成都、合肥2024年月度土拍溢价率最高分别为23.5%、17.0%、31.8%、16.3%。截至2024年4月，仅剩北京、上海和深圳三城保留土拍双限政策，杭州主城保留新房限价，同时深圳取消了“70/90”政策，上海对“70/90”政策也有一定程度的放松优化，中小套型比例的要求由之前60%-80%降至50%-70%。

核心城市核心区域的优质地块拥有较高的产品溢价和去化确定性，拿地竞争较激烈。在2023年下半年地价限制逐步取消后，核心二线城市土拍地王频出，成都、苏州、厦门、合肥等地土拍溢价率突破40%，招商蛇口、绿城中国、建发国际、越秀地产等央国企在土拍出价能力方面有较大空间。

3.3、央国企投拓主力军，一二线成为拿地主战场从中指数据库各城市拿地企业性质来看，2023年央国企拿地占比由2022年的37%提升至49%，地方城投拿地占比由2022年42%下降至20%，2024Q1央国企和地方城投拿地占比分别为54%和19%，分化趋势更加显著。我们认为地方国资拿地占比下降主要由于（1）2022年以来销售市场下行导致土拍降温，城投托底拿地增加，但相对缺乏开发能力，土储充裕托底意愿降低；（2）2023年以来政府增强核心区域优质宅地供应，头部央国企出价能力较强，拿地比例有所增加。

根据公司公告和克尔瑞数据，2023年5家房企拿地金额超千亿元，其中建发国际为唯一非央企，滨江集团成为唯一一家拿地金额超500亿元的民企。从拿地强度（拿地金额/销售金额）来看，建发国际超60%，中国海外发展超40%，保利发展、招商蛇口、滨江集团、华润置地超35%，建发国际、中国海外发展兼具销售增速快和拿地力度强特质，看好未来市场份额持续提升。

从拿地权益比来看，头部企业2023年拿地权益比整体呈增长趋势，其中中国海外发展和保利发展拿地权益比超80%。我们认为在房企流动性危机仍存的情况下，房企提升拿地权益比将进一步稳固公司操盘能力，降低项目合作风险。

销售市场不及预期加剧了城市之间、区域之间土地市场的分化，头部房企投资策略趋同，更倾向于一线和核心二线城市的拿地布局，在一二线城市投资占比基本超90%，中国海外发展和招商蛇口2023年在一线城市拿地占比分别达62%和51%，土储结构优质。

保利发展核心38城拓展金额占比98%核心38城拓展金额占比99%万科A一二线城市投资金额占比92%一二线城市投资金额占比98%招商蛇口在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，一线占比51%中国海外发展一线和强二线城市投资金额占比85%一线和强二线城市投资金额占比92%，一线占比62%华润置地一二线城市投资占比92%一二线城市投资占比93%越秀地产新增土储全部位于一二线城市，非公开拿地占比53%新增土储全部位于一线和重点二线城市，非公开拿地占比53%绿城中国一二线货值占比92%，北上杭货值占比82%一二线货值占比84%，北上杭货值占比58%.

4、低毛利项目集中结转，房企业绩整体欠佳

4.1、营收增长利润承压，降本增效压降期间费率

从财务表现来看，2023年业绩盈利的头部房企中仅华润置地、中国海外发展、建发国际集团和绿城中国营收和归母净利润保持双增长，招商蛇口得益于结算项目权益比提升，在结转规模下降的情况下，归母净利润逆势增长。金地集团、龙湖集团、新城控股和万科A归母净利润降幅超40%，保利发展、滨江集团、华发股份降幅超30%。

从盈利能力看，多数房企在销售下行压力下，项目结转毛利率承压，存货计提减值压力增大，盈利能力同比承压，2023年头部房企毛利率仅华润置地、城建发展和中国海外发展超20%。与2022年毛利率相比，2023年仅城建发展、旭辉控股毛利率有所提升，大多数房企均受制于结转毛利率下滑的压力中，其中保利发展、越秀地产和首开股份降幅均超过5个百分点。

在行业结转毛利率承压的环境下，一方面房企通过降本增效动作压降管理费率，一方面销售下行期销售费率有所增加。2023年，滨江集团和中国海外发展人均效能高，项目品质和区位优质，整体销售和管理费率均低于行业均值，期间费率不超过4.1%，持续保持行业最低水平；招商蛇口、万科A、保利发展等龙头企业期间费率保持在5.5%以内。与2022年相比，多数房企期间费率有所压降，旭辉控股、滨江集团和建发国际期间费率下降明显，中国海外发展、招商蛇口、万科A和保利发展等TOP5房企期间费率也有所降低。

4.2、负债水平持续优化，融资成本分化明显从有息负债水平看，2023年头部房企中多数企业有息负债规模有所下降，万科A、招商蛇口、绿城中国、越秀地产略有增长。绝对规模来看，保利发展、万科A和中国海外发展均超2500亿元。

头部房企三道红线基本维持绿档水平，仅金地集团和新城控股现金短债比小于1。

在行业分化加剧和房企融资宽松政策下，头部房企2023年平均融资成本有所下降，其中建发国际和招商蛇口融资成本同比降幅超40BP，保利发展、越秀地产、滨江集团、新城控股降幅超30BP。央国企融资优势明显。从平均融资利率绝对值来看：央企＜地方国企＜混合所有制＜民企。

从房企发债情况看，2023年房企发行信用债4903亿元，同比下降7.4%；2024Q1房企发行信用债1250亿元，同比下降16.8%。2024Q1房企发债利率水平有所下降，Q1加权融资利率为3.09%（2022和2023全年分别为3.39%和3.48%）。

2024年仍为房企信用债到期高峰，5-8月月均到期公开债务超200亿元，其中民企到期占比仍较大，针对现金流压力紧张的民企而言，债务展期或将持续。伴随融资环境不断改善，2024年四季度后预计企业资金压力有所缓解。

4.3、开竣工规模收缩，保利发展体量仍较大2023年全国房屋新开工面积9.54亿平，同比下降20.4%；竣工面积9.98亿平，同比增长17.0%，在受疫情影响延期的项目陆续交付、保交楼政策持续推进的双重促进下，全年竣工数据表现优秀。2024年一季度，全国房屋新开工面积1.73亿平，同比下降27.8%，延续了2021年下半年以来的下降趋势，销售数据疲软和土地成交面积减少持续影响新开工进程；房屋竣工面积1.53亿平，同比下降20.7%，我们预计2024年开竣工规模或将，全年数据将持续低位运行。

从头部房企公告的开竣工数据看，仅保利发展2024年新开工目标较2023年新开工保持增长，看好其市占率持续提升；竣工面积来看，在2020-2021年销售数据处于高位的情况下，2023年房企竣工面积仍保持增长或降幅较小，在项目储备逐渐出清后，大部分企业2024年竣工目标较2023年完成额有所下降。

4.4、计提减值侵蚀利润，分红力度有所分化房地产市场下行一定程度会导致存量资产的价格预期减弱，计提减值金额上升。头部房企2021年以来均存在存货跌价计提减值，其中中国海外发展和龙湖集团得益于土储分布城市能级较高，整体计提压力最小。2023年新城控股、保利发展存货跌价减值超50亿，中国金茂、万科A、滨江集团超30亿，招商蛇口、金地集团超20亿，计提减值准备提前释放后，房企轻装上阵，对长期健康良性发展起到积极作用。

在业绩下滑、盈利能力承压的大背景下，万科、新城控股等房企取消2023年度分红，保留更多现金储备，确保经营安全，其中万科连续31年分红1030亿元，历史平均分红率33.3%，在现金流压力下决定取消分红。同时华发股份、建发国际、招商蛇口、越秀地产和保利发展等央国企由于利润规模相对可观，财务状况稳健，2023年现金分红比例超40%。

5、公募基金配置比例环比下降，地产估值处于历史较低区间

2024年以来，截至5月10日，A股房地产指数（下跌7.8%）跑输万得全A（下跌0.4%）和沪深300指数（上涨8.3%），恒生地产建筑业指数（下跌3.5%）跑输恒生指数（上涨11.2%），地产指数震荡下行，整体跑输大盘。2024年以来中央和地方政策面宽松，但整体销售数据不及预期，地产指数下滑显著。

根据2024Q1地产板块持仓情况，房地产配置比例0.86%（2023Q4为0.97%），较行业标准配置比例低0.58个百分点，自2020Q1以来均低于标准配置比例。2024Q1房地产板块的公募基金持仓总市值为505亿元，环比下降9.8%，持仓总市值在19个行业中排名第11位。

个股配置来看，2024Q1持股市值前五依次为保利发展、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华发股份，前五企业与2023年Q1-Q4保持一致，均为头部房企，五家房企持仓总市值占房地产板块比例为34.0%（2023Q1-Q4分别为48.9%、45.8%、40.4%、38.7%），持仓集中度持续下降。持仓环比变动来看，广汇物流、新城控股和南京高科环比持仓增加股数较多，保利发展、招商蛇口和滨江集团环比减持股数较多，广汇物流、新城控股、南京高科、上海临港持股总市值环比增长明显。持有基金数量来看，2024Q1公募基金重仓地产股数量整体减少，南京高科、广汇物流和张江高科获得更多基金新增持有。

保利发展和万科作为行业龙头，2018年以来公募基金重仓市值均排名前三，2023年以来保利发展、招商蛇口和万科一直占据持仓市值前三位置。从前十排名变化趋势来看，2020年后基金重仓央国企数量明显增加，民企有所减少。总体来看，实力雄厚的央企（保利发展、招商蛇口、中国海外发展），规模扩张迅速的地方国企（华发股份、越秀集团），发展稳健的混合所有制企业（万科、金地）和优质民企（滨江集团、新城控股）更受基金青睐。

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