2024房地产行业报告：政策优化与三大工程推动市场复苏

1.“三大问题”仍待解决，结构重塑革故鼎新

1.1.楼市：刚需购买力有限，改善群体支撑楼市

房价收入比较高，刚需购买力受限。上海、广州、北京、杭州等重点城市房价收入比较高，较高的房价收入比一方面让刚需购房者望而却步，另一方面叠加期房交付等问题，居民观望情绪浓厚。自2021年房地产行业出现一些行业风险，居民预期未来房价上涨比例整体走低，未来3个月购房支出增加的比例逐步下跌至20%以下，体现出当前房地产市场信心不足，居民对于购置房产的情绪不高。

刚需销售占比下降，多数城市90平以下成交占比4成以下。刚需作为国内购房需求的重要群体之一，过去十年城镇化率提升带动新市民进入核心城市，较高的房价收入比使得新市民阶层购买力转弱。从成交面积段来看，90-120平方米产品仍是新房市场需求主力。

改善性需求是楼市主要支撑。2023年1-10月，北京、上海、宁波、成都、合肥等城市商品房成交套均总价提升，北京、苏州、宁波、合肥等城市商品房成交中位数有不同程度上涨。当前楼市需求端，改善性需求都是主要支撑，刚需群体观望情绪尚未明显好转。

144平以上开发住房开发投资额占比提升，但仅占全国房地产开发投资17%。当前房地产市场供给关系已经发生深刻变化，居民住房需求向高品质发展，而目前房屋供给未得到充分改善，从144平方米以上住房开发投资额占全国商品房投资总额比重来看，144平以上住宅投资占比整体提升，但截至2023年底仅占17%。

就业收入信心下降，居民加杠杆空间有限。从居民对未来就业、收入信心来看，2023年2季度居民就业、物价、收入信心指数虽然较2022年4季度有所提升，但较2023年1季度均下降。从居民部门杠杆率来看，虽然中国居民杠杆率低于美日，但地产市场下行之后市场预期房价下跌，房价上涨预期被打破，居民加杠杆意愿不足。

商品住宅待售面积整体增长。2023年下半年以来市场销售不畅导致商品住宅待售面积整体增加，而近年来由于部分房企出险，项目交付等问题加剧购房者观望情绪，销售去化不畅拉长去化周期。截止2023年底，商品住宅待售面积3.31亿平方米，同比增长22.2%。

新房去化周期整体拉长，去化压力犹存。随着房地产销售的阶段性调整，北京、深圳等高能级城市的去化周期有所拉长，上海、杭州的市场去化周期较低。不同城市之间分化明显，厦门、宁波等城市去化仍有压力。

新房均价出现下跌，房价上涨预期被打破。销售市场整体下行，全国商品住宅销售均价2023年下半年以来，全国住宅销售均价持续下跌，房价缺少上涨预期，影响购房者入市。

新房销售疲弱，规模下降。近三年来房地产销售市场遇冷，销售面积和销售金额都呈现不同程度的下降趋势，购房者实际购买意愿较低，这也将导致投资商对待投资的态度保持谨慎。2023年，全国商品住宅销售面积9.5亿方，同比-8.2%，销售面积10.3亿方，同比-6%。

新开工大幅下滑，预计明年销售仍有压力。销售市场下行，新开工大幅下降，房地产投资商对于新楼盘的开工意愿不高。新开工作为销售的重要前瞻指标，也反映了开发商对当前市场相对审慎的态度，新开工的大幅下滑反应到2024年的销售市场，在没有其他市场刺激的情况下，销售市场预计仍会有一定压力。保交楼督促房企主动完成施工，尤其是问题楼盘的逐步交付会对市场信心有一定的提振作用。2023年在保交楼的带动下，全国商品住宅竣工面积保持快速增长。

市场遇冷，投资意愿不高。我国当前地产行业商品房销售遇冷，销售回款作为开发商资金回笼的重要渠道，销售下行导致开发商资金面相对紧张，进而导致开发商投资态度较为审慎。

1.2.地市：土拍降温，限价取消与城投托底双向助力市场回升

土地成交缩量，后市销售仍有压力。销售市场尚未出现明显的改善，2021年开始土地市场成交持续下降，2023年同比2022年进一步下降，下降幅度超过20%，开发商拿地态度仍较为谨慎，百强房企拿地销售比进一步下降至不足20%。土地市场作为销售市场供给的前瞻指标之一，土地市场成交缩量预计后市销售市场供给规模会有一定程度下降。

城投仍在支撑地市。城投托底支撑地市，2023年拿地金额TOP100企业中，城投拿地金额占比仅有14%，但拿地数量超4成。销售百强房企中，近5成企业投资停滞。

过往核心区供地不足，品质楼盘稀缺，市场调整后核心区供地有望增加。过往主城区住宅土地供应比例不高，尤其是在此前多数城市纷纷在郊区建设产业新城，郊区土地供应比例相对较高。2020年南京、广州主城区住宅用地供应不足3成。随着此次地产销售市场的调整，地方也纷纷调整土地出让结构，核心区土地出让规模有望提升，2022-2023年百城住宅土地成交楼面均价整体上行，土地出让结构的优化，有助于增加品质楼盘供应，满足改善性购房群体需求。

多地取消土拍限价，预计土拍分化愈加明显。2023年以来，集中供地政策逐步放松，22个集中供地城市已经有18个城市宣布取消土拍限价，让土地拍卖回归市场化。市场化拍卖机制有助于短期内提振市场情绪，同时也会加剧不同地块之间的竞争，热门地块竞争预计更加激烈，远郊板块容易陷入“无人问津”的状态。头部企业凭借资金规模优势有能力拿下核心区位的优质地块，中小企业拿地竞争或将更加激烈。高溢价地块大都处于主要城市的核心城区，因此在改善型住宅需求增加的背景下，土拍限价取消或将进一步加剧拿地分化，核心城区地块有望维持高溢价趋势。

2.“三箭齐发”有的放矢，政策优化道阻且长

2.1.“三箭齐发”稳楼市，限制性政策持续退出

多管齐下稳楼市，政策优化稳中有进。22城集中供地、银行贷款集中度管理等政策限制房地产的盲目扩张，突然收紧的流动性使不少房企在“三高”模式之下出现信用危机，恒大出险进一步打击市场预期。21年下半年地产销售降温明显，进入22年，央行多次下调5年期以上LPR降低购房成本，年底“三支箭”、金融16条、保函置换预售监管资金等政策推出改善开发商融资环境。23年多地取消限购限贷政策，稳定市场预期。

民企发债融资规模持续下降，碧桂园等大型房企债务展期。我国当前地产行业商品房销售遇冷，2022年底“三支箭”出台助力房企融资，但销售作为房企重要的回款渠道，销售市场疲弱，开发商资金回笼速度降低，信用风险逐步向大型房企传导，碧桂园、远洋集团分别在2023年、2024年进行债务展期。

2.2.积极稳妥化解房地产领域风险，稳主体稳需求

各地政策持续调整，限制性政策逐步退出。楼市销售持续承压，各地因城施策，优化限购限售，调整普宅标准认定，创新性的提出“以旧换新”等政策，营造相对宽松的政策环境，刺激楼市企稳回升。

需求侧降利率、降低首付比例、认房不认贷，降低购房压力。2023年需求端政策持续加码，认房不认贷、降低首付比例、调整房贷利率下限等政策密集落地，降低居民购房压力，有助于释放部分购房需求。

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