【光大证券】光大地产行业A+H物业板块月度跟踪（2023年10月）：十月物管板块指数下降2.9%，居家养老国家标准正式发布

市场行情：10月物管板块指数-2.9%，1-10月累计涨跌幅-32%指数：2023年10月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-2.9%，跑赢沪深300指数0.3pct.，跑赢恒生指数1.0pct.，跑赢恒生港股通指数1.0pct.。2023年1-10月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-32.0%，跑输沪深300指数24.2pct.，跑输恒生指数18.5pct.，跑输恒生港股通指数18.6pct.。个股：2023年10月，样本股平均涨跌幅为-8.6%；涨幅前列为：旭辉永升服务（+9.3%）、建发物业（+6.5%）；跌幅前列为：中海物业（-23.2%）、金科服务（-20.6%）；1-10月，平均涨跌幅为-40.4%；跌幅前列为：旭辉永升服务（-70.6%）、碧桂园服务（-63.1%）、远洋服务（-62.0%）、雅生活服务（-60.8%）、新城悦服务（-57.4%），多为民企物管公司。10月港股通持股比例变化：保利物业（+1.42pct）、碧桂园服务（+1.11pct）、中海物业（+0.58pct）、华润万象生活（+0.31pct）、世茂服务（+0.26pct）；1-10月持股比例变化：碧桂园服务（+10.51pct）、雅生活服务（+8.47pct）、绿城服务（+4.51pct）、保利物业（+2.59pct）、融创服务（+2.14pct）。估值：2023年10月31日，样本股2023年的WIND一致预测PE估值范围从3到23，均值约为11；样本股2024年的WIND一致预测PE估值范围从2到18，均值约为9。截至2023年10月31日，多家重点公司估值处于中位值下方，重点公司PE-ttm（当前/中位值）：中海物业（15/31）、新城悦服务（6/29）、万物云（14/21）、保利物业（13/31）、招商积余（20/32）等。行业动态跟踪：首个国家级居家养老上门服务标准发布，引导物业开展老年助餐服务；成都推行物业覆盖老旧小区计划，河南强调物业管理委员会党建引领中央：《居家养老上门服务基本规范》国家标准正式发布，为合理界定居家养老上门服务范围、规范供给主体资质条件及供给流程内容要求等提供基本依据。地方：成都计划在三年内逐步实现老旧小区物业全覆盖。10月，金科服务、绿城服务连续多个交易日在港交所进行回购，旭辉永升服务总裁以自有资金购入50万股公司股份。新大正拟回购股份；万物云拟动用资金上限为6.32亿港元回购股份。招商积余、新大正发布三季报。碧桂园服务、金茂服务更换执行董事，滨江服务行政总裁退休辞任。我们持续看好国企物管的稳健发展，当前建议重点关注“估值修复”和“均衡发展”。关注三条主线：1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务。2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，整体运营能力及盈利能力较强，现金流充沛，兼具成长性的物管公司，推荐绿城服务、万物云，建议关注新大正。3)“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余，建议关注中海物业、华润万象生活、金茂服务、越秀服务、建发物业。风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。分析师：何缅南执业证书编号：S0930518060006021-52523801hemiannan@ebscn.com联系人：韦勇强021-52523810weiyongqiang@ebscn.com20231009九月物管板块指数-8.8%，回购与增持提振市场信心——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年9月）20230802七月样本股平均涨幅+7.4%，优质民企物管涨势延续——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年7月）20230703六月物管板块指数+8%，优质民企物管涨幅靠前——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年6月）20230602五月物管板块指数-17.8%，重点公司估值回落至低位——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年5月）20230504四月物管板块指数+1.4%，财政部支持养老领域政府购买——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年4月）20230404三月物管板块指数-5%，公司年度业绩集中披露——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年3月）20230302二月物管板块指数回调10%，深业物业拟赴港交所上市——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年2月）20230202一月物管板块指数上涨9.3%，住建部提出大力发展物业服务——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年1月）20231009九月物管板块指数-8.8%，回购与增持提振市场信心——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年9月）20230802七月样本股平均涨幅+7.4%，优质民企物管涨势延续——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年7月）20230703六月物管板块指数+8%，优质民企物管涨幅靠前——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年6月）20230602五月物管板块指数-17.8%，重点公司估值回落至低位——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年5月）20230504四月物管板块指数+1.4%，财政部支持养老领域政府购买——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年4月）20230404三月物管板块指数-5%，公司年度业绩集中披露——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年3月）20230302二月物管板块指数回调10%，深业物业拟赴港交所上市——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年2月）20230202一月物管板块指数上涨9.3%，住建部提出大力发展物业服务——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年1月）

2023年1月起，光大AH物管板块指数成分股增加至19家，其中国企组8家，非国企组11家，较2022年12月新增两家，为万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。国企组8家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）；非国企组11家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务（3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。截止日期：2023.10.31

2023年1-10月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-32.0%，跑输沪深300指数24.2pct.，跑输恒生指数18.5pct.，跑输恒生港股通指数18.6pct.。2023年10月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-2.9%，跑赢沪深300指数0.3pct.，跑赢恒生指数1.0pct.，跑赢恒生港股通指数1.0pct.。

2023年10月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅-2.9%，在A股行业板块中位列第16/31，在H股行业板块中位列第4/15。资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年10月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年10月31日2023年10月，AH物管板块指数样本股（下简称“样本股”）平均涨跌幅为-8.6%；涨幅前列为：旭辉永升服务（+9.3%）、建发物业（+6.5%）；跌幅前列为：中海物业（-23.2%）、金科服务（-20.6%）、雅生活服务（-16.5%）。2023年1-10月，样本股平均涨跌幅为-40.4%；跌幅前列为：旭辉永升服务（-70.6%）、碧桂园服务（-63.1%）、远洋服务（-62.0%）、雅生活服务（-60.8%）、新城悦服务（-57.4%），多为民企物管公司。

2023年10月，港股通持股比例变化：保利物业（+1.42pct）、碧桂园服务（+1.11pct）、中海物业（+0.58pct）、华润万象生活（+0.31pct）、世茂服务（+0.26pct）。2023年1-10月，港股通持股比例变化：碧桂园服务（+10.51pct）、雅生活服务（+8.47pct）、绿城服务（+4.51pct）、保利物业（+2.59pct）、融创服务（+2.14pct）。2023年10月31日，样本股2023年的WIND一致预测PE估值范围从3到23，均值约为11；样本股2024年的WIND一致预测PE估值范围从2到18，均值约为9。截至2023年10月31日，多家重点公司估值处于中位值下方，重点公司PE-ttm（当前/中位值）：中海物业（15/31）、新城悦服务（6/29）、万物云（14/21）、保利物业（13/31）、招商积余（20/32）等。

碧桂园服务：本月中标河北石家庄行唐县农村环卫保洁与垃圾清运服务项目、广西玉林容县汇丰名城小区物业管理服务等项目。深圳万科物业：本月中标东莞市公安局物业管理服务定点采购、深担增信综合服务岗位（会务礼宾）需求等项目。

新大正：本月中标南昌轨道交通资产经营有限公司零散物业服务项目、重庆市沙坪坝区人民医院物业管理采购（三峡广场院区）等项目。10月，金科服务、绿城服务连续多个交易日在港交所进行回购，旭辉永升服务获高管增持股份。新大正拟回购股份，回购金额在1500万元-2000万元；万物云发布公告称，有意愿在市场上回购股份，动用资金上限为6.32亿港元，回购股份不超过已发行H股总数的10%。招商积余、新大正发布三季报。碧桂园服务、金茂服务更换执行董事，滨江服务行政总裁退休辞任。

中央持续强化物业行业基层治理作用，物业行业定位“社区治理基层支柱”，从中央到地方的各级政府政策支持力度较强：2023年以来，中央延续对物业相关的支持政策，集中在家政服务、家居消费、完整社区建设和养老服务层面；同时，人民日报推出“关注小区物业服务”系列报道，探讨如何进一步提升物业服务的水平和质量，让小区居民生活更舒心；地方政府积极落实中央政策，充分肯定物业在小区治理作出的贡献，并支持物业参与旧改和社区养老等；多地出台服务标准和规范性文件，引导行业高质量健康发展。社区服务消费的主要载体，充分挖掘增值业务潜力：当前我国的城镇化水平、第三产业发展水平相当于发达国家六十年前（1960年）水平，城镇化的质变蕴藏养老、幼托、社区服务、城市服务等各项民生领域的需求；第三产业迅速发展，居民消费逐渐由物质型消费转向服务型消费，物业贴近业主，天然具备服务场景，能充分挖掘增值业务潜力，当前正是我国服务消费扩张的关键期，作为社区消费的主要载体，我国物管行业发展有较好前景。重点公司基本面修复，业绩增速触底回升：2022年部分民企受到母公司影响导致其归母净利润同比增速大幅度下降，2023年上半年，重点公司归母净利润增速触底回升，地产关联业务影响减弱，同时贸易应收款增速得到控制，减值拨备充分，基础物管稳健增长，社区增值与非业主增值有所修复，物业公司逐渐褪去“地产属性”，增厚“服务消费”属性。风险因子缓释，板块配置价值凸显：随着美联储加息周期进入末期，压制港股估值的重要因子或将缓释；国家对于防范化解重大风险的决心坚定、满足购房者合理需求的呵护力度也较强，房地产市场也有望实现筑底回暖，物管板块面临的市场环境将有所好转。我们认为，长期来看物业股行情仍将由基本面主导，EPS增厚是股价上涨的主要推动力，从PEG角度出发，物管股资本市场表现已经偏离基本面。参考海外综合后勤服务公司的稳态估值以及海外住宅物业管理公司在稳健增长期的估值，国内物管公司在地产影响出清后，有较大估值修复空间。我们在持续看好国企物管的稳健发展的同时，当前建议重点关注民企物管的“估值修复”和“均衡发展”，投资建议关注三条主线：1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务。2）“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，整体运营能力及盈利能力较强，现金流充沛，兼具成长性的物管公司，推荐绿城服务、万物云，建议关注新大正。3）“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余，建议关注中海物业、华润万象生活、金茂服务、越秀服务、建发物业。

人工成本风险。人工成本占物业服务企业营业成本比重较大，如果最低工资水平上涨过快，将导致行业毛利润率水平受到挤压。第三方外拓竞争风险。当前物管行业发展进入扩张期，为尽快提升独立经营能力，第三方项目外拓竞争加剧。如在激烈竞争中出现恶意报价、突破底价竞标、招投标贪腐等非正常情况，将出现不利于行业有序发展的风险。增值服务拓展风险。非业主增值服务方面，目前仍较大程度上与开发商业务相关（如案场、协销）。对于业主增值服务，多类商业模式正在探索中，盈利水平和竞争格局尚未完全清晰，未来存在一定的拓展风险和试错风险。关联方依赖风险。部分具有开发商背景的物业服务企业中，部分在管面积来自于关联方开发商。如开发商业务受阻或改变策略，将导致物业服务企业在的合约面积拓展增速面临下滑的风险。外包风险。外包成本占营业成本比重呈逐年上升趋势，如果在外包业务质量方面无法有效控制，将对物业服务企业的品牌形象和业主满意度构成风险。

本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。本报告由光大证券股份有限公司制作，光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格，负责本报告在中华人民共和国境内（仅为本报告目的，不包括港澳台）的分销。本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页。中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecurities(UK)CompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构。本报告由光大证券股份有限公司制作，光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格，负责本报告在中华人民共和国境内（仅为本报告目的，不包括港澳台）的分销。本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页。中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecurities(UK)CompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构。光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）成立于1996年，是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一，也是世界500强企业——中国光大集团股份公司的核心金融服务平台之一。根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可，本公司的经营范围包括证券投资咨询业务。本公司经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；为期货公司提供中间介绍业务；证券投资基金代销；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务。此外，本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理、直接投资、期货、基金管理以及香港证券业务。光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）成立于1996年，是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一，也是世界500强企业——中国光大集团股份公司的核心金融服务平台之一。根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可，本公司的经营范围包括证券投资咨询业务。本公司经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；为期货公司提供中间介绍业务；证券投资基金代销；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务。此外，本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理、直接投资、期货、基金管理以及香港证券业务。本报告由光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）编写，以合法获得的我们相信为可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性。光大证券研究所可能将不时补充、修订或更新有关信息，但不保证及时发布该等更新。本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整且不予通知。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险。本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任何法律责任。不同时期，本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息、建议及预测不一致的报告。本公司的销售人员、交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略。本公司的资产管理子公司、自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策。本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险，在做出投资决策前，建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择。在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据。本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，仅向特定客户传送。本报告的版权仅归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或引用。如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失，本公司保留追究一切法律责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。光大证券股份有限公司版权所有。保留一切权利。深圳福田区深南大道6011号NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港中国光大证券国际有限公司香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼