2024房地产行业报告：政策助力去库存与市场需求回暖
1、地产销售持续下滑，多城限购政策陆续放松
5月9日杭州市住房保障和房产管理局发布关于优化调整房地产市场调控政策的通知，全面取消住房限购。此外，本次新政还从控制供地、宽松首套认定、购房可落户等多维度优化了楼市政策；西安全面取消住房限购措施，公积金贷款方面，首次购房者的首付比例不得低于20%，若已结清首次公积金贷款，再次购房的首付比例不得低于25%。全面放开限购，对于推动相关城市新房去库存、激发住房置换需求有着积极作用。2024年以来，陆续有重点城市松绑或者全面取消限购政策。其中，北京、上海、广州、深圳、天津、海口“小步快跑”式松绑限购；杭州、成都、长沙、苏州、西安、珠海则全面取消了限购。
随着杭州、西安、珠海限购措施的解除，全国仅余北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津部分区域、海南省保留限购政策。但这几个城市及地区也都对限购政策进行了放松调整，如广州、天津对于120平米以上户型不限购，北京外环可多购买1套、上海多孩家庭可再新购1套住房等。
统计局数据显示，2024年一季度全国商品房销售面积2.27亿平，同比下降19.4%（1-2月-20.5%），实现从2022年2月份以来连续24个月累计数据同比下滑；1-3月商品房销售额2.14万亿元，同比下降27.6%（1-2月-29.3%），实现从2023年7月份以来连续8个月累计数据同比下滑。进入2024年，楼市仍低位徘徊，为适应新的供求关系，政策端我们认为仍保留限购措施的城市和地区，进一步放松限购值得期待。
2、“以旧换新”政策密集出台，有望提升改善型住房需求
2.1、实施方式呈现多样性，深圳为首推“以旧换新”一线城市
需求端除将重点城市限购政策逐步放开外，为了推动城市新房去库存、激发住房置换需求，各地纷纷实行“以旧换新”政策。
2024年4月23日，深圳市房地产业协会与房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知，鼓励商品住房“以旧换新”，该活动于5月1日开启，为期一年，参与的新房项目13个，中介公司21家。至此深圳成为首个批量推出商品房“以旧换新”的一线城市。之后上海、广州紧跟其后，5月3日，上海市房地产行业协会与上海市房地产经纪行业协会共同启动了商品住房“以旧换新”活动。5月22日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会正式推出全市住房“以旧换新”活动倡议书，首批共发动全市122个房地产项目和12家房地产中介机构参与。5月27日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会发布第二批参与全市住房“以旧换新”活动项目名单，共70个项目、30余中介机构名列其中。广州全市两批“以旧换新”项目数量累计近200个，合作中介机构44个，成为规模最大、配置最优的住房“以旧换新”活动。
此次深圳推出“以旧换新”试水的项目，是通过中介合作的模式，来帮助购房居民“卖旧买新”。换房客户在项目缴纳订金，可锁定意向房源2个月，期间签约中介机构聚焦推广旧房，尽快售出旧房，客户签约新房，交易成功。如果两个月内购房者的旧房源没有卖出去，开发商将退还购房者锁定房源的订金，换房人无需承担任何违约责任。优惠方面，（1）房地产开发企业和中介机构按约定在购房价款、佣金等方面向换房人提供优惠方案。比如参与其中的一家中介机构平均佣金1.2%，通过“以旧换新”的业主可享受30%甚至更高折扣；（2）提供租房佣金优惠服务。在新房交付前，中介机构为换房人提供租房佣金优惠服务，确保换房期间居住无忧。
除一线城市深圳、上海、广州外，2023年以来全国已有多地陆续实施“以旧换新”政策。除深圳外，全国已有多地陆续实施“以旧换新”政策。据我们不完全统计，截至2024年5月28日，已有14个省份（含深圳、上海、广州），超40 城推出商品房“以旧换新”政策，其中江苏省、山东省、浙江省实施城市最多，分别为9、7、5个城市，分别占已统计数量的21%、17%、12%。城市能级方面，一线城市深圳、上海、广州相继实施“以旧换新”政策，二线城市19个，三线城市20个。
商品房“以旧换新”实施方式众多，大致可以分为三类：（1）业主交易，即政府通过一定优惠补贴方式，鼓励存量房业主自主进行商品房置换。如江苏省南京市，4月1日至12月31日对江宁区内“以旧换新”的购房人，除享受对应补助政策外，再给予价值1万元的餐饮或文旅消费券；（2）业主、开发商、中介签订三方协议。如深圳市，业主与开放商、中介签订三方协议后，便可锁定相应新房房源。在“解约保护期”（建议不少于90天）内，如旧房未售出，换房人可无条件解除协议且无须承担违约责任，企业将无条件退款；（3）政府、开发商直接收购。如河南省郑州市，拟在4月20至6月30日期间，在金水区、郑东新区等试点区域通过“郑州城发安居有限公司”直接收购500套二手房，刺激改善型住房需求。
据我们统计，目前多数城市会采取业主、开发商、中介签订三方协议的方式，21城/占比50.0%，次之为采用市场交易方式，13城/占比31.0%，政企收购城市数量最少，合计8城/占比19.0%。
2.2、多项利好措施叠加，刺激换房需求入市
各地政府为了“以旧换新”活动可以发挥不错效果，按照不同换新方式，纷纷提出了多项利好购房者的优惠措施，以此降低购房成本，刺激换房需求入市。奖励和优惠政策通常包括：1、契税补贴：如郑州市鼓励在市场化交易中，达成二手住房交易的同时，换（购）房群众同步购买新建商品住房，同时依据法律法规办理商品住房契税征免；盐城市对出售自有住房并购买120平方米及以上新建商品住房的个人，在享受新房契税补贴的基础上，再给予所购新房缴纳契税30%的购房补贴。
2、购房优惠：大致分为两种形式，第一种是直接补贴，如沈阳对于购房人直接补贴100元/平米。第二种是根据不同购房情况设置不同奖励，如徐州购买90平米以下、90平米以上分别给与合同价0.8%、1.2%补贴；日照购买100万以下、100万以上商品住房，分别补贴总房款2%、3%。3、期限免责：即政府提出购房者在一定期限内旧房若售出可按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金，且购房者无需承担责任。这项政策多出现在业主+开发商+政府签署三方协议的方式。如阜阳、武汉、宁波、深圳等城市都已实施，且免责期多为90天。4、其他补贴：除贷款优惠、购房送消费券外，还有部分城市采用保留学区的优惠条件来吸引购房者。如南京对购买新建商品住宅、竞配建住宅但未落户的购房人子女，可按新购住房所在地办理义务教育入学；苏州太仓提出换房2年内，保留置换成功的居民家庭在存量商品房施教服务区的入学资格。
从实际效果来看，“以旧换新”政策的确可以吸引大量购房者参与，例如：（1）深圳：绿景白石洲作为深圳首个“以旧换新”试点项目，受到市场的高度关注。4月20日-21日首个周末集中推盘后，绿景白石洲的上客量与成交转化率双双提升。据乐有家方面的数据，周末两天上客288批，“以旧换新”类别成交7套，成交金额破亿元。试点两周项目以旧换新成交近3亿元。
（2）海安：江苏海安2024年年初开始实施“以旧换新”政策，全年计划实施“以旧换新”100套，截至4月2日报名累计超过400组，其中15套已经成交，还有23套正在进行验房、评估。（3）郑州：截至4月26日，郑州城发安居公司共接听群众来电413个，现场接待群众来访38人次，网络报名申请368个。经初审，符合收购条件的房源194套，共有27套房源客户确认换房意向。而在5月10日，郑州市房产交易服务平台公告称“该项工作实施以来，得到了社会各界的广泛关注、支持和积极参与，达到了预期效果”，提前结束试点并在市内八区全面推广。
（4）南京：由于安居集团收购只限2000套，分布在14个楼盘。从4月27日至5月5日，南京“以旧换新”活动累计有超3800组买房人咨询。如马群的颐和缦山，自“以旧换新”活动以来，五一期间共计来访260多组，参加以旧换新活动的客户率达80%，首日最高有效到访60组。截至5月8日，南京安居建设集团有限责任公司副总经理王胡浩表示，意向登记已超过3700 组，有效登记达到3044组，完成新房意向认购数量达到365组，有效认购率12.0%
2.3、活动仍存诸多限制，或难以大范围实施
目前签订三方协议的“代售”模式反响平平，而“政企收购”模式热度最高。主要是因为该模式可以直接促成旧房交易，减少业主再去寻找购房者的过程。但政企直接收购仅有小部分城市实施。基于政企资金实力、债务情况以及国企投资的资金平衡性和利润及投资可行性考核审计等，政企直接购买很难在全国大范围实施。同时以旧换新模式存在诸多限制：1、区域限制：比如郑州在2024年4月首次实施以旧换新政策时，仅在金水区、郑东新区等区域作为试点。
2024年4月大连以旧换新在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区实施。2、套数限制：安徽宣城政府收购二手房仅限额100套；郑州政府收购二手房限额5000套；南京政府收购二手房限额2000套；南通海安政府收购限额100套等。3、旧房条件：“以旧换新”过程中，多城会对实施交易的旧房有诸多限制条件。如郑州要求二手房房屋建筑面积不超过120m²(含)、不存在抵押、担保、按揭或设立居住权等情形等；江苏太仓要求二手房产权证建筑面积在144平方米以下、房屋用途为住宅（以不动产权证为准）；青岛要求二手房交付时间少于10年等。4、新房条件：大部分城市对于购置的新房条件是参加“以旧换新”政策的房源，如宁波34个新房楼盘实施“以旧换新”，深圳13个新房楼盘实施“以旧换新”，上海截至5月28日个楼盘支持换新。
5、成交价格：目前所有“以旧换新”模式关于二手房交易价格的判定，均是通过房产中介按照以往小区成交价评估其旧房市场价。而且部分城市会对评估价格继续折扣，如安徽宣城“旧房”会从五家评估公司中选出三家进行评估，再取三家公司评估价格的平均值，以“八八折”收房。当前楼市下行，房屋实际成交金额往往低于卖房者预期，可能导致“以旧换新”政策实施效果不佳。如杭州临平有参与换新购的房产中介表示，一个月前活动刚推出的时候，确实接到了不少业主咨询相关事宜，但截至4月29日，实际参与及成交换新购的业主并不多。6、总价限制：部分城市会要求新房购房款高于二手房出售总房款，如无锡要求存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的60%；安徽宣城要求旧房收购价不高于新房及车位销售价；河南郑州要求换房群众购买新建商品住房总价款不低于二手住房收购总价款等。
所以我们认为短期来看，“以旧换新”政策有利于促进一二手房联动，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，同时多地已经发布保租房筹集计划，未来收购存量二手房作为保租房或是重要方式。但考虑到刚需支付能力和预期均疲弱的态势，需加快推进买卖双方直接成交、二手房带押过户、商业贷款转公积金贷款等政策，以降低交易费用。另外，降低交易税费、提高参与“以旧换新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。
2.4、新增保障性住房贷款，国企收储未售新房
为了降低住宅库存，政府除通过收购业主存量房，鼓励业主“以旧换新”外，政府还会采用“收储未售新房”模式，直接收购开发企业已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房。5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法制化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。贷款利率1.75%，期限一年，可展期4次，发放对象包括21家全国性银行，预计将带动银行贷款5000亿元。根据中指研究院统计，郑州、济南、苏州、重庆等城市均有“国企收储未售新房”（改作租赁住房）的相关实践。
为了降低住宅库存，政府除通过收购业主存量房，鼓励业主“以旧换新”外，政府还会采用“收储未售新房”模式，直接收购开发企业已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房。5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法制化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。贷款利率1.75%，期限一年，可展期4次，发放对象包括21家全国性银行，预计将带动银行贷款5000亿元。根据中指研究院统计，郑州、济南、苏州、重庆等城市均有“国企收储未售新房”（改作租赁住房）的相关实践。
从落实角度来看，“国企收储未售新房”模式同“以旧换新”模式所存主要矛盾一致，即各方对于收购项目的价格共识、项目是否满足保障房对户型/面积/区位的需要等都决定着政策的推进速度和实际效果。但国企收储未售新房将对市场产生多方面积极影响：第一，有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置。第二，有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接。第三，将收储对象定为已建成未出售商品房，也将有利于促进房企加快项目竣工节奏。第四，房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于支持在建工程，助力保交房。
3、限制高去化周期城市供地，地产进入“去库存”时代
3.1、宅地供应调控已久，重在盘活存量库存
2024年4月30日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确指出：合理控制新增商品住宅用地供应。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降36个月以下。商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
即去化周期在18个月以上的城市要控制、36个月以上的城市要停止供地。实际上，关于商品住宅供地调控政策实施已久。如早在2017年，住房城乡建设部、国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。指出“对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”。2019年自然资源部下发类似通知。而且部分地方也提出具体政策，如2016年福建省下发《关于进一步加强房地产市场土地调控的通知》，指出“商品住宅或商业办公库存去化周期超过36个月的市、县，须相应暂停出让商品住宅或商业办公用地”。可见，停止去化周期36个月以上城市供地，是调控房地产市场的常规手段。
3.2、新房市场延续调整态势，重点城市整体表现供小于求
新房市场整体延续调整态势。我们对国内42个重点城市的商品住宅库存去化情况进行数据监测，其中包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市，重庆、杭州、南京等23个二线城市，温州、镇江等15个三四线城市。重点城市销售情况方面，2024年3月份重点城市平均销售面积37.3万平方米，环比高增104.6%，同比下降46.4%，商品住宅整体成交规模处2018年来同期低位。不同梯队城市方面，一线、二线、三四线城市平均销售面积分别为59.8、44.4、20.3万方，同比分别下降37.9%、45.5%、56.8%。同比降幅虽有所收窄，但整体来看，当前购房者收入及房价预期尚未完全恢复，整体市场销售仍承压。
销售市场承压情况下，住宅类土地供应规模再创同期最低值。根据Wind数据，截至2024年3月底，100大中城市住宅用地供应规划建筑面积2104.56万方，同比下降32.3%，较2月份环比增长，但仍处于2018年以来同期最低值。其中一线、二线、三四线城市分别供应66.85、1121.04、916.67万方，同比分别下降76.5%、7.9%、42.9%。
不仅土地供应规模成下降态势，且受市场销售下行因素影响，房企推盘意愿不足。3月份重点监测城市整体销供比为1.85，较2月份下降0.32，但在供应端总体趋紧的情况下呈现出供小于求的特点，市场整体仍处于去库存阶段。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
