2024房地产行业报告：筑底与央国企改善分析

1.引言：样本选择与分类

本报告中，共选取主营业务为房地产的110家A股上市公司进行财报分析。除了板块整体表现外，还通过企业规模、企业性质两个维度进行对比。企业规模方面，根据房企市值大小，以2024年4月29日收盘价为基准，将市值在200亿以上的房企称为头部房企，共11家；将市值在50-200亿之间的房企称为中型房企，共43家；将市值在50亿以下的房企称为小型房企，共56家。企业性质方面，根据股权结构，将房企分为央国企和其他企业，央国企共62家，其他企业共48家。

2.业绩承压，盈利分化

2.1营收降幅收窄，归母净利降幅分化

2023年整体营收边际改善，央国企增速转正。2023年，在保交楼政策刺激下，房企项目结转收入得到提升，叠加2022年部分项目延期交付，房地产板块实现营业收入26098亿元，同比下降1.70%，降幅较2022年缩窄6.69 pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企营收同比分别为-2.61%、1.89%、-4.35%；分企业性质来看，央国企营收同比增长1.10%，其他企业同比下降3.60%。2024年一季度营收承压，头部房企韧性较好。2024年一季度，房地产板块整体营业收入为3618亿元，同比下降12.88%。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企营收同比分别为-4.02%、-17.84%、-36.67%；分企业性质来看，央国企营收同比下降6.89%，其他企业同比下降16.51%。

2023年板块整体由盈转亏。受资产减值计提与利润率下滑拖累，2023年板块整体归母净利润为-155.11亿元；分企业规模来看，头部房企利润同比降低50.27%至221.28亿元，中型房企亏损缩小81.27%至42.62亿元，小型房企亏损扩大54.45%至333.77亿元。分企业性质来看，央国企归母净利润由2022年169.85亿元降至87.9亿元，其他企业亏损由2022年-168.57亿元扩大到-243.01亿元。2024一季度板块归母净利润收缩。2024年一季度房地产板块整体归母净利润为1.24亿元，2023年同期为123.75亿元。分企业规模来看，头部房企归母净利润同比为-54.67%，中型房企和小型房企分别为由2023年的32.56亿元和5.5亿元降低到2024年一季度的-10.08亿元和-27.52亿元；分企业性质来看，央国企归母净利润同比下降68.06%，其他企业由盈利59.95亿元转为亏损19.14亿元。

2.2利润率持续承压，央国企保持优势

毛利率延续下滑趋势。2023年，受高地价项目结转及限价政策双重压力，房地产板块毛利率降至16.72%，同比下降1.23pct。央国企依托成本控制与优质项目布局，毛利率为18.73%，高于其他企业3.4pct，表现出更强的抗压能力。进入2024年一季度，房地产板块毛利率下探至16.59%，同比减少0.8pct。央国企以21%的水平较其他企业保持相对稳健。净利率持续筑底。2023年度，房地产板块净利率受利润下滑及减值计提影响，降至0.02%，较2023年减少1.21pct。央国企得益于多元化业务支撑与良好的成本控制，净利率为1.89%，高于其他企业的-1.31%。2024年一季度，房地产板块净利率为1.22%，同比下降3.12pct。其中央国企净利率同比收窄2.53pct，其他企业同比收窄3.63pct。随着市场信心逐步恢复、政策支持加码，部分房企展现出利润率触底反弹的初步迹象。央国企与部分优质民企先企稳，行业有望在挑战中逐步走出困境。

2.3费用率略有改善，少数股东损益减少

2023年房地产板块三项费用呈现优化趋势。板块整体三项费用率降低至8.11%，同比变化-0.39pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企三项费用率同比分别为-0.22pct、-0.19pct、-1.76pct；分企业性质来看，央国企和其他企业的三项费用率同比分别为0.11pct和-0.73pct。

2023年板块整体少数股东损益降幅明显。2023年板块整体少数股东损益为160.06亿元，同比下降50.76%。分企业规模来看，头部房企、中型房企同比分别-53.09%、62.85%，小型房企少数股东损益由-35.39亿元扩大至-65.27亿元。分企业性质来看，央国企少数股东损益同比下降33.72%，其他企业同比下降71.07%。2024年一季度少数股东损益分化加剧，央国企表现平稳。房地产板块整体少数股东损益为42.77亿元，同比下降24.12%。分企业规模来看，头部房企、中型房企、同比分别为-16.89%、16.17%，小型房企少数股东损益由正转负。分企业性质来看，央国企少数股东损益同比增长0.28%，其他企业同比下降50.5%。

2.4减值损失占比提升，央国企稳定性优势明显

2023年减值压力分化显现，央国企资产质量彰显优势。整体来看，房地产板块减值损失占营业收入比重为4.21%，同比增长0.14pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企减值损失占营业收入比重同比分别为0.56pct、-1.99pct、2.38pct；分企业性质来看，央国企减值损失占营业收入同比下降0.06pct，其他企业同比增长0.3pct。

3.资产优化，杠杆修复

3.1资产收益率持续筑底，净负债率仍有压力

2023年净资产收益率有望触底企稳。房地产板块净资产收益率为-0.96%，同比下降1.17pct,降幅收窄3.21pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企同比分别-2.71pct、2.71pct、-7.15pct；分企业性质来看，央国企净资产收益率同比下降0.94pct，其他企业同比下降1.53pct。2024年一季度净资产收益率延续下行。房地产板块整体净资产收益率为0.01%，同比下降0.8pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企净资产收益率同比分别-0.56pct、-0.95pct、-1.56pct；分企业性质来看，央国企净资产收益率同比下降0.5pct，其他企业同比下降1.15pct。

2023年净负债率央国企微降，其他企业增幅收窄。房地产板块净负债率为80.7%，同比增长2.69pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企同比分别为3.55pct、-1.81pct、22.47pct；分企业性质来看，央国企净负债率同比下降0.34pct，其他企业同比增长6.46pct。2024年一季度板块净负债率有所增长。房地产板块整体净负债率为86.17%，同比增长6.40pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企净负债率同比分别为8.76pct、-0.67pct、27.04pct；分企业性质来看，央国企净负债率同比增长4.33pct，其他企业同比增长8.78pct。

3.2资本结构持续优化，央国企引领稳杠杆趋势

2023年房企负债率持续降低。房地产板块资产负债率为75.98%，同比下降1.7pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企同比分别为-1.75pct、-2.62pct、0.64pct；分企业性质来看，央国企资产负债率同比下降1.08pct，其他企业同比下降1.86pct。板块整体剔除预收款后资产负债率为70.2%，同比下降0.76pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企同比分别为-1.00pct、-1.74pct、2.39pct；分企业性质来看，央国企剔除预收款后资产负债率同比下降0.97pct，其他企业同比下降0.35pct。

2024年一季度房企杠杆延续下行。房地产板块整体资产负债率为75.69%，同比下降1.82pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企资产负债率同比分别为-2.02pct、-2.77pct、1.13pct；分企业性质来看，央国企资产负债率同比下降1.22pct，其他企业同比下降1.93pct。板块整体剔除预收款后资产负债率为69.85%，同比下降0.55pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企剔除预收款后资产负债率同比分别为-0.80pct、-1.66pct、2.85pct；分企业性质来看，央国企剔除预收款后资产负债率同比下降0.82pct，其他企业同比下降0.05pct。

2023年房企偿债压力加剧，头部房企更具优势。房地产板块EBITDA利息覆盖倍数为1.96x，同比下降0.36x。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企分别为3.43x、1.81x、-0.19x，同比分别-1.50x、0.80x、-1.01x；分企业性质来看，央国企EBITDA利息覆盖倍数为2.38x，同比下降0.47x，其他企业为1.58x，同比下降0.32x。

3.3预收款占比下滑，存货占比延续下行

2023年房企预收款比重下滑，资金回笼压力凸显。房地产板块预收账款占总资产为19.39%，同比下降3.74pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企同比分别为-3.30pct、-3.78pct、-6.04pct；分企业性质来看，央国企预收账款占总资产同比下降0.88pct，其他企业同比下降6.02pct。2024年一季度预收款占比延续下行，市场信心有待提振。房地产板块整体预收账款占总资产为19.37%，同比下降4.63pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企预收账款占总资产同比分别为-4.63pct、-4.41pct、-5.56pct；分企业性质来看，央国企预收账款占总资产同比下降1.66pct，其他企业同比下降7.04pct。

3.4存货结构显优化，央国企财务策略见效

2023年存货比重下降，央国企较稳。房地产板块存货占总资产比重48.79%，同比减少2.34pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企同比分别为-2.11pct、-1.66pct、-5.06pct；分企业性质来看，央国企存货占总资产比重同比下降0.80pct，其他企业同比下降4.20pct。2024年一季度存货比重延续下行，央国企实现微增。房地产板块整体存货占总资产比重为48.92%，同比增长-1.48pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企存货占总资产比重同比分别为-1.52pct、-0.82pct、-2.91pct；分企业性质来看，央国企存货占总资产比重同比增长0.43pct，其他企业同比下降3.80pct。

4.偿债改善，回款筑底

4.1资金链承压加剧，央国企彰显韧性

2023年房企现金短债比持续筑底。房地产板块整体现金短债比1.06x，同比下降0.06x，降幅收窄0.05x。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企同比分别为-0.14x、-0.04x、0.01x；分企业性质来看，央国企现金短债比同比下降0.06x，其他企业同比下降0.12x。2024年一季度房企资金链压力加剧。房地产板块整体现金短债比为0.93x，同比下降0.25x。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企现金短债比同比分别为-0.35x、-0.22x、-0.11x；分企业性质来看，央国企现金短债比同比下降0.23x，其他企业同比下降0.30x。

4.2回笼资金边际改善，现金流压力仍在

2023年板块整体回笼资金下滑，央国企实现正增长。房地产板块销售商品及劳务的现金流入为20679亿元，同比下降8.27%，降幅收窄21.14 pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企同比分别-4.53%、-11.75%、-20.90%；分企业性质来看，央国企销售商品及劳务的现金流入同比增长6.11%，其他企业同比下降20.30%。2024年一季度回笼资金降幅较大。房地产板块整体销售商品及劳务的现金流入为3303亿元，同比下降38.60%。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企销售商品及劳务的现金流入同比分别-36.90%、-43.52%、-36.73%；分企业性质来看，央国企销售商品及劳务的现金流入同比下降36.44%，其他企业同比下降40.55%。

2023年资金回笼能力持续走弱，央国企逆势增长。房地产板块销售商品现金流入对营收的覆盖倍数为0.79x，同比下降0.06x。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企同比分别为-0.02x、-0.12x、-0.14x；分企业性质来看，央国企销售商品现金流入对营收的覆盖倍数同比增长0.05x，其他企业同比下降0.13x。2024年一季度房企销售回款仍然承压。房地产板块整体销售商品现金流入对营收的覆盖倍数为0.91x，同比下降0.38x。分企业规模来看，头部房企、中型房企、销售商品现金流入对营收的覆盖倍数同比分别为-0.49x、-0.40x，小型房企基本持平；分企业性质来看，央国企销售商品现金流入对营收的覆盖倍数同比下降0.52x，其他企业同比下降0.31x。

2023年，行业整体的经营及盈利能力仍然承压，供给侧出清加速，但头部央国企的韧性较强，在费用管控、融资能力、产品去化方面更具优势。随着政策逐步宽松，预计市场信心有望得到提振，带动销量回暖。同时，房企高成本项目逐渐消化完毕，毛利率有望触底反弹。我们认为行业筑底有望加速完成，板块估值或将逐步修复。建议关注核心区域土储丰富、融资通道畅通的央国企，以及具备改善性产品塑造能力的优质房企。

业绩承压，盈利分化2023年，板块营收降幅收窄至-1.70%，其中央国企实现1.10%微增；2024年Q1，行业营收降12.88%，央国企降幅较其他企业低9.61pct。归母净利由盈转亏，央国企虽承压，但仍优于其他企业。毛利率与净利率持续下滑，盈利能力仍处于筑底阶段。2023年三项费用率下降，央国企优化明显，2024年Q1费用压力回升，头部房企保持稳定。板块资产减值仍有压力，央国企资产较为优质。➢资产优化，杠杆修复2023年至2024年一季度，房企净资产收益率触底趋稳，央国企韧性显现。2023年净资产收益降幅收窄至-1.17%，2024年Q1转正，央国企表现优于其他企业。资产结构持续优化，2023年板块资产负债率降至75.98%，央国企引领稳杠杆，2024年Q1进一步降至75.69%。净负债率方面，2023年板块增幅为2.69pct，较2022年增幅收窄5.45pct，央国企净负债率略有下降。预收款占比下滑加剧现金风险，央国企表现较好，存货结构优化策略见成效，在存货比重控制上优于其他房企。➢偿债改善，回款筑底2023年，房企现金流持续承压，销售商品与提供劳务现金流入同比下降8.27%，降幅较2022年收窄21.14pct。现金流覆盖营收能力持续下行，2023年覆盖倍数下滑0.06x，到2024年一季度大幅下滑0.38x，央国企韧性虽有所展现，但仍受市场整体下行拖累。房企现金流迎来边际改善，2023年板块现金短债比为1.06x，同比下降0.06x，较2022年降幅收窄0.05x，但流动性风险仍在。➢投资建议：土储优质的改善性房企有望率先修复2023年，行业整体的经营及盈利能力仍然承压，供给侧出清加速，但头部央国企的韧性较强，在费用管控、融资能力、产品去化方面更具优势。随着政策逐步宽松，预计市场信心有望得到提振，带动销量回暖。同时，房企高成本项目逐渐消化完毕，毛利率有望触底反弹。我们认为行业筑底有望加速完成，板块估值或将逐步修复。建议关注核心区域土储丰富、融资通道畅通的央国企，以及具备改善性产品塑造能力的优质房企。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）