德勤是数字化转型的先驱。我们通过在市场中推动新的关联想法、技术、创新思维和观点去提升人类经验，从而促进新的增长。近年来，数字资产越来越受欢迎，数字化在包括金融业和资本市场在内的不同领域的应用迅速增加。数字资产的世界正在扩大，我们也看到它在房地产领域运用数字资产的巨大潜力。
“证券型代币”通常是指从监管角度被视为证券的任何数字资产或代币。“证券型代币发行”通常是指将证券型资产以虚拟货币的形式和区块链技术发行，并使它们在区块链环境下成为可交易的产品。通过将证券型代币发行应用于房地产领域，直接的好处是它允许您设计和创建更多以房地产为基础资产的创新产品。证券型代币发行也有望成为一种新的融资渠道以开拓新的投资者。我们相信本文将更好地说明在房地产领域推行证券型代币发行的潜在好处。
本白皮书聚焦证券型代币发行（STOs）在房地产行业的潜在应用。在本报告中，我们将深入分析资本市场参与者投资房地产交易面临的主要挑战，以及现有传统融资架构存在的局限。我们将从房地产开发商、估值师、法律顾问、税务和审计顾问及技术顾问等各类市场参与者的研究和行业经验中获取洞见，并分析STOs相比使用传统架构筹资的优势。
此外，我们还将探讨如何利用STOs把握香港和大湾区的现有机遇与新机遇，推动新一波商业创新并增强社会影响力。后续报告将详细阐述房地产STOs的端到端流程，并以香港作案例研究，着重提及STOs在房地产行业应用中的多功能性。房地产行业作为一种资产类别，除所有权和经济权利外，还可附带访问权和使用权等多方面的权利。我们将重点介绍如何利用STOs打造创新投资产品和解决传统融资框架存在的结构性问题，以鼓励房地产和资本市场参与者应用STOs，从而促进STOs生态系统发展。
房地产：全球规模为9.6万亿美元，充满活力的市场尽管新冠疫情令全球经济遭受重创，全世界都处于缓慢复苏进程之中，但相比其他行业而言，房地产市场持续活跃。全球房地产市场持续繁荣，2019年全球房地产专业投资市场比2018年增长了6,720亿美元，市场规模达9.6万亿美元。1 由于房地产行业现金收益率较高，而且与整个资本市场的相关性较低，所以投资者纷纷涌向房地产市场。
亚太地区私人和公共房地产领域都出现了资本的快速增长。高力的数据显示，2021年亚太地区收益性房地产资产的预测投资额将比2020年增加约15%，而且这一增长趋势有望在未来几年内延续下去。尽管房地产投资市场存在持续显著增长的巨大潜力，但也有结构性挑战妨碍房地产开发商和投资者利用投资机遇的能力，尤其是在寻找融资渠道和获取投资机遇方面。STO正好可以化解这些挑战，协助建设更广阔、更公平、更透明的房地产投资市场。1 MSCI: Real Estate Market Size 2019/202香港证监会：《立场书：监管虚拟资产交易平台》STO：新的融资渠道证券型代币（STs）的应用范围很广。
STO具有高效和广泛潜在投资群体的优势，可供任何规模的企业和资产所有人作为可行的替代融资渠道。尽管STO市场目前仍处于发展初期，但随着技术发展成熟，资本市场配套基础设施逐步引进以及美国、英国、日本、新加坡和中国香港等地监管更趋明晰，近年来STO市场已得到稳步发展。在2019年，香港证券及期货事务监察委员会（证监会）发布了一份立场书2，确认将对虚拟资产交易平台（VATPs）（交易资产为依照香港法律相关规定认定为“证券”的虚拟资产）进行监管，并制定了证监会持牌VATP必须遵循的准则。
VATP监管框架的建立默认STO作为未来资本市场的一部分，亦使香港成为亚太地区虚拟资产交易活动的领导者。随着监管机构针对STO生态系统所需的各项关键服务引入监管框架，以及市场参与者对STO优势的了解和认识不断增强，STO市场进入一个转折点。我们预计未来三年里STO交易量和交易额将加速增长，房地产融资参与者将成为首批STO应用者。
