2024房地产行业报告：市场调整与政策支持下的复苏展望

1 市场回顾：整体表现较弱，估值与持仓均处低位

1.1 2024年H1房地产板块市场表现仍偏弱

2024年以来房地产行业仍处于调整中，整体表现较弱。2024年上半年（截至2024年6月16日），房地产行业（申万一级行业）下跌11.37%，沪深300上涨3.22%，明显跑输大盘。

1.2 公募基金重仓配置比例创新低

我们根据同花顺iFind数据统计了内地公募基金重仓股情况，2024年Q1末公募基金重仓SW房地产行业的总市值为256.7亿元，环比2023年末下降20.9%，占基金重仓A股市值规模0.95%，较标配比例低0.54pct，环比2023年末下降0.23pct，自2022年四季度持续下降，公募基金持仓比重续创2012年以来新低。

1.3 板块主要个股估值处于历史低位

在下图我们例举了公募基金重仓房地产行业主要个股估值情况，我们可以看到行业内多数个股的估值水平在历史分位数20%以下，尤其是物业管理行业中的大部分核心个股均处于历史估值低位，如华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务等。开发板块核心个股近期随着政治局会议召开有所反弹，估值略有修复，但整体估值水平仍较低。

2 政策：多维度支持行业修复

从近年中央会议关于地产政策的表述方面可以看到，政策端跟随房地产行业市场变化及时动态调整政策重心，2023年7月政治局会议明确指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，需要适时调整优化房地产政策。其后一线城市相继落地“认房不认贷”、高能级城市持续出台优化“四限”政策以及首付比例调降等。基于行业基本面变化，政策端积极应对，2024年4月政治局会议首提“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，“去库存”成为政策新的发力方向之一。

2.1 压实多方主体责任，推动行业去化

房地产行业景气度持续下降，库存去化周期明显拉长，以中指研究院统计的40重点城市去化周期均值来看，2024年5月为23.8个月，一方面二手房供应量增加以及商品房交付担忧等因素导致存量房对新房市场需求形成分流；另一方面房价下跌导致预期转弱以及居民收入增长预期不足压制购房需求。2024年4月中央政治局会议明确首次提出“消化存量房产”及“优化增量住房”，政策发力点转向库存去化。房地产行业库存概念丰富，包括尚未开发的土地、已取得预售的可售面积、已开工尚未销售的在建面积、已竣工尚未销售的开发产品、二手存量房等，我们可以看到此前政策着力点主要在于刺激需求以推动市场库存去化，预计后续关于库存去化相关政策将更加全面。

针对未开发土地，严控新增土地，对于存量可以采取政府收回/市场流通转让/企业继续开发的方式盘活。根据5月17日国务院政策例行吹风会，对于尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活。同时将严格控制新增土地供应，5月初自然资源部办公厅下发了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确提出合理控制新增商品住宅用地供应，对于商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，对于商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

针对已竣工尚未销售的在建库存，可以通过地方政府进行收储。（1）收购主体：地方国有企业，该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁；（2）资金来源：设立3000亿元保障性住房再贷款，按照贷款本金的60%发放再贷款，预计将带动银行贷款5000亿元，利率为1.75%，期限1+4（1年期，可展期4次），发放对象为国开行、政策性银行等21家全国性银行；（3）收购范围：已建成未出售商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁；（4）所收购房产用途：作配售型或配租型保障性住房。地方政府收储将有利于目前库存较多的城市去化，同时加快推进保障性住房体系建设，加快房企资金回笼，助力保交房工作推进，但是同时需要关注整体具体落地情况以及收购价格、被收购的主体情况等。

多地出台“以旧换新”政策，盘活存量住房，提升居民住房品质。以郑州为例，以旧换新政策可以分为两种方式进行推进，其一，以政府国有平台公司（郑州城市发展集团有限公司）为主体收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房；其二，以市场化方式推动以旧换新，对2024年内通过“卖旧买新、以旧换新”购买新建商品住房的群众，给与契税补贴30%的优惠政策。其他部分城市多以促进购房者、开发企业、经纪企业、租赁企业多方联动的模式，推进以旧换新，以实现盘活存量房产的目的。

2.2 需求端政策大幅放松，供给端加快构建新发展模式

“517”新政从需求端进一步释放利好，降低购房成本，提振市场信心。（1）基准政策利率调降+房贷利率市场化：①2024年2月，央行进行非对称降息，1年期LPR保持不变，5年期以上LPR大幅下调25BP，降幅为2019年房贷利率换锚以来的最大幅度，此次也是历史上较为罕见的在MLF利率不变的情况下非对称降息。②央行下调个人住房公积金贷款利率0.25pct，其后北京、上海、深圳、广州、东莞、中山、江门、汕头、苏州、合肥、南京、成都、重庆、长沙、郑州、湖北等地住房公积金中心积极响应，纷纷下调公积金贷款利率。③5月17日，央行取消全国层面首二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，此前我们在年度策略报告中提及房贷利率下调或是本轮房地产需求端提振的关键变量。根据2024年一季度货币政策执行报告显示截至3月末，全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。尽管房贷利率持续下降，但是整体下调节奏趋缓，此次取消全国层面首套及二套住房贷款利率政策下限，给与各个城市更大的政策宽松空间，有利于降低居民购房成本，提振市场需求。根据贝壳研究院数据显示，“517”楼市新政落地后，5月百城首套房平均商贷利率进一步下降，达到3.45%，二套降至3.9%，百城二套平均房贷利率自2019年以来首次降至4%以下，5月首二套主流房贷利率较2023年同期分别回落55BP和101BP。5月银行平均放款周期为22天，维持较快放款速度。

分能级来看，5月一线城市首二套平均房贷利率分别为3.59%、3.98%，较上月下降29BP/31BP，政策松绑后一线城市首套平均贷款利率降幅明显高于其他低线级城市平均降幅。上海、深圳等重点城市相继跟进下调房贷利率。如5月27日，上海市首套商贷利率降至3.5%(LPR-45BP)，二套房贷利率自贸区临港新片区及6个郊区降至3.7%(LPR-25BP)，其他区域降至3.9%(LPR-5BP)。5月28日，深圳首套房商业性个人住房贷款利率下限由LPR-10BP降至LPR-45BP，二套由LPR+30BP降至LPR-5BP。

（2）首付比例创历史低位：央行将首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。首套首付比例创历史最低水平。一线城市中上海、广州、深圳相继跟进对首付比例进行调降，同时进一步优化了限购政策。

3 需求：住房需求总量基础仍在，下半年新房市场有望筑底

3.1 新房购置需求仍偏弱，房屋成交总量有望保持稳健

房价上涨预期变化、居民收入增长预期不足等因素仍是当前抑制购房需求释放的核心原因。过去多年我国经济增速保持较快增长，居民收入增长预期、房价上行预期向好，购房者整体表现较为积极乐观，伴随着我国新旧动能转换、经济增速换档的背景下，疫后疤痕效应虽有修复但未现明显转变，我国70个大中城市新房和二手房价格指数同比均出现明显回落，居民未来收入信心指数未见好转，叠加对新房交付担忧以及二手房市场供应明显增加并以价换量进一步分流新房市场需求，多项因素综合导致当前房地产行业销售仍承压下行。2024年1-5月我国商品房销售面积和销售金额分别为3.66亿平、3.57万亿元，同比分别变动-20.3%和-27.9%。

二手房市场方面，供应端，以一线城市为例，新增挂牌量维持较高位，存量挂牌套数仍在增加，但是增幅明显放缓，预计后续进一步大幅增长的概率较低，二手房供给冲击或已经见顶。成交方面，根据中指研究院数据显示，有连续数据的二十城二手房成交面积在2023年明显提升，2024年1-5月成交面积同比数据有所下降，但从高频数据角度来看，近期二手房市场周度成交数据已经高于上年同期，较新房市场表现更好，预计主要仍是以价换量及新房交付担忧等因素所致。

居民资产或更多流向偿债与理财，但随着房贷利率持续下行或吸引资金流入楼市。居民绝对收入仍持续扩大，但是存款与商品房销售同时出现下降，预计主要是由于利率下降、房价上涨预期转变下进行提前偿债或购买理财所致。今年以来公布的前五个月居民中长期贷款中有两个月为负值，处于净偿还状态，5月居民中长期贷款为514.00亿元，同比少增1170.00亿元。

3.2 展望：一二手购房需求总量预计保持相对平稳，随着政策持续加持，新房市场有望筑底

我们此前在年度策略报告中测算经过此轮市场深度调整后居民住房刚性需求已经逐渐见底，但是从市场表现来看新房市场销售仍下行，我们认为这主要是二手房市场分流效应所致，我们根据中指研究院有连续数据的二十城二手房数据推测全国二手房成交总量数据，我们以该二十城新房成交占全国商品房成交面积比重为基础加成作为二十城二手房占全国二手房市场比重进行估算，全国二手房与新房总成交量在2022年和2023年相近，以2024年1-5月年化数据来看，2024年新房与二手房成交合计值略低于2022年和2023年，但是这里如果考虑历年成交量相对较高的6月和12月影响，2024年年化值与2022及2023年预计较为接近。从市场需求角度来看，居民对于高品质住房需求总量基础是存在的，同时随着市场深度调整后住房租金收益率持续提升，已经趋近十年期国债收益率，此外政策端持续宽松，对住房消费给予较大的支持力度，房贷利率持续下行等利好政策持续刺激需求释放，展望2024年全年我们认为购房需求总量预计保持相对平稳，新房市场有望筑底，进一步下降的空间有限。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）