2024年地产行业报告：一线城市楼市新政跟进与市场分析
政策环境监测-重点政策点评
事件描述：1）5月27日，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。2）自5月29日起，深圳市首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%；首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。3）5月28日起，广州对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商贷最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限；二套最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。点评：1）上海调降非户籍限购门槛，调整相关政策口径：限购方面，非沪籍购房门槛大幅降低，由5年社保要求降为3年，非户籍单身购买范围拓宽至外环外新房及全域二手房，人才购房社保年限由3年改为2年，范围由产业片区扩大为行政区；对于改善型需求，多子女家庭在限购套数基础上可增购1套住房，同时优化多孩家庭首套住房套数认定，减少其购房利息负担。此外，新政取消“离婚三年合并计算限购套数”及“赠与5年内计入赠与人住房套数”的政策，对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数等。2）上海优化住房信贷政策并行，持续降低居民购房成本及门槛。商贷首付首套从30%降为20%，二套首付由50%将为35%，重点六区为30%；商贷利率首套由3.85%降为3.5%，二套从4.25%将为3.9%，重点六区为3.7%，房贷利率调整幅度多达35bp，显著降低购房按揭成本。以1000万住房，原首付30%，利率3.85%，30年等额本息对应月供为32816元，利息总额481万，新政首付降至200万，月供和利息总额分别为35924元、493万，首付减少100万的前提下，总利息仅增加12万。
公积金贷款方面，公积金贷款额度由首套120万调整为160万（多子女家庭再上浮20%），二套贷款额度由100万调整为130万。此外新政在支持国有平台公司收储房源、支持困难家庭“以旧换新”、推进“两旧一村”改造等方面亦有支持性举措。横向对比其他一线城市，当前上海对于外地户籍限购严格度几近与深圳持平，限贷政策宽松于北京。3）既上海调降后，广深跟进放松，与此前放松认房不认贷等“渐进式”政策不同，此次新政为多套政策组合拳共同发力，力度更强更大、涉及范围更广，通过降房贷首付成本、降购房门槛、释放改善性需求等多种方式，维稳市场，增强信心，预计短期一线城市成交量有望回升。
中期来看，我们认为“5.17”政策力度已超2008年和2014-2015年，上海“527新政”亦为上海2011年以来支持力度最大的政策，均体现中央强力去库存、维稳市场决心，若后续楼市企稳不及预期，仍有望更大力度政策支持。
事件描述：1）克而瑞公布2024年1-5月百强房企销售数据。点评：1）5月销售延续弱复苏走势：克而瑞百强房企1-5月累计销售金额同比下滑46%，销售面积同比下滑46.2%，累计降幅分别较上月收窄2.5pct、2.4pct；5月单月销售金额同比下滑35.4%，销售面积同比下滑35.7%，降幅分别较上月收窄11.6%、6.5%。2）展望6月，核心一二线城市纷纷下调首付及房贷利率，叠加房企年中冲刺业绩，营销力度预计有所加强，预计6月成交或将稳中有增。3）上海、广州、深圳等城市因新政利好加持，短期成交有望止跌，核心区域优质项目有望保持高去化率，外围区域多数项目及弱二线和三四线城市仍有待核心一二线城市热度传导，成交或将低位波动。
点评：本周(5.25-5.31)新房成交2.7万套，环比升25.2%，二手房成交2.1万套，环比降1.6%；5月新房日均成交环比升0.5%，同比下降30.8%，降幅较4月收窄4.8个百分点。近期一线城市频频跟进“517”新政，与此前放松认房不认贷等“渐进式”政策不同，此次为多套政策组合拳共同发力，力度更强更大、涉及范围更广，通过降房贷首付成本、降购房门槛、释放改善性需求等多种方式，维稳市场，增强信心，预计短期成交量有望延续回升。
点评：上周百城土地供应建面3168.6万平、成交建面1942.2万平，环比升26.9%、升3.2%；成交溢价率0.4%，环比降2.7pct。其中一、二、三线成交建面分别占比6.5%、29.1%、64.4%，环比分别升4.7pct、降4.5pct、降0.2pct。
资本市场监测——流动性环境年1月10日资金价格多上行。R001上行5.35BP至1.86%，R007上行4.26BP至1.87%。截至5月31日，OMO存量（MA10）余额为1458亿元，较5月24日增加1348亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。
资本市场监测——境内债2020年1月10日本周（2024.5.27-2024.6.2）境内地产债发行量59亿元，总偿还量为110.85亿元，净融资额为-51.85亿元。到期压力方面，24年地产债到期压力整体小于23年，24年全年到期和提前兑付的规模总共2628.44亿，同比23年约增加4.66%；向后看，25年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约295.87亿。
资本市场监测——地产股
16资本市场监测——地产股2020年1月10日本周房地产板块跌4.72%，跑输沪深300（-0.6%）；当前地产板块PE（TTM）18.7倍，高于沪深300的12.02倍，估值处于近五年99.1%分位。
17资本市场监测——地产股资料来源：Wind，公司公告，观点网，平安证券研究所2020年1月10日本周上市房企50强涨跌幅排名前三为正荣地产、建业地产、融信中国，排名后三为金地集团、时代中国控股、雅居乐集团。
周度观点：本周在一线城市放松相继落地，相比以往“渐进式”放松不同，此次一线城市新政为多套政策组合拳共同发力，重点城市5月新房成交同比降幅已有收窄，利好政策出台叠加房企半年度冲刺业绩，建议密切关注6月房企及典型城市销售数据。去库存方面，本轮相比上轮三四线去库存在行业背景（2016年一二线强、三四线弱，当前全面下行）、居民加杠杆空间、资金体量等均存在不同，短期降首付降利率或带动部分需求提前释放，但中期（收入及房价预期、二手房分流、收储落地）成效仍待观察。投资建议方面，当前板块已连续两周调整，博弈政策资金或已多数止盈，坚守投资者或基于对销售复苏的信心、或基于对于政府稳楼市的信心，预计板块短期调整压力有所减弱，重点在于销售端的变化，维持上周高低切换、顺势而为观点，短期关注有出售资源和意愿、低PB的深圳国企万科A，及具备基本面支撑、估值修复空间仍大的央国企如保利发展、越秀地产、中国海外发展等。政策环境监测：1）多维松绑沪广深楼市，一线城市持续跟进“517”新政；2）克而瑞5月百强房企销售：降幅收窄，延续弱复苏。市场运行监测：1）新房成交降幅收窄，短期有望延续改善。本周(5.25-5.31)新房成交2.7万套，环比升25.2%，二手房成交2.1万套，环比降1.6%；5月新房日均成交环比升0.5%，同比下降30.8%，降幅较4月收窄4.8个百分点。2）库存环比持平，去化周期20.6个月。
16城取证库存10224万平，环比降0.7%；去化周期20.6个月。3）土地成交回升、溢价率回落，一线占比提高。上周百城土地供应建面3168.6万平、成交建面1942.2万平，环比升26.9%、升3.2%；成交溢价率0.4%，环比降2.7pct。其中一、二、三线成交建面分别占比6.5%、29.1%、64.4%，环比分别升4.7pct、降4.5pct、降0.2pct。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行59亿元，环比增加33亿元，境外地产债发行0.38亿美元。
2）地产股：本周房地产板块跌4.72%，跑输沪深300（-0.6%）；当前地产板块PE（TTM）18.7倍，估值处于近五年99.1%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为保利发展、万科A、滨江集团，南向资金净流入前三为恒隆地产、长实集团、太古地产。
平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2024年5月31日四川取消首套、二套房贷利率下限，下调首付比例至全国下限2024年5月30日青岛取消首套、二套房贷利率下限，下调首付比例至全国下限，按区市认房不认贷2024年5月29日安徽全省已全面取消首套、二套房贷利率下限，并下调首付比例至全国下限2024年5月29日合肥发布房票安置实施方案，停止安置房用地供应2024年5月28日广州取消首套、二套房贷利率下限，下调首付比例至全国下限2024年5月28日上海发布房地产新政，含优化住房限购、信贷政策等九条措施2024年5月28日深圳下调首套房最低首付款比例为20% ，二套为30%2024年5月29日沈阳全区域解除限购限售，首套房首付最低15%，取消利率下限2024年5月28日贵阳自5月31日起实施二手房“带押过户”住房公积金贷款业务。
5月27日，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。
2）自5月29日起，深圳市首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%；首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。3）5月28日起，广州对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商贷最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限；二套最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。
点评：1）上海调降非户籍限购门槛，调整相关政策口径：限购方面，非沪籍购房门槛大幅降低，由5年社保要求降为3年，非户籍单身购买范围拓宽至外环外新房及全域二手房，人才购房社保年限由3年改为2年，范围由产业片区扩大为行政区；对于改善型需求，多子女家庭在限购套数基础上可增购1套住房，同时优化多孩家庭首套住房套数认定，减少其购房利息负担。
此外，新政取消“离婚三年合并计算限购套数”及“赠与5年内计入赠与人住房套数”的政策，对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数等。
2）上海优化住房信贷政策并行，持续降低居民购房成本及门槛。商贷首付首套从30%降为20%，二套首付由50%将为35%，重点六区为30%；商贷利率首套由3.85%降为3.5%，二套从4.25%将为3.9%，重点六区为3.7%，房贷利率调整幅度多达35bp，显著降低购房按揭成本。
以1000万住房，原首付30%，利率3.85%，30年等额本息对应月供为32816元，利息总额481万，新政首付降至200万，月供和利息总额分别为35924元、493万，首付减少100万的前提下，总利息仅增加12万。
公积金贷款方面，公积金贷款额度由首套120万调整为160万（多子女家庭再上浮20%），二套贷款额度由100万调整为130万。此外新政在支持国有平台公司收储房源、支持困难家庭“以旧换新”、推进“两旧一村”改造等方面亦有支持性举措。横向对比其他一线城市，当前上海对于外地户籍限购严格度几近与深圳持平，限贷政策宽松于北京。
3）既上海调降后，广深跟进放松，与此前放松认房不认贷等“渐进式”政策不同，此次新政为多套政策组合拳共同发力，力度更强更大、涉及范围更广，通过降房贷首付成本、降购房门槛、释放改善性需求等多种方式，维稳市场，增强信心，预计短期一线城市成交量有望回升。
中期来看，我们认为“5.17”政策力度已超2008年和2014-2015年，上海“527新政”亦为上海2011年以来支持力度最大的政策，均体现中央强力去库存、维稳市场决心，若后续楼市企稳不及预期，仍有望更大力度政策支持。
限购区域本市户籍非本市户籍首套首付首套利率二套首付二套利率北京全市五环内：家庭2套/单身1套五环内：1套（5年社保/个税）30%城六区：LPR+10BP城六区：50%城六区：LPR+60BP五环外：家庭3套/单身2套五环外：
2套（5年社保/个税）其他：LPR其他：40%其他：LPR+55BP上海全市2孩及以上家庭3套/普通家庭2套/单身1套其他：2孩及以上家庭2套/普通家庭1套（3年社保/个税）20%LPR-45BP其他：35%其他：LPR-5BP外环外（崇明区除外）新房+二手、外环内二手：2孩及以上家庭2套/普通家庭或单身1套(3年社保/个税）自贸区临港新片区+6郊区：30%自贸区临港新片区+6郊区：LPR-25BP深圳全市其他：家庭2套/单身1套其他：1套（3年社保/个税）20%LPR-45BP30%LPR-5BP盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区：2孩及以上家庭3套/普通家庭2套/单身1套盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区：1套（1年社保/个税）广州越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙（120平米及以内）家庭2套/单身1套1套（6个月社保/个税。
资本市场监测——流动性环境年1月10日资金价格多上行。R001上行5.35BP至1.86%，R007上行4.26BP至1.87%。截至5月31日，OMO存量（MA10）余额为1458亿元，较5月24日增加1348亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。
本周（2024.5.27-2024.6.2）境内地产债发行量59亿元，总偿还量为110.85亿元，净融资额为-51.85亿元。到期压力方面，24年地产债到期压力整体小于23年，24年全年到期和提前兑付的规模总共2628.44亿，同比23年约增加4.66%；向后看，25年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约295.87亿。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
