2024物业管理行业报告：资源优渥，品质先行，增长可期

1、建发集团成员企业，业务布局持续拓展

1.1、多元业务稳健经营，重组助力发展新篇章

建发物业管理集团有限公司（以下简称“建发物业”或“公司）成立于1995年6月，是世界500强厦门建发集团下属的物业管理公司，成立之初主要承接建发房地产集团有限公司（以下简称“建发房产”）内部在国内的住宅物业管理业务。经过20余年发展，公司目前已经成为福建省领先的物业管理服务商。主要下设怡家园物业、汇嘉物业、建发公建物业三家一级子公司，拥有四条主要业务线，包含物业管理服务、社区增值及协同服务、非业主增值服务、商业物业运营管理服务。不仅提供了中高端住宅的高品质物业服务，还涉及了商业、医院、写字楼、学校、公园、产业园区等公共建筑的物业管理，并以专业的服务覆盖了物业项目全生命周期。

公司发展至今大致可以分为以下几个阶段：

（1）发展初期、承接内部业务（1995-2001）：1995年建发物业成立，主要承接建发房产内部业务。2001年公司升级二级资质，逐渐开始承接外部业务。

（2）业务精坚、逐渐面向市场（2002-2010）：2005年公司更名为汇嘉物业，主要面向市场业务。同时成立怡家园物业承接内部业务。2009年、2010年汇嘉物业与怡家园物业纷纷取得一级资质，开启“三级一体跨区域”管理模式。

（3）完成重组，期间展露锋芒（2011-2018）：2018年3月，建发房产及建发国际集团（以下简称“建发国际”）为了简化物业管理模块，将各自旗下物业管理服务业务并入建发物业，成立建发物业集团，下属三家一级子公司（怡家园物业、汇嘉物业、建发共建物业），全部对外承接业务。在2011-2018年期间公司获得“行业突出贡献奖”、“中国物业管理企业品牌价值50强”等荣誉。

（4）成功上市，开启发展新篇章（2019-至今）：2020年底公司通过将发行股份以介绍方式成功在港交所上市，完成资本平台的战略布局。2021年深化全国战略布局，加快市场外拓步伐和增值服务业务孵化。2022年位列百强物业TOP30，2023年上半年位列百强物业TOP25，品牌实力再上新台阶。

1.2、背靠厦门国资委，股权激励彰显发展信心

公司一直是厦门建发集团成员企业。从股权架构历史来看，公司在重组上市前，为建发国际全资附属公司。2020年底完成重组上市时，不再为建发国际的附属公司，彼时大股东为建发房产，持股比例为64.3%。2021年12月公司完成上市后第一次配股，此次配股完成后建发房产持股比例降至57.4%。2022年3月建发房产与建发国际签署收购协议，建发国际通过收购公司35%股权重新成为公司第一大股东，同时建发国际受建发房产委托可行使所持公司16%股份的投票权。截至2023年6月30日，建发国际和建发房产分别为公司第一、二大股东，直接持股比例分别为37.7%、22.3%，实际控制人为厦门市国资委。

管理团队经验丰富，股权激励机制助力公司高质量发展。公司拥有完整的董事会组织架构，包括1名董事会主席、2名执行董事、2名非执行董事、3名独立非执行董事。除独立非执行董事外，其余董事会成员均在建发系各家公司拥有超15年管理经验。其中董事会主席林伟国先生自2007年9月起加入建发房产并担任财务总监，自2015年3月至2016年3月担任建发国际财务总监，其后自2016年3月至2019年3月担任建发国际首席运营官，目前为建发国际执行董事及行政总裁；执行董事兼行政总裁乔海侠女士于物业管理业务拥有逾20年经验，自1999年12月开始即担任汇嘉物业管理人员，2015年5月期担任任怡家园、汇嘉物业董事长，自2018年2月起担任建发物业董事长。我们认为董事会丰富的内部管理经验将引领企业可持续、高质量的向前发展。

为了将股东利益、公司利益和公司核心团队利益相结合，充分调动核心管理骨干的积极性，实现公司的高质量发展，建发物业2021年9月27日在股东特别大会上批准施行限制性股份激励计划。根据激励计划，公司向激励对象配发及发行最多3530万股公司股份。并分别于2021年11月4日和2023年3月28日分别完成配发2825万股、705万股限制性激励股份。禁售期分别为自限制性股份授出日期起计24、36、48个月，每期将分别解除限售及归属40%、30%、30%的限制性股份（需满足激励计划相关条款、公司绩效目标及个人绩效考评）。

同时2023年11月7日，公司公告称已采纳2023年限制性股份激励计划，计划向不超过391名激励对象授出最多4000万股限制性股份。授予价格定为每股1.87港元，较公告当日的收市价折让49.87%，几乎半价的折让可见建发物业的诚意。每个相关期内的考核有三项指标，分别是经济增加值、总市值增长率或营业收入增长率，以及营业利润在利润总额中的占比。在上市公司实施股权激励中，利润、营收的考核较为常规，但经济增加值与总市值增长却很少见。据乐居财经《物业K线》统计，将市值纳入考核应该是上市物企实施股权激励的首例。

1.3、主营业务稳定发展，提质增效成果显著

公司在行业下行压力下，仍能再创亮眼业绩。公司自上市以来业绩持续保持高增态势，2023年上半年实现主营业务营业收入13.7亿元，同比增长37.7%，实现归母净利润1.7亿元，同比增长31.8%。其中物业管理服务、非业主增值、社区增值、商业运营及物管服务分别贡献营收6.5、3.3、3.6、0.3亿元，主营业务营收占比分别为47.6%、24.1%、25.9%、2.3%。虽然传统的物业管理服务依然是公司最主要业务，但其营收占比较2019年下降了13.1pct，而增值业务（非业主+社区）营收占比较2019年增长了10.7pct至50%，已然成为公司第一收入来源，其中社区增值业务表现最为亮眼，营收占比较2019年增长了15.9pct至25.9%，成为公司第二大业务。正是得益于增值业务收入持续增长，公司盈利能力也再创新高。2023年上半年公司毛利率和净利率分别为25.6%、12.8%，较2022年分别增长2.2pct、1.8pct。

我们选取部分关联房企同为国内优秀开发商的物业公司作为可比公司，其中民企包括碧桂园服务、滨江服务、世茂服务、雅生活服务、绿城服务，国央企包括中海物业、华润万象生活、越秀服务、保利物业、招商积余。可以发现建发物业营收和归母净利润规模虽然较民企和国央企相差较大，但是从2022年以来营收和归母净利润同比增长率均跑赢民企与国央企业。盈利能力方面，建发物业2023年上半年毛利率高于民企和国央企，净利率较民企高1.8个百分点，与央国企基本持平。在整个可比公司中，公司2023年上半年毛利率位列第四名。可见公司不断提质增效，盈利能力已属于国内较高水平。

2、依托股东优渥资源，物管规模再攀新高

2.1、坚定深耕城市发展，夯实项目浓密度

公司坚定深耕城市发展，加大项目浓密度，推动规模化发展。区域拓展方面公司推行“立足厦门，走出福建，面向全国”战略。公司截至2023年上半年，在管382个项目覆盖33个城市，主要划分为海西集群、华东集群和东南集群，其中海西区域包括厦门、龙岩、莆田、深圳、长沙等，华东集群主要包括合肥、洛阳、武汉、南京、上海等，东南集群包括福州、杭州、宁波等周边城市。从2021年开始，海西集群为公司业务主要开展地，其物业在管面积占比始终超过60%，华东和东南集群在管面积逐渐持平。截至2023年上半年底，海西、华东、东南集群物业在管面积分别为31.6、9.5、9.5百万平方米，占比分别为62.5%、18.7%、18.7%。全国覆盖的城市当中，公司15城在管面积破百万方。

物业管理服务是公司创造收益、扩大业务规模的基础。截至2023年6月30日，公司物业管理组合范围遍布中国16个省、直辖市及自治区的61个城市，较2022年底所覆盖的城市增加1个。合同建筑面积约为94.0百万平方米，合约项目数量619个，分别较2022年同期增长约16.6%及14.6%。其中在管建筑面积约50.6百万平方米，在管项目382个，分别较2022年同期增长约35.8%、21.3%。合约在管比常年维持2.0左右，使得公司拥有充沛的储备面积，为未来的业绩增长奠定了良好基础。得益于在管总建筑面积的快速增长，公司物业管理服务收入持续攀升。2023年上半年公司物业管理服务收入6.5亿元，同比增长约37.6%，较2022年同比增速继续增长1.0个百分点，2019-2022年营收复合增长率达28.7%，多年占主营业务营收比例维持50%左右。

公司积极开拓高质量的非住宅物业。截至目前，公司服务覆盖中高端住宅、政策性住房、商业、办公大楼、产业园区、学校、医院、政府大楼等业态，形成了跨业态运营的全国布局。截至2023年上半年，公司已签订的非住宅物业的合约建筑面积约为6.3百万平方米，较2022年底增长约13.4%。其中在管建筑面积4.3百万平方米，同比增长23.3%。住宅在管建筑面积46.4百万平方米，同比增长37.1%；收入方面，住宅、非住宅物业管理收入分别为5.2、1.3亿元，同比分别增长47.4%、9.5%。

2.2、坚持多元途径拓展，实现规模高质量增长

公司与建发集团旗下的房企维持着长期稳定的关系。作为厦门建发集团的间接附属公司，公司与建发房产及建发国际保持着紧密的业务关系。2020年12月23日公司与建发房产与建发国际签订业务框架协议，为厦门建发集团下属的房企（不包括联发集团）提供若干服务，时至今日建发房产及建发国际的大部分新开发及交付项目均由公司管理。

建发国际是建发房产的控股子公司，2018年建发房产逐步调整组织架构，并在业务定位上与建发国际集团进行了一定的划分：母公司建发房产未来主要负责土地一级开发、商业运营等业务板块，建发国际集团未来主要负责房地产开发、物业管理及新兴投资业务。而近几年建发国际在地产开发方面表现亮眼。2019至2023H1期间，即便在行业销售整体下行期间，建发国际全口径销售金额仍能保持同比正增长。同时建发国际土储充沛，截至2023年上半年末，建发国际总可售建筑面积1711.35万平方米，权益比74%。

得益于关联房企优渥资源，为公司项目获取提供了坚实保障。截至2023年上半年，公司在管项目中属于关联房企的建筑面积为3075.8万平方米，同比增长41.1%，占总在管面积比例为60.8%。在与厦门建发集团保持紧密的业务关系同时，公司也积极透过多渠道进一步扩大物业管理服务规模及业内的市场份额。截至2023年上半年，公司第三方在管面积为1985.0万平方米,同比增长28.4%，占总在管面积比例为39.2%，2019年至2022年期间第三方在管面积复合增长率达25%。收入方面，与建发集团相关项目仍贡献较多收入，截至2023年上半年，关联房企项目贡献收入3.88亿元，同比增长44.9%。独立第三方项目贡献收入2.66亿元，同比增长28.3%。两者收入占比分别为59.4%、40.6%。第三方收入占比较在管面积占比稍高，体现了公司践行“有价有量”的拓展原则。

另一方面，公司充分发挥国企背景优势，深化国资合作和收并购，锚定优质标的，持续提升重点区域浓度。2022年2月，公司以3914万元收购厦门豪亿100%股权，其服务项目分布于厦门、晋江、漳州。2021年7月以3739.3万元收购泉舜物业51%股权，其经营项目主要以洛阳、郑州、厦门及漳州为主。这两次收购都有效提升了公司的业务规模和物业管理服务的市场范围。

2.3、收益模式双重选择，物管费水平有所提升

公司收取物业管理费用分为两种模式：包干制和酬金制。两种收费模式特点有以下方面：

（1）包干制：物业公司按照预先设定的在管面积单价，向业主按月收取物业管理费，并有权保留收取的全额物业管理费。这里的“包干”代表公司提供给业主的全部服务费用，所以项目盈余和亏损均由公司享有或承担。这就意味着传统的物业管理业务若想提高包干制的盈利水平就需要降低提供服务产生的开支，同时增加物业管理费用。影响开支因素主要包括人工成本、在管物业类型等。

（2）酬金制：在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担，物业公司无权获得超出与提供物业服务相关的成本和任何费用。佣金率影响因素包括管理物业的类型、规模及位置、提供服务的性质及范围、预期人工及材料投入、预期利润率等。

目前公司主要采用包干制，少数项目采用酬金制。截至2023年上半年底，包干制和酬金制在管建筑面积分别为4993.3、67.5万平方米，营收占比分别为98%、2%。对于公司而言，酬金制虽然可以保证项目按计划不会亏损，但对于利润率而言并没有提升空间。所以公司可以通过节省成本及改善营运效率来提高利润水平，但如果发生存在以下情况，公司则优先采用酬金制而非包干制：（1）难以确认将要发生的费用；（2）将提供更多定制或非标服务；（3）预计费用动态较为复杂。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）