【NIFD】2022年第二季度房地产金融报告

2022年上半年，针对房地产市场需求偏弱、预期不稳的状态，政府部门密集出台宽松性房地产市场政策，持续释放积极政策信号：个人按揭贷款利率持续下行，至2022年上半年末，福州等33个样本城市的首套住房贷款利率已经下调至差别化住房信贷利率的下限——4.25%（为LPR减20个基点）；个人按揭贷款的放款周期也大幅缩短，由2021年10月最长的73天缩短至2022年上半年末的29天。然而，房地产市场走势依然低迷，2022年上半年住房销售额仅为5.77万亿元，同比下跌了31.80%；70城商品住宅销售价格环比下跌的态势已持续10个月。受销售低迷影响，部分房企存在“躺平”心态，投资意愿下降，新开工积极性不足。这使得住房供给受到一定冲击，住宅库存去化周期有所缩短，土地成交大幅下降。2022年上半年百城住宅类土地成交金额仅为9828.41亿元，同比下降58.08%；在供给端大幅下降的同时，仍有2689宗土地未能成交。

下半年有以下风险点值得关注：第一，房企爆雷势头未得到根本遏制，购房者集体停贷事件是房企违约、停工等问题进一步发酵、扩散的结果。从世界范围看，造成按揭断供的原因主要有二：一种是负资产导致的，另一种是收入下降导致的。中国购房者集体断供事件的原因可归纳为第三种，是为了给房企、银行施加压力，从而推进“保交楼”。尽管原因与世界其他国家及地区完全不同，“保交楼”确是影响市场走势的有利因素，毕竟中国居民希望得到的是住房，而不是“弃房”。无论是市场主体还是监管层，都当抓住这次契机，稳妥处理“集体停贷”事件，有力推进“保交楼”工作。否则，整个地产行业或会进入“停滞”状态。第二，受供给冲击影响，住宅库存去化周期有所缩短，一线和二线热点城市面临房价再次上涨压力，中国的地产行业可能进入“滞胀”时代。

NIFD发布了《NIFD：2022Q2房地产金融报告.pdf》(以下简称“报告”)。《报告》从房地产市场政策形势、市场运行、个人住房金融形式和房地产开发企业融资形式四个方面对2022年第2季度房地产金融产业现状进行了分析。

数据显示，2022年上半年，70城新建商品住宅销售价格较2021年末下降了0.75%，二手住宅销售价格下降了1.52%。从个人住房金融形势来看，截至2022年第二季度末，我国个人住房贷款余额为38.86万亿元，占全部信贷余额的比例下降至18.83%。从余额增速来看，个人住房贷款余额同比增速从2017年第二季度开始呈持续下降态势。

而从央行公布的金融机构贷款投向统计数据来看，截至2022年第二季度末，房地产开发贷款余额为12.49万亿元，同比下降0.2%，同比增速已连续两个季度为负;其占全部信贷余额的比例已下降至6.05%。

总体来说，2022年上半年房地产市场延续了2021年末的运行态势：住房销售规模大幅下降，住房销售价格整体下行，但“稳房价”政策效果逐渐显现，房价持续下行的态势有所减缓。