"2024年房地产行业政策影响与市场展望报告"
4月末政治局会议重磅定调
政治局会议提出消化存量房产和优化增量住房。本次政治局会议要点一“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”，即“去库存”，此前中央类似的提法是2015年12月“要化解房地产库存”和2016年4月“有序消化房地产库存”，随后棚改开始发力，后续或与保障房相结合，开启新一轮去库存措施。要点二“压实各方责任，做好保交房工作”，预计后续金融支持有望加码，房地产融资协调机制将持续落地，保交付对修复群众购买新房的信心至关重要。要点三“结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待”，预计高能级城市的限制性措施逐步放开，改善型需求将被重点满足，有利于好产品好服务的房企。
2019年4月要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。2019年7月要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
2019年12月——2020年4月要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。2020年7月要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。2020年12月促进房地产市场平稳健康发展。
2021年4月要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房 等名义炒作房价。2021年7月要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策2021年12月要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良 性循环。
2022年4月要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
2022年7月要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。2022年12月——2023年4月要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市 积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。
2023年7月适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
2023年12月——2024年4月继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存 量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
核心城市供需政策齐发力
供需两端齐发力，行业企稳有信心。近期多个核心一二线城市出台的系列供需政策契合政治局会议精神，在供给端减少库存压力较大区域的供地，鼓励供应高质量地块，开发高品质住宅，适应新发展模式下商品房保障房的区别定位。在需求端，结合房地产市场供求关系的重大变化，各地因城施策且部分政策实现跨区域联动。当前核心城市政策空间足且力度不断加大，有望率先企稳。我们坚定核心城市政策逐步宽松的判断，政策范围及力度不断加大正在得到验证，预期五月更多宽松政策或将加速落地。
2024/4/29大连以旧换新指导市房地产相关协会为购房人与房地产开发企业、品牌二手房经纪机构搭建房屋卖旧买新联动平台，制定活动方案，在全市范围内推行住房“换新购”模式购房补贴出售自有住房后并在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区购买新建商品住房的个人，政府按照出售自有住房建筑面积给予100元/平、按照购买新建商品住房建筑面积给予200元/平的购房补贴。
2024/4/30天津放松限购在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。实行按区认定住房套数，鼓励各区因区施策。
2024/4/30北京放松限购以下居民家庭或成年单身人士，在五环外可新购1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）：1.本市户籍居民家庭，已在京拥有2套住房的；2.本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；3.连续5年及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。
2024/5/1无锡降首付比例购买第二套自住住房申请住房公积金贷款，首付比例从40%调整为20%以旧换新以旧换新不受限售2年的限制，给予最高不超过10万元的契税补贴2024/5/1南京公积金政策南京都市圈其他城市按规定缴存住房公积金的在职职工，在南京市行政区域范围内购买自住住房，向南京住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，南京住房公积金管理中心按规定为其发放住房公积金贷款2024/5/3上海以旧换新首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。
行情回顾
地产行情回顾
本周申万A股房地产板块涨跌幅为+4.5%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+7.8%，在各板块中位列第2。本周地产涨跌幅前5名为国瑞健康、易居企业控股、世茂集团、时代中国控股、远洋集团，涨跌幅分别为+80.6%、+58.6%、+54.9%、+40.4%、+29.8%；末5名为亚太实业、*ST中迪、ST中南、中润资源、ST世茂，涨跌幅分别为-17.4%、-9.9%、-9.7%、-4.7%、-4.5%。
物业行情回顾
本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+12.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4.4%，沪深300指数涨跌幅为+0.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+8.3%和+12.2%。本周物业涨跌幅前5名为融信服务、华发物业服务、永升服务、众安智慧生活、碧桂园服务，涨跌幅分别为+32.9%、+25.9%、+25.2%、+24.2%、+23.8%；末5名为东原仁知服务、银城生活服务、德信服务集团、中骏商管、中奥到家，涨跌幅分别为-2.9%、-2.7%、-2.1%、-1.9%、-1.3%。
数据跟踪
宅地成交
根据中指研究院数据，2024年第18周，全国300城宅地成交建面131万㎡，单周环比-72%，单周同比-83%，平均溢价率2%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面5397万㎡，累计同比-50%；年初至今，建发房产、滨江集团、华润置地、绿城中国、中建三局的权益拿地金额位居行业前五，分别为183、159、143、123、107亿元。
根据wind数据，本周（4月27日-5月3日）35个城市商品房成交合计204万平米，周环比-31%，周同比-14%，月度累计同比-67%，年度累计同比-37%。其中：一线城市：周环比-58%，周同比-43%，月度累计同比-65%，年度累计同比-34%；二线城市：周环比-20%，周同比-6%，月度累计同比-69%，年度累计同比-39%；三四线城市：周环比-23%，周同比+20%，月度累计同比-56%，年度累计同比-18%。
二手房成交
根据wind数据，本周（4月27日-5月3日）15个城市二手房成交合计110万平米，周环比-47%，周同比+30%，月度累计同比-94%，年度累计同比-15%。其中：一线城市：周环比-36%，周同比+50%，月度累计同比-94%，年度累计同比-15%；二线城市：周环比-50%，周同比+31%，月度累计同比-93%，年度累计同比-16%%；三四线城市：周环比-54%，周同比-36%，月度累计同比-100%，年度累计同比-2%。
重点城市库存与去化周期本周12城商品房库存（可售面积）为1.64亿平米，环比+0.7%，同比+3%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为35.3月，较上周+1.3个月，较去年同比+16.7个月。
2024/4/28桂林宣布阶段性取消桂林市首套住房商业性个人住房贷款利率下限。2024/4/29自然资源部各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。
2024/4/29成都优化人才公寓选房排序规则。《成都市人才分类目录》中符合条件的A、B、C、D、E、F类人才租购人才公寓时，按照人才类别由高到低依次选房，相同人才类别无房家庭优先选房，同等条件下按取得人才资格先后时间选房。购房人及其家庭成员在成都无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转移记录（含通过离婚析产等发生房屋产权转移）认定为无房家庭。完善人才预留房源支持政策。《成都市人才分类目录》中符合条件的A、B类人才，可享受商品住房预留房源支持，预留房源数量不超过当期准售房源总量的20%。同时，成都加大违法违规行为惩处力度。加强对提供虚假资料、伪造证明材料等骗取购房资格等违规违法问题的发现和查处，营造良好人才安居环境2024/4/29大连对“卖旧买新”个人给予补贴。
从2024年4月29日起至2024年12月31日，在全市范围内，对出售自有住房后并在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区购买新建商品住房（含房屋属性为公寓）的个人，政府按照出售自有住房建筑面积给予100元/平方米、按照购买新建商品住房建筑面积给予200元/平方米的购房补贴，补贴总额不超过房屋“卖旧买新”购房人所缴纳的增值税和契税总额。实行阶段性购房补贴，支持各地区结合本地区实际，通过举办区域特色房交会、发放购房补贴等形式加快商品房去库存。根据资金流动性情况适时调整住房公积金最高贷款额度。
2024年6月底前出台相关政策，支持青年人、博士研究生、灵活就业人员使用住房公积金购房，购买现房销售的商品房可提取住房公积金支付首付款。从2024年4月29日起至2024年12月31日，对在我市范围内购买新建商品住房的购房人，每套住房发放3000元家电以旧换新消费券，用于支持报废旧家电并购买绿色智能新家电。
2024/4/29郑州郑州住房公积金将于2024年5月6日起开始办理“商转公贷款”业务。近年来，部分使用商业银行个人住房贷款购买自住住房的缴存职工，通过不同渠道多次反映，希望在符合住房公积金个人住房贷款条件时，将商业贷款转为公积金贷款。根据郑州住房公积金目前的资金运行情况，已经初步具备了开展“商转公贷款”业务的条件。为了满足缴存职工的住房公积金使用需求，缓解购房职工的还款压力，郑州住房公积金管理中心在郑州市不动产登记部门的大力支持下，通过优化业务流程，于今天印发通知，决定开通“商转公贷款”业务，自2024年5月6日起开始办理。
2024/4/29盐城在全面开展“换新购”方面，支持各区、国有企业、各类房地产企业按照市场化原则开展“换新购”。鼓励房地产经纪机构积极参与“换新购”。同时，大力支持“刚需购”，对在政策实施期间内购买市区新建商品房（包含住宅和非住宅）的个人或企业给予所缴纳契税50%的购房补贴；对单个楼盘团购10套（含）以上新建商品住房的个人，给予购房者所缴纳契税100%的购房补贴。此外，全力支持“返乡购”，对异地缴存公积金的人群在政策实施期间内购买市区新建商品住房的，视同本地缴存职工享受同等贷款额度和利率。满足多元化住房需求，扩大住房公积金贷款支持房屋范围，凡购买、建修房屋规划用途为住宅的自住住房，均可申请住房公积金贷款。
持续落实“多孩购”方面，对在政策实施期间内购买市区新建商品住房的二孩、三孩及以上盐城市户籍家庭（购房时已生育），给予所缴纳契税100%的购房补贴。
2024/4/29阳江实行阶段性购房发放消费券活动。自本措施发布之日起至2024年12月31日，在阳江市购买新建商品房并完成契税缴纳后，每套房屋可按购房合同金额的千分之三申请领取消费券，可领取的消费券最多为3000元。落实个人所得税优惠政策。自2022年10月1日至2025年12月31日，按规定对出售自有住房并在现住房出售后1年内在阳江市重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
2024/4/30惠州在购房赠送消费券方面，对在2024年5月1日至2024年10月31日期间购买惠州市新建商品住房（不含二手房和非住宅用房），且完成网签备案、契税缴纳手续的个人消费者，发放电子消费券，限前10000套，总价值最高1亿元。同时，加大公积金贷款优惠力度。加大住房公积金贷款支持生育二孩及以上家庭购买首套、二套自住住房力度。此外，加大人才购房支持力度。取消惠州市商品住房（含新建商品住房和二手住房）转让限制年限规定。
2024/4/30天津市住房城乡建设委等三部门印发《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。《通知》明确本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。明确北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。实行按区认定住房套数，鼓励各区因区施策。
2024/4/30德州调整住房公积金贷款政策。自5月1日起，提高住房公积金最高贷款额度。一方缴纳公积金最高可贷额度由40万元提高至60万元，夫妻双方缴纳公积金最高可贷额度由50万元提高至70万元。购买德州市行政区域内新建高品质住宅使用住房公积金贷款，在原有最高贷款额度的基础上增加10万元。高品质住宅项目以县级以上住房城乡建设主管部门确认的项目名单为准。多子女的缴存职工家庭，购买首套及二套自住住房申请住房公积金贷款，由原增加10万元提高到增加15万元。
2024/4/30北京在执行现有住房限购政策的基础上，允许以下居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）：1.本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的；2.本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；3.连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。
2024/4/30肇庆鼓励住房“旧换新”“旧转保“：鼓励有改善住房需求的市民群体，将本人或直系亲属持有的可用于出租的商品住房，自愿申请纳入保障性住房房源，经属地住房保障部门审核后，符合条件的，由属地政府委托的机构（简称“实施部门”）参考市场价格一次性支付一定年限的租金进行统租。从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。积极有序推行商品房现房销售。公积金住房贷款最高可贷75万元。在此基础上，家庭（只限夫妻）每有1个小孩（不能独立生活），可提高5万元贷款额度，最多提高15万元限额。政府投资性项目等试行“工购房”房票结算制度。已出让住宅用地配建不超过居住总计容建筑面积3%的商业规模的，无需办理用地规划条件变更手续。一次性团购同一楼盘10套以上房屋的不受备案价格浮动比例限制。
2024/5/1无锡加大公积金支持购房力度，职工家庭在无锡市行政区域购买第二套自住住房申请住房公积金贷款，首付比例从40%调整为20%。借款人本人符合贷款条件的，最高贷款额度从50万元调整为80万元；借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额度从80万元调整为100万元。对生育二孩或三孩的本市户籍家庭，首次申请公积金贷款购买首套自住住房的，借款人本人符合贷款条件的，最高贷款额度从60万元提高到100万元；借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额度从100万元调整为130万元。委托还贷的保留余额调整为最近一个月的住房公积金（不含新职工住房补贴）月实缴额由原来的12倍调整为6倍。无锡市行政区域以外城市缴存住房公积金的职工，夫妻双方及其直系亲属（父母、子女）任意一方为无锡市户籍的，在无锡市购买自住住房时，可申请办理公积金异地个人住房贷款。
2024/5/1南京南京都市圈其他城市按规定缴存住房公积金的在职职工，在南京市行政区域范围内购买自住住房，向南京住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，南京住房公积金管理中心按规定为其发放住房公积金贷款。适用城市包括常州市、镇江市、扬州市、淮安市、芜湖市、马鞍山市、滁州市、宣城市。贷款额度：夫妻双方均在南京都市圈城市缴存住房公积金的，合并计算贷款额度。非南京都市圈城市缴存职工不参与贷款额度的计算。目前南京住房公积金贷款的最高贷款额度为：首次和第二次使用住房公积金贷款，购买首套和第二套住房均为50万元／人、100万元／户。多子女家庭（有两个及以上未成年子女）的，首次使用住房公积金贷款购买首套住房为60万元／人、120万元／户。
2024/5/2江苏靖江首次、第二次申请住房公积金贷款首付比例分别调整为20%、30%。双职工首次、第二次申请住房公积金贷款最高额度分别调整为100万元、80万元；单职工首次、第二次申请住房公积金贷款最高额度分别调整为50万元、40万元；取得硕士研究生或高级职称及以上的在职职工申请公积金贷款的，最高贷款额度调整为单职工75万元、双职工150万元；购买二星级、三星级或超低能耗居住类绿色建筑（新建商品住房）的，住房公积金贷款最高额度可分别上浮10%、20%。
2024年5月1日至2024年7月30日期间，所有在靖江市范围（含江阴-靖江工业园区）内购买新建商品住房的个人或家庭，可享受新购商品住房建筑面积每平方米150元的购房补贴。对出售本市自有住房并在现住房出售后1年内在本市重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税可申请退税优惠。鼓励开发企业开展“以旧换新”活动。商品住房自取得不动产权证后即可上市交易。降低商品房网签备案首付比例，预售资金监管账户的首付款交纳比例调整为不低于20%。开展“代售购新”活动。优化购房入学政策。
2024/5/3上海上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议在本市发起商品住房“以旧换新”活动，旨在通过“以旧换新”模式，方便居民置换住房，更好地支持居民合理的梯度置业需求。本次“以旧换新”活动，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房居民。购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。
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