【戴德梁行】2022年中国房地产市场展望和机遇

政策积极信号频释，支持性措施贯穿全年

受楼市调控、融资渠道收窄、疫情影响、经济下行等多重因素影响，近年来房地产行业压力持续加大，我国楼市步入调整期，需求疲软导致成交量大幅缩减。在此背景下，中央层面于年内多次表态，房地产是国民经济的支柱产业；年末的中央经济工作会议定调2023年房地产工作重点仍是“确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”。房地产行业规模大、链条长、牵涉面广，房地产低迷对经济增长带来压力，在二十大报告定调“高质量发展是首要任务”之下，稳地产对稳经济至关重要。可以预见，后续稳定房地产预期、恢复市场信心仍被在首要位置。

政策积极信号频释，全年金融支持举措不断。央行反复强调执行好房地产金融审慎管理制度、保持房地产融资平稳有序；银保监会主动参与合理解决“保交楼”资金硬缺口方案研究，首笔“保交楼”专项借款也已经正式落地；利好政策密集释放支持刚需，五年期LPR持续走低，部分城市阶段性放宽首套房贷利率下限等，多地首套房贷款利率迎来近年低位，“金融16条”正式发布系列政策旨在实现“保交楼”目标的同时，支持住房消费需求的合理释放。

尽管政策利好频出，面对疫情反复及经济预期不明朗等因素，刚需和改善型购房者决策仍普遍趋于谨慎：2022年1-11月深圳住宅新房销售面积328.9万平方米，同比下降32.1%；二手住宅成交面积仅186.9万平方米，同比下降38.3%……一二手住宅成交总量所反映的市场需求处于历史低位。与此同时土拍市场表现亦较低迷，深圳全年份四批次集中供地，合计供应地块34宗，平均流拍率为11.75%，共收获土地出让金736.3亿元，央国企依然是拿地主力，相对而言民营企业则参与度不高。

2022年以来，中国多地出现疫情反复，疫情对中国某些城市的生产生活造成了的影响。各地政府采取措施积极应对疫情有效促进经济平稳增长。随着上海等地逐步复工复产，分阶段复商复市，我们相信经济复苏指日可待。

宏观经济概况

2022年第二季度经济势必受到疫情攻坚战影响，预计当季度GDP增长处于低位,甚至达到全年底值。第三季度与第四季度GDP是全年增长关键。

下半年GDP增速对5.5%全年经济增长目标的实现最为关键。下半年主题将是“保证经济稳增长”，其中基础建设、房地产、消费行业或成为重要支撑点。若疫情得到有效控制，制造业、服务业和消费将在下半年逐步恢复市场活力，推动经济进一步复苏增长。

相关政策解读

政府出台了一揽子经济刺激措施，减免税费、鼓励消费、下调房贷利率等，提振国内投资和消费的信心。

调查结果分析

在2022年5月1日至2022年5月15日间，戴德梁行调研并访谈了多位企业高管，以期了解企业在当前疫情形势下对中国市场的信心和未来发展计划。

资料来源：戴德梁行研究部

调查显示：疫情后，房地产投资商和开发商未来的投资策略存在差异，但是中国仍将是国内外企业的重要市场。

接近三分之一的房地产投资商和开发商将增加投资，认为现在正是中国房地产抄底的好时机。

约40%的投资商和房地产开发商将维稳运营，保持原有投资规模。

此外，还有约30%的开发商认为虽然中国仍将是其投资房地产的重要市场，但是由于担忧疫情的反复和封城措施会影响房地产市场的发展，现阶段处于观望的状态，待未来形势明朗再做决策。

调查显示：民企和中小企业抵御风险的能力较弱，服务行业、零售行业、酒店行业、餐饮行业和旅游行业等受负面影响较大，亟待政府出台政策纾困

约42%的企业不确定在近期的租赁需求。在疫情形势最严峻的时候，一些公司担心他们供应链和资金链将会出现断裂，不确定是否能够保持健康运营。

近58%的企业将保持现有租赁面积或继续扩张，同时，他们对物业的选址要求和商务合同条款较以往更为严苛。

房地产市场展望和机遇

二季度，房地产投资受到了疫情的影响，而某些资产类型将继续吸引投资者的兴趣。部分投资型买家将更为谨慎。也一些投资者寻求折价机会。仓储物流、数据中心和生命科学相关的房地产将继续受到投资者的青睐。

写字楼市场供应放缓，需求会在下半年重新反弹。

社区商业体系的优化，的互补互惠，将带动新消费的优化升级。

复工复产后，物流业将会较快恢复，冷链物流仓储等投资回归市场热点。

公共活动空间较大的住宅预计将更受欢迎，一些限购政策预计调整，进而推动相关行业发展。