【戴德梁行】2023中国REITs指数之零售不动产资本化率调研报告

不动产投资信托基金（REITs）是不动产投融资体系中的重要金融工具，我国基础设施REITs试点产品自2021年6月底正式上市，截至2023年10月底，共有29支REITs产品正式发售，底层资产涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房以及交通、能源、环保等多个领域，发行规模达到1000亿元，基础设施公募REITs市场产品的表现与资产定价受到各方关注。

2023年3月份，国家发展改革委发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）明确，贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。2023年7月，商务部等13部门联合印发《关于促进家居消费若干措施的通知》提到，支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施不动产投资信托基金（REITs）。

在此背景下，瑞思不动产金融研究院联合戴德梁行、中联基金共同发起“中国REITs指数之零售不动产资本化率调查研究”，并得到了北大光华张峥教授研究团队的学术指导，以问卷的形式邀请不动产投资领域的专业机构参与调研，通过分析受访者对不同城市零售不动产在大宗交易市场中的专业判断，参考新加坡、中国香港REITs收购内地物业时公开披露的交易信息，为不动产大宗交易及公募REITs资产定价提供了一份参考基准。

目前，《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》已发布三期，得到国内不动产投资行业、REITs市场监管及参与机构的广泛关注与高度认可。在公募REITs市场稳步踏入第三年发展之时，瑞思不动产金融研究院发布2023年度零售不动产资本化率调查研究结果，为不动产及消费基础设施REITs市场的长久发展提供资产定价的“锚”。

最后，诚挚感谢参与中国REITs指数之不动产资本化率调研的40余家机构及行业专家，期待与各位保持长期合作，共同推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范与进步。

戴德梁行发布《中国REITs指数零售不动产资本化率调研报告》（简称《报告》）。

从城市维度看，《报告》显示，北京、上海零售不动产受投资人关注的比例最高，体现了市场对北、上两座城市的投资偏好；关注度最高的前6名新一线城市分别为成都、杭州、南京、武汉、重庆、西安，而杭州、成都稳居非一线城市关注度首批位；受经济形势不确定性等多重影响，多数投资人倾向于选择市场更为稳健的一线城市作为首要投资目的地以降低投资风险。

从资产类型来看，投资关注度按业态排名为，购物中心、社区商业、奥特莱斯、百货商场。购物中心是所有零售细分业态中投资人较为青睐的投资标的，主要考虑到购物中心运营、建设较为标准化，交易流动性相比其他细分业态更高。

戴德梁行估价及顾问服务部副董事、资本化率研究报告主编张恺玲表示，消费基础设施REITs的推出，促进了非一线城市零售不动产打开退出通道，投资人对新一线城市零售投资机会关注度显著提升。

戴德梁行北京公司负责人胡峰表示，目前，国内基础设施REITs市场规模发展迅速，从发行数量、发行规模、资产类型、发行主体、覆盖地域各方面，都不断取得突破。首批四单消费基础设施REITs获交易所受理，带动市场进入新一轮高质量扩容。

在胡峰看来，消费基础设施REITs的推出，率先将消费基础设施的投融管退形成闭环，构建消费基础设施资本循环的“轻资产”模式。