2024房地产行业5月市场分析报告
一、政策环境综述：稳需求、去库存
（一）政策专题分述：当前政策环境已比14-16周期更加宽松
地方政策层面，24年5月地方出台改善政策77次，其中四限改善政策56次，6月前21天出台改善政策37次，其中四限改善政策10次，央行“517新政”带动5月政策改善频次上升，6月以来地方政策环境保持相对稳定。
根据我们的模型测算，截至24年6月21日，全国累计四限政策力度指数从2304（22年1月）降至859，累计下降1445，累计下降63%，本轮放松周期月均下降50，5月单月下降228，央行“517新政”进一步打开四限政策放松空间，当前四限评分已低于16年2月的低点921。
与14-16周期对比，由于本轮周期政策因城施策、多次点状放松的特点，四限政策评分下降速度较缓。本轮周期四限政策评分下降最快的三个时期为22年5月、23年9月及24年5月，22年5月为高能级二线城市四限第一次放松带动，23年9月为包括广州在内的高能级城市限购松动、“23831新政”后首付下调及首套“认房不认贷”带动，24年5月为本次“517新政”带动，从周度四限政策评分变化来看，“517新政”在两周内基本落地完毕，为本轮周期落地最快的政策。
当前各地均跟进“517新政”，一线除北京外首套、二套房贷利率下调幅度在35bp-45bp之间，北京利率下调幅度较大，五环内、外首套分别下调55bp、45bp，二套下调65bp、80bp，二线首套房贷利率平均下调幅度为22bp，二套为43bp，各地因城施策降低居民端购房成本。
（二）政策专题分述：上海精细化政策，对二手房需求提振明显
24年5月27日，上海市住建委、房管局、规划资源局、税务局四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，出台限购放松、限贷放松、公积金放松以及以旧换新购房补贴四大类地产支持政策。
上海从少量点状放松转向少见的出台“政策组合拳”支持地产，“517新政”后的态度转变体现明显。整体政策思路而言，在限购放松释放购买力、限贷及公积金放松政策联合提升居民购买力的基础上，上海选择差别化调控的地产政策，通过调动非户籍单身及企业购房需求等帮助去化内环“老破小”，增加内环市场的流动性，同时通过以旧换新补贴、差别化信贷政策引导去化外环新房库存，“查漏补缺”提振市场需求。
地产市场震荡调整期，精细化的调控政策更能解决当前的市场问题，上海的“政策组合拳”出台后，首先对二手房需求产生了明显的提振效应，“上海527新政”出台后二手房日均成交至少较此前5月日均提升了30%。
14-16周期，上海的二手房市场放量节奏与价格企稳时点也快于新房，当前对于全国市场的基本面传导依然偏慢，核心城市市场的短期量价表现是关注重点
（三）政策专题分述：将各地商品住宅去化周期均降至18个月以下，需去库存资金约3.1万亿元
24年5月17日，何立峰在全国切实做好保交房工作视频会议上表示，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，明确表示各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。截至23年底，全国商品住宅短期库存17.5亿平，对应去化周期22.2个月。若以收购新房的方式将各地商品住宅去化周期均降至18个月以下，则全国最少需去化库存4.3亿平，以各地最新新房销售均价作为收购价格，则最少需要去库存资金3.1万亿元，占23年商品住宅销售金额的30%。若将各地商品住宅去化周期降至12个月以下，则最少需要去化短期库存8.3亿平，对应去库存资金6.7万亿元，占23年销售金额的比例为65%。
二、成交市场综述：量价齐跌，5月成交热度未有起色
统计局在23年3月之后对同比基数进行了调整，24年公布增速数据仍包含了对基数的调整，主要集中在对销售面积、销售金额及房地产投资金额的基数调整上，后续分析仍以调整后的增速为准。（一）总体成交市场分述：量价齐跌，5月成交热度未有起色根据国家统计局数据，24年5月全国商品房销售金额7598亿元，同比下降26.4%，降幅较4月收窄4.1pct，市场成交仍较低迷。累计数据来看，24年1-5月全国商品房累计销售金额3.57万亿元，同比下降27.9%，累计降幅较4月收窄0.4pct。
分业态来看，24年5月全国住宅销售金额同比下降28.2%，降幅较4月收窄4.1pct，非住同比下降8.7%，降幅较4月收窄3.2pct。累计增速来看，24M1-5全国住宅累计销售金额同比下降30.5%，非住累计同比下滑2.7%。销售面积方面，24年5月全国商品房销售面积为7390万方，同比下降20.7%，降幅较4月收窄2.1pct。累计来看，24M1-5全国商品房累计销售面积为3.66亿平，同比下降20.3%，累计降幅较4月收窄0.1pct。由于24年上半年销售价格的下滑，销售面积累计增速表现好于销售金额，从绝对规模位置来看，24年1-5月销售金额相当于2016年水平，而销售面积绝对规模倒退至2015年水平，24年销售表现较差。
其他口径数据来看，根据房管局数据，24年5月53城新房成交面积同比下降30.5%，降幅较4月收窄5.7pct。二手房方面，24年5月14城二手房成交面积同比下降2.4%，降幅较4月收窄4.8pct，二手房成交热度稳定回升。
分业态来看，5月全国住宅销售面积同比下降22.8%，降幅较4月收窄2.3pct，非住销售面积同比下降6.9%，降幅较4月收窄0.4pct。累计数据来看，24M1-5全国住宅累计销售面积同比下降23.6%，降幅较4月收窄0.2pct，非住累计销售面积则同比提升2.9%，增幅较4月收窄2.7pct。
分城市能级来看，我们用房管局的备案高频数据来刻画一、二线城市的销售情况，同时结合全国商品房销售面积反推算三四线的销售面积。具体来看，24年5月4大一线城市同比下降27.7%，降幅较4月收窄1.4pct，17个二线城市成交面积同比下降34.9%，降幅较4月收窄7.6pct，根据统计局和房管局数据反推算三四线城市销售面积同比下降17.5%，降幅较4月收窄0.5pct，各线城市5月成交降幅均有收窄。累计数据来看，24M1-5一线、二线、三四线城市销售面积分别同比下降31.6%、39.4%、16.0%。
分区域来看，我们以长三角、珠三角、环渤海三大经济圈内城市作为核心圈样本，其他城市为非核心圈样本计算销售面积变动情况及增速。24年5月核心圈、非核心圈城市分别同比下降27.5%、35.5%，降幅分别较4月收窄4.2pct、8.3pct。累计来看，24M1-5核心圈累计同比下降34.9%，非核心圈城市同比下降39.3%。分东中西部来看，24年5月东部销售面积同比下降21.4%，降幅较4月收窄0.4pct，中部同比下降16.3%，降幅较4月收窄8.8pct，西部同比下降22.8%，降幅较4月收窄0.7pct，东北地区销售面积同比下降12.9%，降幅较4月收窄1.0pct。
累计数据来看，24年1-5月东部、西部销售面积分别同比下降18.9%、20.8%，累计降幅分别较4月扩大0.7pct、0.5pct，东北地区、中部销售面积分别同比下滑13.9%、22.8%，累计降幅较4月收窄0.3pct、1.4pct。
房价方面，根据统计局70大中城市价格指数，24年5月70大中城市新建商品住宅价格新房同比下降4.3%，降幅较4月扩大0.8pct，二手房同比下降7.5%，降幅较4月扩大0.7pct。环比增速来看，新房价格环比下降0.7%，降幅较4月扩大0.1pct，二手房价格环比下降1.0%，降幅较4月扩大0.1pct。从房价环比下跌的城市数量来看，新房中68城环比下跌，较4月多4城，二手房中70城环比下跌，较4月多1城，5月新房价格环比下跌或持平的城市数量占比为97%，环比上升6pct，二手房价格该比例100%，较4月上升1pct，房价下跌比例仍处于高位。受房价长期下滑的影响，新房成交均价出现下滑，24年5月全国商品房销售均价10281元/平，同比下滑7.2%，24年1-5月累计成交均价9733元/平，同比下滑9.5%，新房成交整体呈现量价齐跌的态势。
分线来看，根据统计局70大中城市房价指数，24年5月一线、二线、三四线新房房价指数分别同比下降3.2%、3.7%、4.9%，降幅较4月扩大0.7pct、0.8pct、0.7pct。二手房方面，24年5月一线、二线、三四线二手房房价指数分别同比下降9.3%、7.5%、7.3%，降幅较4月分别扩大0.8pct、0.7pct、0.7pct。根据房协327城二手房房价数据，24年5月一线、二线、三四线平均挂牌二手房价分别为63430元/平、16859元/平、7304元/平，一线同比下降0.8%，降幅较4月收窄4.6pct，二线城市同比下降6.2%，降幅较4月收窄0.3pct，三四线同比下降4.7%，降幅较4月扩大0.3pct。
（二）推盘情况：推盘意愿低位，去化周期仍在攀升
推盘方面，根据中指院数据，24年5月22个样本城市商品房单月推盘面积为970万方，环比上升1.1%，同比下降8.2%，25城住宅5月单月推盘面积环比下降12.6%，同比下降11.0%，当前推盘意愿仍处于低位。累计数据来看，24年1-5月22城商品房累计推盘面积同比下降21.5%，年内推盘意愿仍不足。
景气水平方面，5月22城商品房批售比（推盘/销售，移动平均3个月）为1.10，环比上升0.04，25城住宅批售比为1.10，环比上升0.04，景气度较差。
库存方面，从短期库存来看，5月22城市商品房库存环比上升0.2%，去化周期（MA6）为35.3个月，环比上升0.89个月，重点25城住宅去化周期（MA6）19.95个月，环比上升0.34个月。年度来看，22城商品房整体库存较去年同期下降0.3%。从中期库存来看，24年1-5月住宅开工库存减少0.90亿平，住宅中期库存（累计开工-累计销售）为22.68亿平，对应去化周期（移动平均12个月）为32.06个月，环比上升0.34个月。
三、土地市场综述：量价齐跌持续，Q2热度再下行
（一）总体市场综述：量价齐跌，Q2土地市场热度进一步走低根据中指院数据，24年5月全国600城商住用地出让金为1190亿元，同比下降59.4%，降幅环比扩大17.7pct；非22城商住用地出让金为684亿元，同比下降53.8%，降幅环比扩大26.3pct，土地成交热度低位下行。
累计数据来看，24年1-5月全国600城商住用地出让金为6525亿元，同比下降32.6%，降幅较23年全年扩大17.2pct；非22城商住用地累计出让金为3304亿元，同比下降32.5%，降幅较23年全年扩大17.3pct。
6月前23天600城商住土地出让金同比下滑55.8%，由此估算24年6月出让金1651亿元，24年上半年出让金合计8176亿元，同比下滑39.1%，较21年的历史高点收缩76%。24年土地市场热度呈现低位下行的趋势，Q1出让金3935亿元，低基数情况下同比下滑9.5%，Q2出让金4241亿元，大幅下滑53.3%，Q2土地市场热度较Q1再下行。
5月单月出让金的下降，从量价分拆来看，表现为量价齐跌。供给面积方面，24年5月全国600城商住用地供给面积7212万方，同比下降35.3%；非22城商住用地供给面积6327万方，同比下降33.2%。累计数据来看，24年1-5月全国600城商住用地供给面积同比下降19.4%，较23年全年降幅收窄3.1pct，非22城商住用地供给面积同比下降19.1%，较23年全年降幅收窄3.5pct，地方供地意愿仍较差。
成交面积方面，24年5月全国600城商住用地成交面积4973万方，同比下降40.0%，降幅较4月扩大10.7pct；非22城商住用地成交面积4196万方，同比下降39.2%，降幅较4月扩大11.7pct。累计数据来看，24M1-5全国600城商住用地成交面积同比下降25.9%，降幅较23年全年扩大6.1pct，非22城商住用地成交面积同比下降26.9%，降幅较23年全年扩大6.8pct。
供需比来看，24年5月全国600城商住用地单月供需比为1.45，环比增长0.12，移动平均6个月的供需比为1.18，环比下降0.11；非22城商住用地单月供需比为1.51，环比增长0.16，移动平均6个月的供需比为1.21，环比下降0.11。累计数据来看，24年1-5月600城商住用地供需比为1.40，较23年全年上升0.08，非22城商住用地供需比为1.47，较23年全年上升0.12，24年以来土地市场整体热度较差。
价格方面，24年5月全国600城商住用地成交均价为2394元/平，同比下降32.3%；非22城商住用地成交均价为1630元/平，同比下降24.2%。累计数据来看，24M1-5全国600城商住用地平均成交价格为2814元/平，同比下降9.0%，非22城商住用地成交价为1722元/平，同比下降7.7%。溢价率方面，5月600城单月成交溢价率为2.7%，环比下降1.3pct；非22城溢价率为3.2%，环比下降1.9pct。
（二）各类市场分述：供给影响各类成交均较差，长三角景气度保持领先从出让金来看，24年5月22城商住用地出让金506亿元，同比下降65.1%；非22城二线商住用地出让金为99亿元，同比下降71.3%；高价三四线城市（成交价>3000元/平的城市）商住用地出让金为227亿元，同比下降60.2%；低价三四线商住用地出让金为359亿元，同比下降37.0%。
从供给面积来看，5月22城商住用地供给面积885万方，同比下降47.6%；非22城二线商住用地供给面积507万方，同比下降49.7%；高价三四线商住用地供给面积992万方，同比下降30.5%；低价三四线商住用地供给面积4828万平，同比下降31.3%。从成交面积来看，5月22城商住用地成交面积777万方，同比下降44.4%；非22城二线商住用地成交面积367万方，同比下降57.9%；高价三四线商住用地成交面积896万方，同比下降34.8%；低价三四线商住用地成交面积2933万平，同比下降36.9%。仅22城成交建面降幅略小于供给建面降幅。从整体供需比来看，5月22城商住用地供需比（MA6）为1.14，环比下降0.12；非22城二线商住用地供需比（当月）为1.38，环比上升0.27；高价三四线商住用地供需比（当月）为1.11，环比下降0.35；低价三四线商住用地供需比（当月）为1.65，环比上升0.31。
从楼面价来看，5月22城商住用地楼面价为6517元/平，同比下降37.3%，降幅环比扩大17.0pct；非22城二线商住用地楼面价为2692元/平，同比下降31.7%，降幅环比扩大16.3pct；高价三四线商住用地楼面价为2532元/平，同比下降38.9%，降幅环比扩大36.2pct；低价三四线商住用地楼面价为1222元/平，同比下降0.1%，降幅环比收窄4.8pct。
从楼面价来看，5月22城商住用地楼面价为6517元/平，同比下降37.3%，降幅环比扩大17.0pct；非22城二线商住用地楼面价为2692元/平，同比下降31.7%，降幅环比扩大16.3pct；高价三四线商住用地楼面价为2532元/平，同比下降38.9%，降幅环比扩大36.2pct；低价三四线商住用地楼面价为1222元/平，同比下降0.1%，降幅环比收窄4.8pct。
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