2024房地产行业报告：宁波市场分析与投资建议
1城市宏观：沿海重要港口，人口增量明显
宁波市地处浙江省东北部、是浙江省辖地级市、副省级市、长江三角洲世界级城市群的中心城市、国内国际双循环的重要枢纽城市，全球制造创新中心城市、国家历史文化名城。“五山一水四分田”，地势呈现出西南高、东北低的态势，两大山脉（四明山脉、天台山支脉）呈东北-西南走势。根据《宁波市国土空间总体规划（2021-2035年）》，宁波提出加快构建“一体两翼多组团，三江三湾大花园”空间发展格局，形成“四梁八柱”现代化滨海大都市功能体系。一体即全域一体化的滨海大都市，两翼即北翼与南翼都市聚集发展区，形成全域多中心网络化、高效集约的城镇组团；全市“一盘棋“，以大港口、大产业、大文化和大都市为支柱，融入上海大都市圈，协同推动长三角一体化发展。
2023年宁波市地区生产总值（GDP）16452.80亿元，同比增速5.50%。在全国城市中，宁波GDP排名第十二，2021年GDP增速更是高达8.2%。据《宁波市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》显示，宁波“十四五”期间，预计地区生产总值达到1.7万亿元、年均增长6.5%左右，人均生产总值达到17万元，常住人口城镇化率达80%，形成一批现代化建设突破性标志性成果，努力在高水平全面建设社会主义现代化国家新征程中继续走在前列。分产业来看，2023年宁波市第一产业GDP383.8亿元，同比增长4.7%；第二产业GDP7540.5亿元，同比增长5.7%；第三产业GDP8528.5亿元，同比增长5.3%。宁波产业结构呈现“第二、三产业主导”的格局，第三产业贡献不断提高，由2012年的42.5%增长到2023年的51.8%。
宁波常住人口总量持续上升，人口增量优势明显。2020年常住人口大幅增加。其中，2020年全市常住人口942万人，较上年增加87.8万人，人口增量位居全国前列，2023年末全市常住人口中，城镇人口为774.3万人，乡村人口为195.4万人。城镇人口占总人口的比重（即城镇化率）为79.9%，与2022年相比，上升1.0个百分点。居民收入水平逐年上升，城乡差距逐渐缩小。宁波市居民人均可支配收入逐年上升，2021年快速上涨，2021年宁波城镇居民可支配收入同比增长8.62%，农村居民可支配收入同比增长9.75%；2023年宁波城镇居民可支配收入80144元，同比增长4.5%，农村居民人均可支配收入48350元，同比增长6.3%。自2013年来，农村居民人均可支配收入增速持续高于城镇，城乡差距正在逐渐缩小。
2房地产市场：年初回暖势头强劲，全年供销规模持续下降，低位运行
2.1市场特点：投资增速稳定，销售面积持续下降
随着中国经济的快速增长，宁波房地产市场也在不断发展与完善。2002年宁波土地交易市场正式运营，宁波房地产真正进入市场化轨道；2002年至2004年，房价上涨趋势不明显，基本维持在3000元/平；2005年至2010年，房价呈现阶段性的快速上涨，2010年已经达到11224元/平。2011年至2016年，由于政府不断出台措施调控，房价增速放缓；2021年受公共卫生事件影响销售面积下降影响销售面积下降，房价保持上升态势；2022宁波房地产市场受受公共卫生事件和宏观环境变化影响，量价双降；2023年销售面积持续下降，房价回升。
宁波房地产开发投资稳步上升，但增速缓慢。2010年，宁波市房地产开发投资额仅为557.27亿元，2010至2014年房地产开发投资快速增加，复合增长率达18.97%，但相较于2010至2014年，2015至2017年复合增长率仅为3.8%，2017至2023年增速较为稳定，复合增长率达7.04%，波动维持在±5%以内。从销供来看，2010以来除2014和2023年销供比小于0.8，2016、2017、2020和2021年大于1.2外，其余年份维持在0.8至1.1的合理区间，供求关系基本合理。
2.2楼市政策：限购限贷等利好政策不断落地
2023年9月29日宁波楼市新政出台，取消限购，调整限售政策，优化贷款政策、调整公积金首付比例等扩大购房需求。明确取消限制性购房政策，放宽限售政策，支持“以旧换新”。鼓励探索采用发放购房、家电消费券等多种措施。优化个人住房贷款套数认定标准，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在购房当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，均按首套住房执行住房信贷政策。调整优化差别化住房信贷政策，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和贷款利率，统一调整为全国政策下限，即不分限购圈内、外，首套房首付比例最低20%、房贷利率最低LPR-20基点，二套房首付比例最低30%、房贷利率最低LPR+20基点。调整公积金贷款首付比例，缴存职工家庭申请住房公积金贷款在全市范围内购买首套或改善型第二套自住住房的，贷款首付比例调整为不低于30%，其中首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，新建商品住房贷款首付比例调整为不低于20%。之后，宁波海曙、江北、鄞州、镇海、北仑、奉化、高新区、余姚、慈溪、前湾新区、宁海、象山相应发布购房补贴政策。
2023年9月29日宁波房地产新政：取消限购，调整限售政策：
取消限购明确取消限制性购房政策，支持居民家庭的刚性和改善型购房需求。调整限售政策在2023年10月1日之后新办理不动产权证的住房（包括新建商业住房和二手住房），不再限售。支持购房者通过“买新卖旧”方式改善居住条件，出售现有住房用于购买改善型住房的，现有住房停止执行上市交易限制年限规定，可在限售期内挂牌出售房票政策鼓励各地探索采用发放购房、家电消费券等多种措施，促进合理住房和相关消费，更好地满足刚性和改善型住房需求。贷款政策调整优化个人住房贷款套数认定标准。
居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在购房当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。调整优化差别化住房信贷政策。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和贷款利率，统一调整为全国政策下限，即不分限购圈内、外，首套房首付比例最低20%、房贷利率最低LPR-20基点，二套房首付比例最低30%、房贷利率最低LPR+20基点。
调整公积金首付比例从政策发布之日，缴存职工家庭申请住房公积金贷款在全市范围内购买首套或改善型第二套自住住房（已拥有1套住房且无购房贷款）的，贷款首付比例调整为不低于30%，其中首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，新建商品住房贷款首付比例调整为不低于20%，住房套数以家庭在拟购房所在地拥有的成套住宅（含期房）进行认定。
购房补贴对新建商品住宅（预售、现售）购房者一次性补贴购房价款1%的货币补贴(宁海、象山最高不超过3万元；奉化、余姚最高不超过4万元；海曙、江北、镇海、高新区、前湾新区最高不超过6万元)；对二手房购房者一次性给予购房价款1%的货币补贴（余姚无补贴，奉化最高不超过2万元，海曙、江北、宁海、象山最高不超过3万元；镇海、高新区最高不超过4万元；前湾新区最高不超过6万元）。
此外北仑区对新建商品住宅（预售、现售）购房者一次性补贴购房价款1%的货币补贴，其中所购房源通过住建部门审定，装修标准超过住宅销售备案毛坯均价15%或6000元/平米的（不含本数），统一按5000元/套标准给予补贴；其余房源按照最高不超过6万元/套给予补贴，分类如下（所购住房面积在110平方米内的，最高不超过6万元/套；所购住房面积在110平方米至140平方米内的，最高不超过3万元/套；所购住房面积在140平方米至180平方米内的，最高不超过2万元/套；所购住房面积在180平方米至200平方米内的，最高不超过1万元/套；所购住房面积在200平方米及以上的，补贴5000元/套）；对二手房购房者一次性给予购房价款1%的货币补贴，最高不超过2万元/套。青年人才补贴对新来北仑区的符合条件的青年人才，给予每人每年1万元最长3年租房补贴。北仑区对养老保险或住房公积金缴纳在北仑连续达6个月以上的，按比市场低20%价格最高补贴30万元给予无房青年购房支持。
2.2新房市场：年初回暖势头强劲，鄞州区销量最佳
2023年初，随着各地房地产市场出现“小阳春”，宁波回暖势头强劲，随后回落。全年来看，受整体经济大环境影响，2023年新房供应量减少，销量也有所下降，但仍超过供应量，成交价格有所上升。2023年宁波商品住宅供应面积452.27万平米，同比下降22.8%，推出3.74万套，同比下降25.43%。2023年商品住宅总计成交4.64万套，较2022年的5.51万套同比下降15.77%，成交面积564.22万平米，同比下降14.56%；成交价23030元/平，同比上升7.63%。分季度来看，2023年一季度市场销量相对较高；进入二季度，销量逐渐减少；三、四季度表现平稳。3月成交量达到全年高峰，成交面积达到95.6万平米，同比增加30.7%；9月，宁波商品住宅成交面积又下跌至38.60万平米，同比下降28.7%，成交价格为27188元/平，同比增长34.9%，达到近两年最高值。2024年初，各地房地产市场“小阳春”失约，新房整体数据出现不同程度下滑，表现弱于二手房，主要源于：一、2022年同期疫情积压购房需求的集中释放带来的基数较高；二、二手房市场“以价换量”态势延续对新房需求产生了分流。截至2024年4月底，2024年初宁波商品住宅供应面积108.44万平米，同比下降33.1%；成交面积119.68万平米，同比下降50.9%；成交价22106元/平，同比下降5.7%，其中2月恰逢春节，房企推货节奏持续放缓，新房供应供应与成交面积创4年新低，分别为3.07万平米与15.21万平米。值得注意的是，近期中央及地方频繁释放楼市积极信号和随着高基数的影响减弱，新房供应及成交面积呈回升态势，销售同比降幅也将逐步收窄。
库存面积下降，去化周期处于高位。2020及2021年宁波商品住宅总体库存呈上升趋势，但2022年末库存面积827.61万平米，2022年12月至今年3月成交量大于供应量，库存逐渐下降。2022年上半年起去化周期逐渐拉长，均在10月以上，比2021年同期去化延长5月，2023年1月去化周期为16.18月，之后逐渐下降，7月降至最低点13.05月，后持续上涨，在24年2月达峰值23.71月。
分区域来看，2023年全年全市所有城区成交面积均有不同程度下降，其中余姚市下滑最大，同比下降52.66%。从价格上来看，余姚市、象山县、镇海区和鄞州区价格更有韧性，分别上涨26.58%、19.01%、9.39%和5.08%，北仑区、宁海县价格大幅下滑，其中北仑区成交均价下降25.47%，宁海县成交均价下降10.51%。
分产品来看，从成交户型面积来看，2018-2023年90-120平米和120-140平米仍然是主力成交面积段，并且90-120平米占比已经从31.07%上升至44.37%，而140平米以上的面积段从17.48%上升的24.43%。从价格来看，总价160万元以上的住宅一直占据绝大部分市场，其成交量占比有所上升，从55.60%上升至71.16%，120-160万的住宅成交数量比例在不断缩小。可以看出宁波消费者购买高价位住宅的意愿不断增强。
2.3二手房成交量小幅下降，价格维持稳定
2023年宁波市二手房市场趋于稳定，成交量相对2022年有小幅度下降，其中一季度成交量较高。2023年宁波市二手房交易月均5027套，同比下降6.34%。价格方面，2023年二手房成交均价为25399元/平，同比下降11.8%，自2020年起，宁波市二手房成交价除个别月份外相对稳定，价格波动整体在±5%以内。2024年初整体市场成交量相较于2023年同期下滑31.7%，但由于近期中央及地方频繁释放楼市积极信号，三四月的成交套数较一二月提升。
3土地市场：2023年低位运行，房企拿地热度低
3.1地市政策：严格要求，增加报名房企开发资质要求
2021年宁波土拍规则发生变化，全年土拍规则在不断优化的同时也在不断趋严。2021年以来，宁波实施“限房价、限地价、摇号”方式出让，最高溢价率从首批次的30%下调到15%，封顶后竞人才/租赁用房改变为线下摇号。2021土拍规则严格要求，在之前基础上增加报名房企开发资质要求。竞买人应当具有房地产开发资质。同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地块的竞买（含联合竞买），此次宁波“限马甲”也是保证了市场的公平公正。并且集中土拍中海曙西成地块、鄞州华光城地块和庆丰地块，需进行现房销售，且对全装修标准有要求。同时，竞买规则还明确，竞得方如要享受装配式建筑面积不计入容积率的政策，必须达到绿色建筑三星级标准，达到标准，3%的装配式建筑面积可以不计入容积率。
3.2土地成交：各区域分布均匀，涉宅用地仅占二成五
2023年宁波各类挂牌拍卖用地成交390宗，成交建面2681.07万平米，同比下降32.48%，土地出让金达778.74亿元，同比下降28.13%，成交楼面均价2905元/平，同比上升6.46%。2023年宁波完成五批次集中供地，涉宅用地成交103宗，占集中供地26.41%，成交建面775.94万平米，同比下降42.53%，楼面均价8591元平米，同比上升19.69%。从区域分布上看，慈溪市占总成交宗数的24.36%，为各区域最高。
受全国经济的影响，2023年宁波市土地市场呈现量降价升趋势。受房地产市场环境下行、房企资金持续承压和融资受限、居民预期偏弱，销售缩量等多重因素影响，政府推地及房企拿地的谨慎情绪双双上升，土地市场供需均下降。2023年各批次土地成交规模均匀，地价呈上升趋势，溢价发挥稳定，第一批次和第五批次溢价率分别达到10.08%和10.03%，最低溢价率为第四批次的5.12%，全年只有在10-12月非集中供地存在3宗流拍。从拿地企业来看，央国企仍为拿地主力，民营房企参与度有所增加。2023年宁波五次集中土拍中，国央企集中拿地32宗，占比60%，以保利发展、华润置地、招商蛇口和中国金茂等国央企成为了市场拿地主力，而民营拿地企业中基本为龙湖集团和万科等企业。
总的来看，2023年宁波市集中土拍呈现量降价升的趋势，住宅用地占比不高，涉宅用地仅占比26.41%。重点企业在宁波拿地区位主要集中于鄞州区和海曙区，占总拿地的86.7%，拿地楼面价为18534元/平，楼面地价为41837元/平。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
