【国盛证券】2023W44：本周新房成交同比-12.4%，部分城市取消土拍限价影响如何？

部分二线城市取消土地限价,短期对总量帮助不大,但有望边际改善市场热度,土地市场方面,10月以来,部分二线城市官宣取消或实质性取消土地地价限制,包括合肥、成都、厦门、济南等。新竞买规则或在11月陆续执行,从土地市场成交情况看,11月1-5日合肥取消限价后首拍出现高溢价成交,推升二线城市整体溢价率至12.8%(主要是结构性因素)。我们认为，核心城市核心区城或拍出高溢价地块,但在目前房地产市场供需双弱的环境下,很难复刻往年“地王”频现的局面,因此取消限价短期内对总量帮助不会太大;更多是通过少量优质地块的高溢价提升市场信心,达到稳地价、稳房价、稳预期的效果,有望边际改善目前低迷的土拍市场热度。对于房企而言,核心区热门地块参拍难度将进一步提高、成为主流国央企主要争夺的焦点，而中小房企参拍范围或将受到挤压。10月新房销售整体维持低迷,城市之间分化明显。新房销售方面,我们跟踪的样本30城月度周均值在10月表现依然低迷,周均成交约259万方,同比2022年10月下降7.7%.10月同比降幅较三季度呈现收窄趋势,且降幅优于全国整体10月的降幅,主要因样本30城城市整体能级相对较高,这些城市9、10月密集出台宽松政策效果有所显现;也说明目前新房市场整体偏弱、核心城市相对抗跌的分化局面。我们认为,市场的回暖仍需政策持续加码及落地。行情回顾:本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.7%,落后沪深300指数2.31个百分点,在29个中信行业板块排名中位列第29名。本周上涨个股共58支,较上周减少34支,下跌股数为56支。新房:本周30个城市新房成交面积为268.1万平方米,环比下降9.0%,同比下降12.4%,其中样本一线城市的新房成交面积为59.5万方,环比-19.2%,同比-22.3%;样本二线城市为170.3万方,环比-3.9%,同比0.7%;样本三线城市38.4万,环比-12.5%,比-36.3%.二手房:本周13个样本城市二手房成交面积合计119.7万方,环比下降7.0%,同比增长20.0%.其中样本一线城市的本周二手房成交面积为32.9万方,环比-5.2%;样本二线城市为62.1万方,环比-4.2%;样本三线城市为24.7万方,环比-15.4%.信用债:根据wind统计数据,本周(10.30-11.5)共发行房企信用债5只，环比减少6只;发行规模共计57.00亿元,环比减少-3.93亿元,总偿还量76.74亿元,环比减少37.09亿元,净融资额为-19.74亿元,环比增加33.16亿元。投资建议:中国房地产走过2021年大周期拐点后,未来主旋律是分化,看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包,在政策加码到位之下，总量下方有底,上方量价均有一定弹性,能在未来中周期跑赢全国整体水平,我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行,我们仍然坚持2022年以来的观点,最终政策力度有望媲美2008,2014年。临近11月和12月的重要会议窗口期,我们认为存在博弈政策的反弹机会,择股方向包含以下几个方向:(1)基本面股票:A股:华发股份、滨江集团、建发股份.招商蛇口、保利发展等;H股:越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等;(2)一线政策落地概念、城中村改造概念;(3)现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业:A股关注招商积余;H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。分析师肖依依执业证书编号:S0680523080005邮箱:xiaoyiyi3664@gszq.com分析师周卓君执业证书编号:S0680523070006邮箱:zhouzhuojun@gszq.com研究助理夏陶执业证书编号:S0680122080038邮箱:xiatao@gszq.com1.《房地产开发：百强房金月度销售报告：10月百强房企权益销售额环比微增4%，市场尚未明显起色》2023-11-012、《房地产开发:2023W43:本周新房成交同比-14.5%,百城二套房贷利率继续下行》2023-10-293.《房地产开发:首批消费REITs项目正式上报融创新支持获实质推动》2023-10-271.《房地产开发：百强房金月度销售报告：10月百强房企权益销售额环比微增4%，市场尚未明显起色》2023-11-012、《房地产开发:2023W43:本周新房成交同比-14.5%,百城二套房贷利率继续下行》2023-10-293.《房地产开发:首批消费REITs项目正式上报融创新支持获实质推动》2023-10-271.《房地产开发：百强房金月度销售报告：10月百强房企权益销售额环比微增4%，市场尚未明显起色》2023-11-012、《房地产开发:2023W43:本周新房成交同比-14.5%,百城二套房贷利率继续下行》2023-10-293.《房地产开发:首批消费REITs项目正式上报融创新支持获实质推动》2023-10-27

部分二线城市取消土地限价,短期对总量帮助不大,但有望边际改善市场热度.土地市场方面,10月以来,部分二线城市官宣取消或实质性取消土地地价限制,包括合肥、成都、厦门、济南等。新竞买规则或在11月陆续执行,从土地市场成交情况看,11月1-5日合肥取消限价后首拍出现高溢价成交,推升二线城市整体溢价率至12.8%(主要是结构性因素),我们认为,核心城市核心区域或拍出高溢价地块,但在目前房地产市场供需双弱的环境下,很难复刻往年“地王”频现的局面,因此取消限价短期内对总量帮助不会太大;更多是通过少量优质地块的高溢价提升市场信心,达到稳地价、稳房价、稳预期的效果,有望边际改善目前低迷的土拍市场热度。对于房企而言,核心区热门地块参拍难度将进一步提高、成为主流国央企主要争夺的焦点,而中小房企参拍范围或将受到挤压。10月新房销售整体维持低迷,城市之间分化明显。新房销售方面,我们跟踪的样本30城月度周均值在10月表现依然低迷,周均成交约259万方,同比2022年10月下降7.7%.10月同比降幅较三季度呈现收窄趋势,且降幅优于全国整体10月的降幅,主要因样本30城城市整体能级相对较高,这些城市9、10月密集出台宽松政策效果有所显现;也说明目前新房市场整体偏弱、核心城市相对抗跌的分化局面,我们认为,市场的回暖仍需政策持续加码及落地。

本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.7%,落后沪深300指数2.31个百分点,在29个中信行业板块排名中位列第29名。本周上涨个股共58支,较上周减少34支,下跌股数为56支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为高新发展、天房发展、财信发展、*ST匹凸、鲁商置业,涨幅分别为42.5%,9.8%.8.7%、7.8%.7.1%.跌幅前五为顺发恒业、ST新梅、金地集团、*ST松江、银亿股份,跌幅分别为-28.0%.-11.4%.-9.1%,-6.5%,-6.2%.本周48家重点房企中共计上涨12支,较上周减少6支,涨幅位居前五的为美的置业、中国臭因、金科股份、中梁控股、正荣地产,涨幅分别为9.5%.5.6%.5.3%,3.8%3.0%,跌幅前五为金地集团、融信中国、建业地产、绿景中国地产、中国恒大,跌幅分别为-9.1%,-8.7%.-8.7%,-8.3%,-8.1%.

本周30个城市新房成交面积为268.1万平方米,环比下降9.0%,同比下降12.4%,其中样本一线城市的新房成交面积为59.5万方,环比-19.2%,同比-22.3%;样本二线城市为170.3万方,环比-3.9%,同比0.7%;样本三线城市为38.4万方,环比-12.5%,同比-36.3%.从今年累计44周新房成交面积同比看,样本30城共计11918.8万方,同比-8.1%;一线城市为2830.0万方,同比1.0%;二线城市为6755.8万方,同比-9.5%;三线城市为2332.9万方,同比-13.7%,其中一线城市中,北京(-3.6%)、上海(8.9%),广州(-0.9%)、深圳(-13.7%),二三线城市中温州(8.4%)、海门(5.2%)、成都(4.4%)等总计6城同比均为正,南平(-91.1%),衢州(-79.8%)、大连(-58.9%)等总计20城同比为负。

本周13个样本城市二手房成交面积合计119.7万方,环比下降7.0%,同比增长20.0%.其中样本一线城市的本周二手房成交面积为32.9万方,环比-5.2%;样本二线城市为62.1万方,环比-4.2%;样本三线城市为24.7万方,环比-15.4%,年初至今累计二手房成交面积为4879.1万方,同比变动为26.7%;其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1437.0万方,同比11.2%;样本二线城市为2295.0万方,同比32.7%;样本三线城市为1147.1万方,同比38.2%.

根据wind统计数据,本周(10.30-11.5)共发行房企信用债5只,环比减少6只;发行规模共计57.00亿元,环比减少-3.93亿元,总偿还量76.74亿元,环比减少37.09亿元,净融资额为-19.74亿元,环比增加33.16亿元,主体评级方面,本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA(87.7%)为主要构成。债券类型方面,本周房企债券发行以一般公司债(70.2%)为主要构成,债券期限方面,本周以3-5年(61.4%)的债券为主。融资成本方面,本周发行利率有所上行。其中,上海临港控股中期票据(+25bp)的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。联发集团短期融资券(15bp)的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。

拟对主城区购买新房给予补贴:1、根据不同群体,每套最高补贴3.75万元,多子女家庭最高6万/户.2、组团购买10套以上住房按1.5万元/套给予补贴。3、房企在政府补贴之外另行给予让利优惠的,优惠价格不计入跌幅范围,并可由政府给予表扬奖励.4、拟提高公积金贷款额度:单

中国房地产走过2021年大周期拐点后,未来主旋律是分化,我们看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包,在政策加码到位之下,总量下方有底,上方量价均有一定弹性,能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们认为本轮房地产企业供给侧产能出清幅度较大,相对到位,看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点,认为有必要去做强刺激进行托底,最终政策力度有望媲美2008,2014年。三季报业绩余温渐消,临近11月和12月的重要会议窗口期,我们认为存在博弈政策的反弹机会,择股方向包含以下几个方向:(1)基本面股票:A股:华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等;H股:越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；(2)一线政策落地概念、城中村改造概念;(3)现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业:A股关注招商积余;H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。

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