2024房地产与基建市场分析报告

房地产：销售边际改善，投融资表现较弱

5月销售额降幅收窄，城市维度房价持续承压首先，从交易量分析。根据统计局公布数据，2024年1-5月，商品房销售额35665亿元，同比-27.9%，降幅较1-4月收窄了0.4个百分点；5月单月，商品房销售额7598亿元，同比-26.4%，降幅较4月收窄了4.1个百分点。2024年1-5月，商品房销售面积36642万㎡，同比-20.3%，降幅较1-4月扩大了0.1个百分点；5月单月，商品房销售面积7390万㎡，同比-20.7%，降幅较4月收窄了2.1个百分点。

从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，2024年1-5月，百强房企全口径销售额15414亿元，累计同比-46%，降幅较1-4月收窄了2.5个百分点。5月单月，百强房企销售额为3548亿元，环比+4%，同比-35%，创5月单月销售额的历史新低，约为2019年同期的36%。Top20房企2024年1-5月累计销售额同比仍均为负数。

从城市维度看，新房市场，2024年1-5月，30城新建商品房成交面积为3625万㎡，累计同比-41%，降幅较1-4月收窄0.7个百分点；5月单月，30城新建商品房成交面积为808万㎡，环比+5%，同比-38%。二手房市场，2024年1-5月，18城二手住宅成交套数为32.4万套，累计同比-15%，降幅较1-4月收窄3个百分点；5月单月，18城二手住宅成交套数为7.3万套，环比-8%，同比-5%。与疫情前相比，2024年5月，30城新建商品房的单月成交面积约为2019年同期的52%，而18城二手住宅单月成交套数约为2019年同期的89%，显然二手房销售情况好于新房。

其次，从房价分析。根据统计局数据，2024年1-5月，商品房销售均价为9733元/㎡，同比-9.5%，降幅较1-4月收窄了0.6个百分点；5月单月，商品房销售均价10282元/㎡，同比-7.2%，降幅较4月收窄了2.7个百分点。考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。

从新房市场看，2024年5月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-4.3%，降幅较4月扩大了0.8个百分点，环比-0.7%；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别-3.2%、-3.7%、-4.9%，环比分别为-0.7%、-0.7%、-0.8%。从月度数据看，各能级城市新房价格同环比降幅均呈扩大趋势。

从二手房市场看，2024年5月，70个大中城市二手住宅销售价格同比-7.5%，降幅较4月扩大了0.7个百分点，环比-1.0%；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别-9.3%、-7.5%、-7.3%，环比分别-1.2%、-1.0%、-0.9%。从月度数据看，各能级城市二手房价格同环比降幅均持续扩大且明显大于新房，房价难言企稳。

5月17日，央行推出需求端利好政策，降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。随后，上海、广州、深圳陆续跟进了降首付比例和房贷利率下限的政策。需求端政策的密集落地，有望为楼市提供一定支撑，在一定程度上扭转当前楼市的悲观预期，有利于基本面边际好转。

地产开发投资降幅继续扩大，房企到位资金仍主要受销售拖累

首先，从投资端分析。根据统计局数据，2024年5月，房地产开发景气指数为92.01，继续创历史新低，自2022年1月以来连续29个月低于100。2024年1-5月，房地产开发投资额为40632亿元，同比-10.1%，降幅较1-4月扩大了0.3个百分点。5月单月，房地产开发投资额9704亿元，同比-11.0%，降幅较4月扩大了0.5个百分点。

从房企维度看，根据中指研究院数据，2024年1-5月，百强房企权益拿地额3146亿元，累计同比-27%，降幅较1-4月扩大了17个百分比。5月单月，百强房企权益拿地额296亿元，环比-53%，同比-74%。

从城市维度看，根据中指研究院数据，2024年1-5月，300城住宅用地成交建面4650万㎡，累计同比-29%，降幅较1-4月扩大10个百分点。5月单月，300城住宅用地成交建面1011万㎡，同比-52%；300城住宅用地成交楼面均价5034元/㎡，同比-23%；当月300城住宅用地成交溢价率2.2%，仍处于较低水平。

其次，从融资端分析。根据统计局数据，2024年1-5月，房企到位资金42571亿元，同比-24.3%，降幅较1-4月收窄了0.6个百分点；其中，国内贷款6810亿元，同比-6.2%；定金及预收款12584亿元，同比-36.7%；个人按揭贷款6191亿元，同比-40.2%；房企资金压力仍主要受销售拖累。5月单月，房企到位资金8535亿元，同比-21.8%，降幅较4月扩大了0.5个百分点。

此外，根据中指院跟踪数据，房企非银融资5月表现较弱。从单月值看，同环比均明显下滑。2024年5月，房企非银融资单月发行217亿元，环比-60%，单月同比-57%，降幅较上月扩大了27pct；其中，信用债、海外债、信托、ABS发行额占比分别为49%、0%、0%、51%，分别较上月变动了-23pct、-1pct、-1pct、+25pct。从累计值看，同比降幅持续扩大。2024年1-5月，房企非银融资累计发行2337亿元，累计同比-29%，降幅较1-4月扩大了5pct；其中，信用债、海外债、信托、ABS当年累计发行额同比分别为-20%、-78%、-83%、-32%，分别较上月变动了-5pct、-6pct、-4pct、-3pct。

开竣工累计同比均持续改善根据统计局数据，2024年1-5月，房屋新开工面积30090万㎡，同比-24.2%，降幅较1-4月收窄了0.4个百分点；5月单月，房屋新开工面积6580万㎡，同比-22.7%，降幅较4月扩大了8.7个百分点。2024年1-5月，房屋竣工面积22245万㎡，同比-20.1%，降幅较1-4月收窄了0.3个百分点；5月单月，房屋竣工面积3385万㎡，同比-18.4%，降幅较4月收窄了0.7个百分点。

基建：投资增速持续放缓，国际工程二季度回暖

制造业、基建投资增速持续放缓，固定资产投资增长承压固定资产投资增长4.0%，投资主体信心持续减弱。从累计增速看，2024年1-5月，全国固定资产投资（不含农户）完成额18.8万亿元，同比增长4.0%，增速同比持平，环比下降0.2pct。从单月增速看，不考虑基数调整，5月份单月同比增长7.9%，环比增长2.9%。

从投资主体看，2024年1-5月国有及国有控股投资累计同比增长7.1%，增速同比下降1.3pct，环比下降0.3pct，民间投资累计同比增长0.1%，增速同比上升0.2pct，环比下降0.2pct，投资信心持续减弱。从资金来源看，2024年1-5月国家预算内资金同比增长1.3%，国内贷款同比增长2.3%，自筹资金同比增长4.2%，债券同比增长1.3%，其余资金来源同比减少，其中利用外资同比下降10.4%，降幅环比收窄65.7pct。其中，制造业、基建投资增速放缓，房地产开发投资持续下降，预计该趋势将延续。2024年1-5月房地产开发投资同比下降10.1%，增速同比下降2.9pct，环比下降0.3pct；制造业投资同比增长9.6%，增速同比提升3.6pct，环比下降0.1pct；广义基建投资同比增长6.68%，增速同比下降2.85pct，环比下降1.1pct，狭义基建投资同比增长5.7%，增速同比下降1.8pct，环比下降0.3pct。

房地产开发投资降幅持续扩大，制造业、基建投资增长虽环比收窄，但仍然对固定资产投资增长发挥了重要支撑作用，但增速延续下滑，固定资产投资增长承压。

其中，在“一带一路”共建国家新签承包工程合同额16007.3亿元人民币，增长10.7%（以美元计为2271.6亿美元，增长5.7%）；完成营业额9305.2亿元人民币，增长9.8%（以美元计为1320.5亿美元，增长4.8%）。2024年1-4月，我国对外承包工程业务完成营业额3134.2亿元人民币，同比增长8.8%（以美元计为441.3亿美元,增长5.1%），新签合同额4443.9亿元人民币，增长9.3%（以美元计为625.7亿美元,增长5.6%）。其中，在“一带一路”共建国家新签承包工程合同额3862.9亿元人民币，增长17.7%（以美元计为543.9亿美元，增长13.6%）；完成营业额2525.6亿元人民币，增长9.1%（以美元计为355.6亿美元，增长5.3%）。

基建投资增长略显压力，水利管理与铁路运输投资持续提速狭义基建增速环比下降。2024年1-5月广义基建投资同比增长6.68%，增速同比下降2.85pct，环比下降1.1pct。狭义基建即基础设施投资(不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长5.7%，增速同比下降1.8pct，环比下降0.3pct。从基建细分领域看，电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比增长23.7%，增速同比下降3.9pct，环比下降2.5pct，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长7.1%，增速同比提升0.2pct，环比下降1.1pct，水利、环境和公共设施管理业投资同比减少1.5%，增速同比下降6.2pct，环比下降0.5pct。

水利、环境和公共设施管理业投资增速同环比下滑，但其中水利管理业投资保持提速增长。2024年1-5月，水利、环境和公共设施管理业固定资产投资完成额约31761亿元，同比减少1.5%,增速同比下降6.2pct，环比下降0.5pct，增速同环比均回落。其中，水利管理业投资完成额5509亿元，同比增长18.5%，增速同比提升7.0pct，环比提升2.4pct，保持提速增长；公共设施管理业投资完成额23621亿元，同比减少5.5%，增速同比下降9.4pct，环比下降1.0pct。推测去年10月增发的用于加快恢复灾后重建的万亿国债部分形成了水利管理业实物工作量，增速提升见效快.

交通运输、仓储、邮政业投资微增，铁路运输业边际提速。2024年1-5月，交通运输、仓储、邮政业投资完成额26956亿元，同比增长7.1%，增速同比提升0.2pct，环比下降1.1pct。其中道路运输业投资完成额16346亿元，同比减少0.9%，增速同比下降5.3pct，环比下降1.6pct，铁路运输业完成投资额3074亿元，同比增长21.6%，增速同比提升5.2pct，环比提升2.1pct。

新开工项目投资额单月大幅减少，国际工程二季度回暖5月新开工项目投资额大幅回落。根据Mysteel数据，2024年3/4/5月全国开工项目总投资额分别为4.0/4.0/0.8万亿元，累计同比增速-34.7%/-26.1%/-33.5%，单月同比增速-6.6%/43.4%/-79.6%，年初新开工强度明显弱于前两年，3月同比降幅有所收窄，4月开工投资额同比高增环比持平，5月新开工大幅回落。

景气度环比持平，一季度建筑业新签合同额同比小幅下滑。2024年2-4月建筑业PMI分别为56.2/56.3/54.4，5月景气度环比下滑，同比同样较弱。2023年，建筑业PMI景气度一季度显著提升，1-3月份PMI分别为56.4/60.2/65.6，二季度环比回落，4-6月份PMI分别为63.9/58.2/55.7，7月PMI低至51.2，随后触底回升，12月PMI升至56.9。新签合同方面，2024年一季度建筑业新签合同额6.7万亿元，同比减少2.86%，2023年建筑业累计新签合同额35.6万亿元，同比减少2.85%，一季度/二季度/三季度新签累计同比增速9.25%/3.11%/0.01%。专项债发行节奏偏慢，1-4月累计新增专项债同比下降55.5%。4月单月发行专项债2104亿元，同比减少48.3%，其中再融资债发行1221亿元，单月同比减少14.2%，新增专项债883亿元，单月同比减少66.6%。2024年1-4月专项债累计新增发行7225亿元，T同比减少55.5%，相对于全年3.9万亿元的新增发行目标，发行节奏仍然偏慢。

对外承包工程完成额与新签合同额提速增长。2023年全年，我国对外承包工程业务完成营业额11338.8亿元人民币，比上年（下同）增长8.8%（以美元计为1609.1亿美元，增长3.8%），新签合同额18639.2亿元人民币，增长9.5%（以美元计为2645.1亿美元，增长4.5%）。其中，在“一带一路”共建国家新签承包工程合同额16007.3亿元人民币，增长10.7%（以美元计为2271.6亿美元，增长5.7%）；完成营业额9305.2亿元人民币，增长9.8%（以美元计为1320.5亿美元，增长4.8%）。2024年1-4月，我国对外承包工程业务完成营业额3134.2亿元人民币，同比增长8.8%（以美元计为441.3亿美元,增长5.1%），新签合同额4443.9亿元人民币，增长9.3%（以美元计为625.7亿美元,增长5.6%）。其中，在“一带一路”共建国家新签承包工程合同额3862.9亿元人民币，增长17.7%（以美元计为543.9亿美元，增长13.6%）；完成营业额2525.6亿元人民币，增长9.1%（以美元计为355.6亿美元，增长5.3%）。

投资策略

房地产：政策落地带来阶段性改善，基本面加速恶化概率不高5月，商品房销售量价单月降幅均有收窄、开竣工累计同比均持续改善，但开发投资额和城市维度房价等指标持续承压。继5月17日央行降低首付比例、取消利率下限后，各城市陆续放松限购限贷政策。尽管改善的幅度和持续性有分歧，但有改善是市场的共识。考虑到5月并非传统旺季，显然归功于需求端政策起效。虽然目前仍无法判断新房价格何时能止跌，短期地产板块较难形成趋势性上涨，但政策落地带来的阶段性改善意味着基本面至少不会加速恶化。个股端，推荐滨江集团、华润置地、龙湖集团。

基建：维持2024全年基建投资保持低速稳健增长预期2024年1-5月全国固定资产投资增速4.0%，广义基建投资增速6.68%，其中能源/水利/交通投资增速分别为23.7%/-1.5%/7.1%，开工项目投资额累计同比减少33.5%。整体来看基建投资增速环比持续收窄，略显压力，细分领域中，水利管理业与铁路运输业投资提速延续。基建投资对固定资产投资的支撑作用仍然显著，但目前来看，开工项目投资额不及预期，新增专项债规模下降，全年实现3.9万亿元专项债的目标面临较大挑战。随着海外订单持续回暖，建议关注国际工程龙头企业业绩兑现；工业建筑受地产和地方政府债务影响较小，也是当前政策支持的投资方向，相关板块有望迎来估值修复，半导体行业资本开支有望维持高位，部分重大晶圆厂项目有望年内落地，建议关注洁净厂房建设机会。重点推荐中国中铁、中国铁建、太极实业、中国海诚、中材国际、鸿路钢构。

风险提示

1、后续政策落地不及预期；2、房企信用风险事件超预期冲击；3、重大项目审批进度不及预期；4、国央企改革推进不及预期；5、地方财政压力持续增大。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）