1.1、 发展二十余年，缔造物业服务上市公司十强
绿城服务集团有限公司（以下简称“绿城服务”、“公司”）于 1998 年成立，2016 年在中国香港交易所挂牌上市。公司是一家以物业服务为根 基、以生活服务与城市服务为两翼，以智慧科技为引擎的数字化、平台化、生态型 的现代服务企业，发展二十余年，秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观， 收获了“中国物业服务百强满意度领先企业”、“中国物业服务企业上市公司十强” 等殊荣，2014-2022 年连续 13 年蝉联中国物业服务百强满意度领先企业第一名。
1.2、 股权较为独立，第三方拓展占比高企
公司自 1998 年脱离绿城房产体系分拆独立发展，公司创始股东包括宋卫平等四 人，共同组成了绿城服务的控股股东，截至 2023 年末共计持有 45.66%的股份，股权 长期保持稳定，代表了创始股东对公司发展的信心；公众股东包括龙湖集团和绿城 中国等，其中绿城中国是公司上市的基石投资者，上市时认购公司约 5%股份，截至 2023 年末持股 4.30%，龙湖集团于 2019 年通过买入已发行股份和认购新股的方式持 有公司 10%股份，截至 2023 年末持股 9.12%。公司市场化程度较高，截至 2023 年 末绿城中国对公司持股不到 5%，在管面积占比 15.7%，于同行相比股权透明度较高， 较关联方更加独立，很大程度保障了公司的财务安全。
截至 2023 年末，公司在管面积和储备面积中来自关联方绿城中国的占比分别为 15.7%和 8.0%，第三方在管面积占比高于同行。公司主要通过与央国企及行业头部 客户参股或者战略合作等方式进行业务扩张，公司是滨江服务 2019 年 IPO 的基石投 资者，持有 15%的股份；2020 年公司入股中奥到家 18.67%股份，并与之成立合资公 司；2021 年公司收购杭州健成 20%股权和浙江绿科 51%股权，管理规模不断拓宽； 2022 年公司与信达悦生活服务合作成立信绿智慧生活，公司增资后持股 55%。截至 2023 年末，公司在合作央国企客户 206 家，与城市新区管委会、建设投资公司、城 市国资委、地区城投、交投等具有土地开发资源的优质合作伙伴形成了战略合作。
1.3、 核心管理团队履历丰富，购股权激励充沛
公司高管团队均在公司有多年任职经历，董事会主席杨掌法和行政总裁金科丽 均服务公司超 15 年，先后任职公司行政总裁，管理团队稳定，持续贯彻公司的服务 价值与理念。公司自 2018 年来，先后五次授予高管团队购股权，累计授予 2.67 亿股， 占总股本比例 8.4%，整体激励充沛。
1.4、 四大业务板块协同发展，收入增长盈利能力稳定
绿城服务以物业服务为根基、以生活服务与城市服务为两翼，以智慧科技为引 擎，四大板块协同发展。公司 2018-2023 年营业收入连续稳健增长，2023 年实现营 收 174.11 亿元，同比增长 17.1%，其中物业服务、园区服务、咨询服务和科技服务 主营收入占比分别为 63.8%、20.5%、13.2%和 2.5%，物业服务仍为收入最大构成业 务。公司 2022 年经营利润同比下降 25.0%，主要由于应收账款和金融工具减值增加， 同时受疫情影响收入增幅下降、成本提升导致；2023 年公司经营正常推进，实现核 心经营利润 12.96 亿元，同比增长 32.1%，核心业务盈利能力持续提升；实现归母净 利润 6.05 亿元，同比增长 10.6%，增速低于核心经营利润主要由于公司基于市场环 境变化增加了对金融工具和其他资产的资产减值拨备约 1.54 亿元。
2.1、 收入毛利有所提升，新拓面积稳定奠定增长基础
公司在物业管理板块提供一系列高品质服务，例如保安、保洁、园艺、物业维 修及保养业务，收入来源为向在管物业住户和开发商收取的服务费，主要采取包干制服务收费方式，是公司多年发展的基石业务。公司 2023 年物业服务收入达 111.0 亿元，同比增长 17.5%，占主营业务收入的 63.8%，主要由于在管面积稳定增长带来 的收入提升；物业服务毛利率为 13.0%，同比提升 0.9 个百分点。
公司聚焦区域深耕，形成了杭州、宁波、合肥等多个高市占深耕区域。截至 2023 年末，公司在管项目达 3105 个，在管面积达 448.4 百万方，同比增长 16.7%，其中 住宅业态占比约 80%。从在管项目区域分布来看，长三角区域在管面积及收入占比 分别为 58.5%和 69.2%，大杭州（市区+余杭）在管面积及收入占比分别为 16.4%和 35.9%，深耕优势显著。
储备面积是在管面积的补充来源，为公司未来增长奠定基础。截至 2023 年公司 总储备面积达 371.6 百万方，同比下降 2.0%。从新拓面积年饱和营收来看，2021-2023 年均超过 40 亿元，其中 2023 年达 43.2 亿元，其中非住项目新拓营收占比 46.9%， 住宅项目中标率提升 1.1pct，中标超千万级项目达 66 个。
2.2、 经营指标表现优秀，非住业态提升空间较大
从平均物业费水平看，得益于对于一二线城市的深耕及长三角区域的品牌优势， 公司平均物业费自 2020 年来维持 3.2 元/平/月以上的水平，2023 年平均物业费为 3.24 元/平/月，新拓存量住宅平均单价 3.65 元/平/月，未来平均物业水平有望持续提升。 同时公司项目收缴率维持高位，2023年项目收缴率为95.2%，同比提升1.9个百分点， 强势的品牌表现力和客户粘性也是公司规模扩张的基础。
公司在非住业态拓展了写字楼、产业园区、商业综合体、轨交、赛事场馆、学 校和医院等多个领域，2023 年公司管理非住宅业态面积不断提升，商企类、城市服 务类等服务业态持续延伸，拓展了张江基因岛、中国科学院先进技术研究院等城市 地标项目，推动了在管面积的服务客户质量的双重提升，非住赛道影响力有所提高。 截至 2023 年末，公司管理非住宅业态项目 957 个，在管面积 91 百万方，占比 20.3%。
公司园区服务板块基于物业管理主业的全生活场景和地产全生命周期，为客户 提供系统性产品和解决方案，是物业服务的延续，也是公司构建康乐、学乐、欢乐 和寿乐四乐一体理想社区的重要抓手。公司 2023 年实现园区服务收入 35.7 亿元，同 比增长 25.0%，占主营业务收入比例 20.5%；毛利率为 21.5%，较 2022 年同期增长 0.7 个百分点。
公司园区服务板块围绕业主生活需求，形成了五大业务板块。从收入构成趋势 看，文化教育和居家生活板块收入占比呈增长趋势，物业资产管理板块收入占比呈 下降趋势，园区产品及服务和园区空间服务板块自 2020 年来表现相对稳定。
3.1、 园区产品和服务板块聚焦三大场景，推动社区零售业务增长
公司围绕业主基础生活产品需求，通过在线运营和线下场景的全面布局，推动 园区产品和服务板块业绩增长。园区产品和服务板块覆盖住宅、商企和校园三大场 景，对于住宅提供完整的“优质产品+有效推广+便利服务”社区商业服务体系，对 于政府机关、企事业单位和学校等非住园区提供完整的大后期服务解决方案。公司 2023 年园区产品和服务板块实现收入 12.72 亿元，同比增长 11.7%，自 2018 年以来 持续增长。
3.2、 文化教育、居家生活、资产管理、园区空间服务稳中有进
文化教育服务业务：业务实行托育、幼教和社区教育等差异化服务体系，已形 成“绿城奇妙园+澳蒙国际园+普惠托育园”三大托育品牌，向高端和普惠两头发展。 公司 2023 年在持续强化自营托育园等运营效率的同时，对拓展新园所更为谨慎，年 内实现文化教育服务业务收入 6.91 亿元，同比增长 26.1%；其中国内教育收入 1.10 亿元，同比增长 14.9%；海外 MAG 教育业务收入 5.81 亿元，同比增长 28.5%。 居家生活服务业务：通过自营与商家合作模式，构建入户服务体系，初步形成 以“居家养护+清洁维修+康养服务”为一体的产品体系。由于公司与绿城理想生活 服务集团在绿城房屋服务系统有限公司层面的股权合作影响，2023 年业务收入增速 较快，实现板块收入 5.48 亿元，同比增长 113.5%，剔除此部分影响实际收入增速为 8.0%。
物业资产管理服务业务：以业主资产管理服务需求为出发点，深耕物业服务所 覆盖的园区，构建小区资产管理服务体系，以置换服务、营销服务及资产管理（如 车位业务）为主要服务产品。公司 2023 年通过共享管家等拓展策略，聚焦优势项目 和持续精细化管理，实现房产经纪业务收入和盈利的改善，年内物业资产管理收入 7.78 亿元，同比增长 17.5%，其中房产经纪业务收入 2.57 亿元，同比增长 14.0%。 园区空间服务业务：业务整合社区的广告资源，多角度、全方位为客户创造价 值并提供生活信息，2023 年实现园区空间服务收入 2.81 亿元，同比增长 12.3%。
4.1、 咨询业务毛利率改善，提供房地产全周期咨询服务
公司咨询服务业务对象主要为房地产开发商及地方物业管理公司，利用公司品 牌及专业优势满足其在房地产开发周期中各个主要阶段的不同需求。项目开发前期 提供设计和开发阶段的项目规划、设计管理、建筑管理，销售阶段提供营销管理咨 询服务和示范单位管理服务，已交付物业提供管理咨询服务。公司 2023 年咨询服务 收入 22.95 亿元，同比增长 11.1%；毛利率为 23.4%，同比提升 0.7 个百分点。
（1）在建物业咨询：配合项目开发商，打造美好生活服务体验中心，全委项目 案场接管率不断提升。同时积极转型新业态服务领域，延伸至企业前台服务、会所 服务、展厅服务、产业园展示中心等业务场景。2023 年在建物业咨询业务收入 20.21 亿元，同比增长 11.0%。 （2）管理咨询服务：包含房产咨询、物业咨询、以及运营咨询。房产咨询是为 开发商提供全生命周期的咨询服务，物业咨询是为物业公司输出物业服务和生活服 务解决方案，运营咨询是为政府和国企提供未来社区全方位综合运营服务。2023 年 在建物业咨询业务收入 2.74 亿元，同比增长 11.7%。
4.2、 数字化建设持续推进，市场体系建设初见成效
科技服务业务是构建公司差异化产品体系的重要基础设施，为政府数治、未来 小区、物业企业等打造全域平台产品及智能物业产品，从前期规划设计、智能硬件 建设到数字化系统的开发及运营，科技服务为客户提供智慧、普惠、实惠的一体化 解决方案，助力客户数字化转型。 科技服务主要围绕空间的虚拟化和服务的数字化，提供“2+3+N”的产品服务体系。两个核心产品是全域平台及智慧物业两大产品，三项围绕产品延伸的服务即 数字化设计、建设和运营，“N”即数项智能应用单品。 善数智慧物业聚焦物业百强企业，通过数字化体系重塑了产品生态矩阵，并以 公司运营多年的智能系统出发，基于物业服务企业需求，为其打造系统性解决方案， 服务客户已经覆盖国内部分百强物业服务企业及中小物业服务企业。2023 年公司聚 焦管家赋能，三年规划合同营收超 4000 万元。 善数全域平台则已初步构建“平台+管家+共治”体系基础，并以新型城镇化领 域的数字化服务，不断推动生活服务数字化应用在国内长三角区域县域层面的落地， 从平湖全域项目试点后，推广至浙江其他区域，已在龙游、海盐、嵊州、桐庐等 6 个区县复制推广。 善数数智空间以建筑科技为核心，围绕智慧建筑和智慧城市等多元业态，面向 城市更新相关领域政府部门及建设运营企业，提供智能化产品加持。
2023 年受国内市场环境及房地产行业环境影响，科技服务板块部分签约业务因 委托方要求出现了延期执行的情况，同时公司根据市场需求主动调整了产品结构， 导致年内科技服务业务收入 4.28 亿元，同比下降 12.6%，毛利率为 38.7%，同比下 降 2.2 个百分点。后续公司将通过提高核心产品标准化，提升产品复制能力及优化客 户结构等方式来推动业务发展及盈利能力的提升。
从盈利能力看，公司 2023 年毛利率和净利率分别为 16.8%和 4.1%，同比分别提 升 0.6 和下降 0.1 个百分点。从头部物管公司物业管理业务毛利率横向比较看，公司 13.0%的毛利率不占优势，物管业务盈利能力仍有提升空间。横向比较物企公司毛利 率和净利率，绿城服务 2023 年毛利率和净利率相对较低，主要原因（1）地产行业 下行情况下，管理咨询、租售、长租公寓等和地产高度联动的板块收入下降，刚性 成本支出导致盈利下滑；（2）维护品牌影响力的需求下，基础物业部分投入加大， 包括项目基础设施的改善、硬件维护和重点信息化系统的投资和维护；（3）人工成 本提升，包括为新交付的项目储备一些人员。
公司在高品质服务要求下，基础物业投入了大量人力成本，导致管理费用较高， 2023 年公司管理费率达 7.3%，同比下降 0.4 个百分点，在头部物企公司中处于平均 水平。后续公司在提升精细化程度和全面预算化精益管理系统后，有望实现规模与 效益的双向增长，实现管费的压降，保障经营业绩的达成。
从分红情况看，公司重视股东回报，派息率持续领先。公司 2016-2022 年平均派 息率 51%，2023 年建议末期派息率 73%。
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