【仲量联行】上海生命科学物业市场机遇与展望
近年来，在战略层面的重视和投入以及创新驱动的引领下，上海的生命科学企业百舸争流、千帆竞发。本报告将聚焦于产业园区中的生命科学物业，生命科学物业作为企业研发办公等经营活动的承载空间，迎来了欣欣向荣的市场机遇，成为物业市场的焦点。基于仲量联行的研究，并结合对61家生命科学企业和19家生命科学物业投资机构的调研结果，我们进一步分析上海生命科学物业园区的市场现状，探讨其商业机遇和发展前景。
庞大的市场需求和政策加持，加上高端人才带来的全球领先技术，引来资本对生命科学产业的持续投入，为行业发展输血助力。过去十年，PE/VC对国内的生命科学投资量阶梯式增长，2018年港股新增的18A章节以及2019年科创板的推出，使生命科学企业更受投资人青睐，2018-2021年均投资规模再上一个台阶，与之前四年相比几近翻番。拥有丰厚生物医药产业基础底蕴的地区，更受投资者青睐。而由于医药行业研发周期长，前期投入大的特性，企业也倾向于扎根资本雄厚的地区。其中，以上海代表的长三角地区，生物医药行业上市公司数量和产值占全国总额近三成，位于上海的生命科学企业所获得的投资总额接近全国总额的1/4。在全市产业园区中，张江核心板块仍然是生命科学企业的租赁需求最活跃的区域，在过去两年里录得众多企业有扩张和新设的需求。除此之外，周康、浦江、临港生命蓝湾等产业园区板块凭借各自产业定位、扶持政策等各类资源，同样受到企业青睐。由租赁热力图可见，生命科学企业选址形成聚集效应，针对企业选址的影响因素、企业需求等问题，仲量联行对上海61家生命科学企业进行问卷调查。
结果显示，在选址考虑的各因素中，明确的产业定位、成熟的产业集群、高端人才的可及性和可环评项目分列前四位。（图11）结合国内现状及海外成熟市场的发展经验，我们为生命科学企业在产业园区内选址，构建了一个匹配企业创新发展的因素模型。企业往往从产业聚集、人才专家、资本支持三大维度考虑自身发展，结合产业园区内的资源配套及空间载体，制定其选址策略。生命科学领域内的高端人才是境内外各公司逐鹿中原的核心资源。截至2021年5月，上海生物医药从业人员超过24万人，院士、长江学者等高端人才和创新药人才占全国的1/4，其中仅张江地区生命科学从业人员达7万人。丰厚的人才基础，形成顶尖专家“头雁引领”、高级研究人员“强雁振翅”、行业基础人员“群雁齐飞”的雁阵格局。梯队显著、储备齐全的区域有望形成生命科学人才高地，吸引生命科学企业在周边选址。如图所示，产业园区内张江核心板块已配备梯队成熟的丰富的人才资源，一些新兴的生命科学产业众多板块，如周康、紫竹，正开始呈现出人才的雁阵格局。（图13）在雁阵格局下，又以头部高端人才最为重要。租户调查问卷结果显示，中小型及成长型公司对于人才可及性格外重视，尤其是租赁面积在200-500平方米的公司，高端人才可及性的重要程度最高。
