【麦肯锡】房地产行业业务：利用空置空间，开发混合的多功能空间， 疫情对房地产市场的深远影响

疫情极大地改变了人们在“超级明星”城市的工作、生活和消费方式混合工作方式的兴起促使人们减少在办公室工作的天数，搬到离办公室更远的地方居住，进而减少在城市核心区的消费。由此导致空置率上升，威胁到街区的活力，降低了城市核心区对雇主、雇员和居民的吸引力。这确实带来了重重挑战，但也为促进超级城市的历史性转型创造了机遇。为了适应混合办公普及的新常态，城市相关方可以考虑主动采用更多混合模式。在街区和建筑层面，甚至在建筑楼层的设计中，用多样性、适应性和灵活性来取代单一性，帮助城市繁荣发展。

在街区层面，考虑综合性开发

城市可以通过建设综合性街区来适应这种变化。换言之，不再以单一类型的房地产（尤其是写字楼）为主，而是将写字楼、住宅和零售空间进行多样化组合。早在疫情发生之前，这种混合街区就已经越来越受欢迎。而现在，由于疫情降低了对写字楼的需求，城市中出现了可以改作他用的空置空间。此外，我们的研究表明，与办公楼密集的街区相比，综合性街区在疫情中受影响较小。这种韧性让投资者、开发商和城市有更多理由参与场所营造。

当然，街区重建是一项艰巨的任务，因此动员众多相关方就显得非常重要。政府在改革限制性分区政策方面的作用尤为重要。投资者需要为重建提供资金。最终由开发商来落地实施。领先的开发商会在综合性项目破土动工之前，仔细思考他们希望为住户、员工和消费者提供哪些不同类型的旅程——例如，住户早上如何从公寓到咖啡馆再到地铁站，或者办公室员工下班回家途中如何购买日用品。

为了适应混合办公普及的新常态，城市相关方可以主动采用混合模式。

对投资者和金融家来说，这既是挑战也是机遇。需要大量资金为重建提供资本支持，并修复受损的资产负债表。但在混合工作大行其道的今天，他们需要重新思考应该如何评估房地产的价值。至少也应继续投资建设分析能力——例如，了解哪些房产可以挽救，哪些无法挽救。无论是历史趋势还是传统的市场可比性分析，都不足以做出准确的预测。

在传统办公和零售空间的需求萎缩的情况下，开发商可以通过建设混合型建筑来适应新趋势。最雄心勃勃的愿景是建造一座通用的“中性用途”建筑，便于在设计、基础设施和技术层面进行调整，满足不同的用途。举例来说，假如客户的偏好发生变化，就能轻易将医疗大楼改建成酒店或公寓楼。即使无法做到那么极致，也可以在设计建筑时适应不同程度的团体和个体工作，或者不同的开放式和封闭式办公室布局。还可以在其中融入有助于提升灵活性的技术，例如用于跟踪使用模式的传感器，为雇主制定混合办公策略提供参考。

混合型建筑至少具备两大优势。其一当然是可以保护业主，避免难以预料的偏好变化对其造成影响。其二则与写字楼租期缩短的趋势有关。鉴于租户现在搬进搬出的频率越来越高，适应性更强的建筑，其价值也将更高。

开发商还可以尝试将写字楼改造成需求量更大的空间，如公寓、酒店和学校。但这种改造并非易事，需要克服诸多障碍，包括重新分区；重新谈判现有租赁承诺，以获得翻新许可（例如，在几个租户仍在使用办公楼，但租约依然有很长时间才能到期时）；并克服物理上的局限（例如，以办公楼的常规布局来看，很难将其分割成能够获得充足自然光照的公寓式住宅）。改造也并非万灵药：即使能改造大量的房地产空间，也无法实质性提高可负担性（参见文本框3“疫情后可负担、可持续的房地产”）。不过，对于可能面临写字楼出租率和租金双双下降的业主来说，改造的机会成本已经降低，成功改造的案例可能会增加。

零售空间开发者也可考虑适应性。零售租户们最近开始提高拓店标准，纷纷关闭门店或缩小经营面积。例如，商店的平均面积从2019年的约3400平方英尺减小到2021年的约3000平方英尺37。之所以出现这种变化，一方面可能是大型商店关门，另一方面可能源于新型商店的出现，例如一家领先的连锁药店最近推出了“即拿即走”商店、药店和“综合商店”的组合，以满足不同客户群的需求。如果开发商能建造适应性更强的空间，就更容易满足租户不断变化的需求。开发商还可以提供新的店铺形式，例如用于订单交付和配送的空间，或用于物流而非传统零售的空间。或者也可以设计与环境更加融合的建筑——例如，将餐饮空间延伸到人行道上。