2021年疫情进入常态化，间断性爆发的疫情陆续影响着部分城市，商业地产迎来新的挑战和增长方向。国内双循环背景下，国务院提出用五到十年时间培育建设国际消费中心城市，有利于促进商业的多样性发展。去年由于疫情催化发展的线上直播行业，今年受到系统性的规范管理，线下线上商业逐步都走向了理性融合发展的态势。
线下消费因为疫情防控的管制措施间断性受影响，无论线上还是线下非理性红利越来越少，商业存量市场竞争的序幕全面拉开。今年发生的几次网络热门事件“鸿星尔克事件”、“新疆棉事件”翻红了不少国货品牌，新一代消费者文化自信背后的消费自信，大力推动了新国潮品牌市场表现。疫情之下奢侈消费需求回流至国内，奢侈品商业保持逆势增长，发展目标城市依旧以一线和新一线为主。
在这个时间点之下，如何沉稳布局，把握新的增长点成为关键命题。在线上线下融合的发展格局下，实体商业创新焕发新的活力。一方面，线上直播电商业绩增速较往年明显放缓，品牌的获客成本越来越高，线上品牌加速布局线下体验店。实体店铺可以增强消费者对产品的体验，通过线下场景互动打出品牌声量。线下连锁看重标准化和规模效应，而海底捞的大规模关店反映出线下曾经的流量商业也开始逐步回归理性，品牌方线下扩张力度明显放缓。
另一方面，随着“元宇宙”概念的加速蔓延，各大开发商开始探索购物中心离场经济新思路，朝阳大悦城发布首位潮流数字推荐官Vila，深圳龙岗万达广场应用BIM及3D点云扫描技术建立与实体广场对应的“平行世界”。
北京、上海依旧领跑全国，较第二梯队城市差距依然明显。北京与上海间的总体差距并未延续去年的拉大趋势，反而出现缩小。其中，北京与上海的零售指数差距由0.63点缩小为0.32点，休闲指数差距由0.80点增加到0.94点，购物中心指数差距由1.50点增大为1.51点，北京商业资源聚集度出现上升；北京购物中心数量与上海进一步拉大，相差49%。
北京奢侈品指数本年度再次实现超越上海，但轻奢指数与大众品牌指数却远落后于上海。与此同时，北京的消费力指数四年来首次被上海反超，人均收入和消费意愿差距拉大。在购物中心增量萎缩的背景下，居民消费需求的回归理性化给存量商业改造带来更大的北上位列第一梯队，北京商业发展明显回暖，与上海差距缩小03 中国商业地产活力40城挑战。
2021年北京首店经济呈全面复苏之势。统计期内，引人瞩目的全球首店有意大利品牌FILA全新概念店和中英联合打造的曼联梦剧场，其他国际化品牌首店有法国SATELLITE、德国徕卡、西班牙TINYCOTTONS等，为北京增添全新的商业活力。
但从2021年首店数量与品质来看，北京的首店商业活力依旧落后于上海，但是两者的差距已经在逐步缩小：据睿意德统计，2020年北京首店数量为331家，上海首店数量为909家，但是到2021年北京开业首店数量已经达到901家，上海首店数量为1078家，北京的首店总数规模几乎是去年的三倍，明显更加接近上海；从休闲业态指数来看，北京在影院、餐饮、咖啡、健身房指数均远落后于上海。
