中国的老龄化趋势已经不是新闻了，根据联合国人口司数据及预测，2017年中国60岁以上人口达到1.88亿，预计在2030年时超过3.5亿，老年人口占比增速远远高出世界平均水平。另外，受20世纪80年代开始的人口政策影响，目前走向老年的人群大多数要面对着“四二一”家庭的结构，随着抚养比不断升高，传统的家庭支持式养老无法满足他们的需求。
因此，政府自“十一五”期间就开始提出发展养老产业的规划，并在“十二五”期间发布一系列政策鼓励民间资本参与进来。根据中国社科院2016年发布的《中国养老产业发展白皮书》的预计，到2030年，中国养老产业的规模将达到13万亿元人民币。巨大的市场潜力正在吸引越来越多来自房地产、保险、医药以及养老服务等不同领域的市场参与者。
虽然市场上正在不断涌现新的机构和居家社区养老产品，但是大部分产品都存在医疗属性缺失的问题，而医疗服务对于患有慢性病、失能以及半失能老人是非常重要的。自2013年起，国务院和各部门多次发布文件推动医养结合的开展，在2017年的十九大报告“健康中国战略”部分中，也重点提到要“积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展”。可以看出，医疗服务与养老服务的融合将会是中国养老产业未来一段时间的发展重点。
医养结合的最终目的是要处理好养老服务的“最后一公里”问题，积极主动解决现有养老模式存在的不足，让老年人的健康需求不只依靠医院途径解决，而力求能在养老院甚至家中就可以享受到优质的医疗服务。目前，中国的医养结合仍然还处于初级阶段，正在经历从顶层设计阶段向模式探索阶段的转换。而相比之下美国、日本等国的医养结合已经经历过数十年的探索，模式已经相对比较成熟。中国的医养结合可以在一定程度上借鉴国外的先进模式，再结合自身的文化传统和实际需求来发展，让体系日趋完善。
经过了近十年时间的摸索，中国民营养老产业的模式已经基本清晰，就是“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”的养老服务格局。其中，近几年机构养老的发展速度和规模都相对较快，众多来自不同领域的市场参与者纷纷参与其中。而居家养老和社区养老由于盈利和市场渗透的难度较高，发展相对缓慢。虽然产业模式已经逐渐清晰，但是各类养老产品都在面临着同样一个问题，就是医疗属性的缺失。机构养老模式“地产化”目前中国机构养老市场参与者主要包括房地产开发商、保险公司以及一些专业的养老服务企业。
其中房地产开发商和保险公司凭借丰富的开发经验和充足的资金流在市场上处于领先地位。目前市场主流的机构养老项目的营利模式主要分三类，即“非销售类”、“销售类”以及“租+售”模式。其中，非销售类养老机构收费方式主要包括三种，第一种是最主流的“押金+租金”模式，也就是入住时缴纳一笔押金，再按月缴纳租金，到期后返还押金。这种模式虽然仍是目前大多数机构采用的模式，但高额押金逐渐受到了监管部门的关注，未来可能会对押金额度进行限制。第二种是“会员卡+管理费”的模式，是不少高端养老机构倾向的模式，顾客购买会员卡相当于购买入住权，会员卡可以在市场上自由交易，因此可以将会员卡认为是一种经过包装的金融产品。
第三种则是保险公司在用的保险捆绑模式，也就是购买一定额度的养老保险后，以每月返还的保险金缴纳养老机构的入住费用。销售类机构养老产品的销售方式主要由土地属性决定，一般产权或商业用地产权的项目通常直接进行产权销售，此类项目由于拿地难度和价格较高，通常处于远郊。另一类产品土地则为养老、旅游等专用属性用地，此类产品产权不可分割出售，因此只能进行使用权销售。另外，“共有产权”销售模式也开始出现，此类产品房屋产权由机构和业主共同持有，2017年12月发布的恭和老年家园正是全国首创的“共有产权”形式的养老服务设施试点项目。该项目确定了企业与消费者按5%和95%分配50年产权的模式。
机构持有一定比例的产权不仅能够拉低老人的购买成本，同时也有利于长期保持机构的养老服务属性。但由于此类项目比较依赖政府背书，因此能否广泛推广开来有待观察。除此之外，还有一些机构养老产品选择“租赁+销售"的模式，即在项目中包括住宅和老年公寓两部分，通过销售住宅来回收资金并对持有型物业形成支持，老年公寓则嵌入到普通社区用于出租。
