1.1. 概览及政策支持2021年6月21日，首批基础设施REITs 试点项目在沪深交易所正式挂牌上市，首批基础设施REITs上市后，投资者认购踊跃，二级市场表现稳健。截至11月末，第二批基础设施REITs产品也已经开始发售上市，华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT两支产品的平均有效认购倍数超过50倍，较首批产品更为火爆和抢手。
2021年3月13日，《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(以下简称《十四五规划》)正式发布。在阐述“十四五”时期“拓展投1. 基础设施R EI Ts概述资空间”要求中，《十四五规划》明确提出“推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”，标志着基础设施REITs已成为提升投资效率、促进投资合理增长的重要手段。在前期试点项目的成功操作基础上，基础设施REITs在“十四五”时期必将迎来大发展。
2021年7月2日，发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(简称“958号文”)，从试点区域、资产范围等多个层面进行了扩容并提出了进一步的要求。
在试点行业方面，新增能源基础设施、保障性租赁住房两个行业大类；在市政基础设施类增加了停车场项目；新增两个探索开展试点领域，即具有供水、发电等功能的水利设施和具有较好收益的旅游基础设施资产。试点范围的扩大，将进一步提升基础设施REITs对于新型基础设施、新型城镇化、交通运输和水利建设重大工程等“两新一重”项目的支持作用。
1.2. 基础设施REITs的底层资产分类目前，我国的基础设施REITs试点项目，既包括传统意义上以交通运输、供水供电、通信设施、生态环保和市政设施等为主要内容的基础设施资产，也包括产业园区、仓储物流、数据中心等物业资产，可以称为“广义基础设施资产”。
根据资产性质、收入来源、现金流特征以及运营管理重点的不同，上述“广义基础设施资产”可以分为两大类：•以租金(或运营外包服务)为主要收入来源的产权类资产，如产业园区、仓储物流、数据中心等；•依据与政府签署的特殊经营协议进行收费的特许经营类资产，如高速公路、污水处理、水电气热市政工程、清洁能源、轨道交通等。
此类经营权资产由于底层资产属于基础设施建设类资产，可以称为“狭义基础设施资产”。前述两类基础资产的对比如下表所示：特许经营类资产产权类资产资产性质具有公共服务性质，经营管理和收费标准受到政府的严格指导和管控，受经济周期波动影响小运营具有显著的市场化特征，受经济周期波动影响大收入来源基于特许经营权或经政府部门批准的收费权利而取得经营收入基于资产所有权而取得租金收入资产价值变化有特许经营期限或政府批准的经营期限，价格体系受政府指导和管控，期限届满后需无偿归还政府。
上述特征导致随着剩余经营年限的缩短，资产估值呈现逐年递减的趋势，资产价值到期后将归零租期一般较长，而且租金收入可以根据市场情况增长。租金的增长在一定程度上抵消了土地剩余期限带来的负面影响，同时考虑到一些核心城市的稀缺土地资源在市场交易中价格升高的预期，随着时间推移资产具有较大升值的可能现金流分配特征由于经营期限到期后资产价值归零，投资人的投资本金和收益需要在经营期期间每年逐步回收，所以分派的现金流包含了投资人的本金和收益，现金流分派率较高分派现金流属于物业资产出租形成的租金收益率，现金流分派率低于特许经营类资产运营管理重点运营管理重点在于保障安全、提高效率和降本增效，尤其是安全运营和保障安全方面责任较大运营重点在于物业资产的招商能力、物业管理和服务水平、智能化应用及公共交通、餐饮等配套设施。
