当房地产投资人规划其2022年策略之时，前景仍扑朔迷离。经过近两年封城及旅行禁令的实施，交易正在回暖，但疫情改变了我们使用房地产的方式，而这些变化重塑并在某些方面深刻改变了亚太区投资格局。在新形势下，投资人正通过如下途径进行调整：• 注重运营及服务今日，人们已不再将商业地产视为长期持有的普通投资。随着收益率继续压缩，租客需求增多，业主在资产管理方面变得越来越主动。他们或向租客提供新的便利设施，或投资需要密集运营的资产类别，如数据中心。
• 追求增值项目随着市场的进化，许多现存建筑已逐渐变得低Iv 2022年亚太区房地产市场新兴趋势®报告效。无论通过技术应用，还是通过改变建筑用途，抑或通过升级建筑、使其符合更高的环境标准的方式，购买并翻修已成为克服低效、获取利益的方法之一。• 去中心化主题下的投资以往，中 央 商 务 区（CBD）代表了房地产业最大头的财富，但中央商务区(CBD)的优势地位已不再稳固。
这不仅是因为二级商业中心的租金更为低廉，鉴于许多员工至少有一半时间居家办公，为应对这一情况，雇主往往为员工提供离住处较近的工作场所。• 投资新经济专注于数字化经济的公司并不常在中央商务区(CBD)设点。这些公司也推动了这一趋势。其中包括典型的科技公司，也包括以数字化为基础的传统企业，如线上教育、线上零售，甚至包括服务线上业务需求的物流公司。
• 另类资产类别推高收益率多年来，投资人购买另类资产，以维持更高的回报率。该趋势继续存在，尽管当今人们将其视为获得社会人口统计学特征变迁红利的投资方式之一。退休住宅便是其中一例。而居家办公的社交需要，以及千禧一代的购物偏好，推动了对数据中心和冷藏设施的需求。去年，受访者预期2021年会出现大量不良资产，尤其在受到严重冲击的资产类别，如酒店及零售地产。不过，截至目前，除个别明显的例外（比如在中国，融资紧缩致使开发商剥离非核心资产），几乎没有卖家被迫出售资产。其中部分原因是银行——在政府的默许下——不愿意收回逾期贷款。
否则，仅考虑寻求购买地产的资本数量，激烈的竞争和高昂的出价便已不可避免。推动建筑对环境更友好的趋势在2021年加速发展，未来势头将更加迅猛。这是因为机构买家越来越多地采用符合环境基准的规定，也有越来越多的公司租客要求他们租入的空间能够符合更高标准。因此，业主逐渐开始采用新技术。这些技术不仅能够提高效率，而且能够实时监测并报告一切——从水电使用状况，到建筑内部的人流量，甚至空气循环程度、电梯使用情况及维修问题。
至于资金流动，由于投资人向经济稳定、流动性强的市场寻求安全保障，增加的投资规模瞄准了已有的门户城市。旅行禁令意味着跨境购买的减少，也意味着亚太区资本在境外运作时，趋于留在区内，而非投向西方市场。新加坡作为2021年区域资本的最大输出方，其主权财富及当地房地产投资信托基 金（R EI Ts）都在积极竞标高收益率的海外资产。
在2021年调研报告中，东京的投资前景排名中居于首位，与新加坡调换了名次，后者在2020年调查中排名第一。东京持续受到热捧，可归结于如下几方面原因：稳定的经济、成熟与流动性兼备的市场、富有韧性的资产价值，以及以往一系列超过预期收益的记录。尽管资本化率看似较低，但低利率产生的收益利差能够跑赢其他基本面明显更好的市场。在开发方面，新加坡排名第一。这是因为新开发地块的通道限制导致了供给短缺的预期，从市场撤回库存用于重新开发的举动也推波助澜。一位基金经理预测，到2026年，租金涨幅将达到30%。首尔排名第四反映了其较高的开发收益率以及猛增的交易规模。主要原因是2021年第三季度，境内机构投资人的交易量达到106亿美元，为亚太区最高。同时，除中国以外，大部分市场中银行融资仍然容易获得。
资本成本或呈下行趋势或保持稳定。非银行融资的可获得性也有所改善，尽管银行资本的充足导致该类融资主要用于非核心资产相关或高杠杆交易。在部分情形下，新冠疫情对单独项目资产类别的影响十分深远。办公楼：多年来，投资人一直视办公楼为必选资产类别，但近期其受欢迎程度却有所下降。在公司普遍实行居家办公政策的时期，办公楼能否保持增值，投资人对此表示怀疑。同时，许多投资人认为相关影响将局限于亚洲地区，故反向押注，聚焦地段良好的优质资产。
为吸引和留住人才，雇主开始提供较为松散（出于健康卫生考虑）的办公空间，并提供合作设施及体验空间。另外，尽管员工减少使用共享办公空间，共享办公设施利用率有所下降，但灵活办公作为对冲未来人员需求不确定性，并尽可能避免传统办公空间长期租赁的方式，越来越受到租客的欢迎。
