近年来，监管层积极探索、加大力度推进中国REI Ts发展。2019年，中国公募REI Ts即将推出的呼声高涨。相关监管部门、主管部委等积极推进公募REIT发展。2020年4月，《关于推进基础设施领域不动产投资信托（REI Ts）试点相关工作的通知》明确了采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。
鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。此通知标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，对于盘活存量基础设施资产，扩大有效投资，强化资本市场服务实体经济功能，进一步丰富资本市场投融资工具等具有重要意义。
2020年9月4日 上交所《关于就基础设施领域不动产投资信托（REI Ts）相关配套业务规则公开征求意见的通知》为保障基础设施REI Ts试点顺利开展，规范上海证券交易所基础设施基金份额发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等行为，上交所起草了以下办法和规则，向社会公开征求意见：•上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REI Ts）业务办法（试行）（征求意见稿）•关于《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REI Ts）业务办法（试行）》的起草说明•上海证券交易所基础设施证券投资基金（REI Ts）发售业务指引（试行）
•关于《上海证券交易所基础设施证券投资基金（REI Ts）发售业务指引（试行）》的起草说明2021年1月29日 沪深交易所《公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》、《公开募集基础设施证券投资基金（REI Ts）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）》、《公开募集基础设施证券投资基金（REI Ts）规则适用指引第2号——发售业务（试行）》简化了申请文件、优化了交易相关安排、完善了新购入基础设施项目的信息披露安排、强化了多原始权益人情形下的自持要求、优化了基金收购及份额权益变动的有关要求；
就基础设施项目运营时间和历史现金流要求、现金流测算应考虑的因素、重要现金流提供方的定义和尽职调查范围等进行了完善；明确了扩募发售方式、调整了网下投资者参与询价的限制安排和报价个数限制以及延长募集期限等。
为提高基础设施REITS项目质量，政策要求基础设施项目需满足权属清晰无瑕疵，现金流持续、稳定，投资回报良好，现金流由市场化运营产生，不依赖第三方非经常性收入等条件。同时，政策要求基金管理人严把项目准入关，对基础设施项目权属、现金流、运营等相关情况进行独立、全面的尽职调查，并聘请取得保荐机构资格的证券公司担任财务顾问对项目进行平行尽调。
此外，基金管理人还应当聘请资产评估机构对基础设施项目进行评估，聘请律师事务所对基础设施项目转让行为合规性等出具专业法律意见，聘请会计师事务所对基础设施项目财务状况进行审计。对于发起人来说，2020年4月的基础设施公募REI Ts试点通知明确以权益融资模式进行推动，有别于以往通过负债进行的基础设施投融资模式，基础设施公募REI Ts能够带来稀缺的长期限的权益性资本，构建了嫁接社会资本参与基础设施项目的桥梁，解决了目前负债空间不足的难题。
借助公募REI Ts，建立一个市场化的投融资机制，有利于吸引更专业的市场机构主导项目投资和运营，可大大提升基础设施投资的投资效率，优化资源配置。对于投资者来说，基础设施公募REI Ts投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产。
同时，基础设施公募REI Ts可在二级市场交易，为项目提供了有效的退出渠道，有效解决了以往基础设施投资周期长的难题。另外，基础设施公募REI Ts投资门槛低，投资、交易便利，信息披露公开，为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径。
