基础设施不动产投资信托基金（R EI Ts）及其对建筑行业的影响基础设施建设项目主要涉及交通运输、水电供应网络、通信设施、生态环保和市政设施。
近年来，由于其具备的“乘数效应”，可以带动数倍于投资额的社会总需求，基础设施建设已成为全球各国推动经济增长、稳定就业的重要措施。2020年以来，受新冠肺炎疫情影响，全球经济增速放缓，多个主要经济体通过基础设施建设刺激经济增长。
1 例如，中国自2020年开始推进“新基建”2，美国国会于2021年11月通过了基础设施投资和就业法案3。如何为基础设施投资建设寻找到可持续、可复制的有效方案，也日益成为该行业各利益相关方的关注焦点。基础设施行业特点•投资规模大，投资周期长，资金要求高。截至2021年10月，录入中国全国PPP项目信息监测服务平台的基建项目有7,784个，总投资额超过人民币11万亿元（约1.7万亿美元）4，平均每个项目的投资额超过人民币14亿元（约2.2亿美元），此类项目的合作期限均超过10年5。高额的投资和长期限的合作，对基础设施建设投资方提出了更高的资金要求。•投资回报率有限。基础设施的公共服务特性，决定了其定价受政府监管或政策调控。
即使近年来通过PPP模式引入了市场机制，其本身的属性注定了无法实现高额投资回报。•现金流稳定，债务融资占比高。基础设施项目在运营期现金流稳定、资产流动性低等特点，导致行业债务融资占比高，股权融资难度大。全球已经有超过40个国家和地区发行REITs，市场规模较大的有美国、日本、澳大利亚、新加坡等地6。按底层资产分类，零售和商业物业、出租公寓、产业园区、仓储物流等物业资产占据绝大份额。
由于不同国家和地区对于REITs的分类口径存在差异，本文按照“狭义的基础设施REITs”进行划分，即其底层资产属于基础设施建设类资产。目前全球已发行的基础设施REITs主要如图所示（图1）。
目前，基础设施REITs在全球REITs市场中所占份额不高，但其整体抗风险能力较强、收益稳定性强的特点，也让其成为投资组合配置中的重要类别。作为目前全球主要的基础设施投资建设市场，中国在2021年首次发行基础设施REITs，后续市场规模将快速发展。7
