明确房地产发展新模式，消化存量+优化增量
明确房地产发展新模式，房地产融资协调机制进展顺利
中共中央政治局4月30日召开会议，在地产方面的表述仍然落脚在防风险上。 继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求 关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地 产高质量发展。
防风险：房地产融资协调机制进展顺利
2024年以来，中央层面连续出台政策频出，五年期LPR大幅下调25BP，房地产融资协调机制不断推进，我们预计房地产行业后续长时间内持 续保持宽松政策。截至3月末，房地产融资协调机制白名单审批同意项目数量超2100个，总金额超5200亿元，房地产项目风险化解取得重要进 展。
2024年两会期间住建部记者会发言对于全年房地产发展新模式做出了重要指示，提出要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位， 完善“市场＋保障”的住房供应体系。
消化存量房产
根据易居数据，2月份百城库存平均去化周期达到25个月，为2010年有数据监测以来的最高值；截至3月底，已有12个城市二手房挂牌量超过 10万套，6城挂牌量突破15万套。2023年1月，央行设立1000亿元“租赁住房贷款支持计划”，用于在试点城市收购存量住房，扩大保障性租 赁住房和长租房供给。目前，福州、济南、天津、青岛已经获批贷款40.86亿元。
2024年以来，各地陆续发布存量住房“以旧换新”政策，由政府和国企参与，加快存量房去化速度，促进市场活跃度。据中指院统计，截至 2024年4月末，已有接近30 城推出商品房“以旧换新”政策，其中江苏省、山东省、浙江省支持城市最多。
优化增量房产
从优化增量住房来看，多个城市放开70/90限制，政府对新房在精装修、能耗等方面的要求也不断增加，同时土地供应端对于优质土地的供应 也有所增加，预计未来行业逐步迈向“轻规模，重品质”的发展方向。
因城施策：二线城市限购全面宽松
随着中央的定调及调控，地方政策跟进及时。一线城市政策调整较为谨慎，上海、北京于对首付比例、房贷利率和普宅标准进行调整，广州 放开120平以上住宅限购及第三套购房贷款，深圳2月下调非本市户籍限购条件，同时不再限定购房者落户年限及缴纳社保个税的限制。二线 城市中，成都、苏州限购全面解除，杭州放开二手房限购，苏州、南京放开第三套房贷款。
销售需求支撑不足，房企销售不及预期
行业整体销售下滑，百强房企市占率下降
统计局数据显示，2024年一季度全国商品房销售面积2.27亿平，同比下降19.4%（1-2月-20.5%），其中商品住宅销售面积同比下降23.4%； 1-3月商品房销售额2.14万亿元，同比下降27.6%（1-2月-29.3%），其中商品住宅销售额同比下降30.7%。根据克而瑞百强房企销售情况， 2024年一季度百强房企累计销售面积和金额分别同比下降50.7%和49.1%，降幅自2023年6月以来持续扩大。
从克而瑞百强房企市占率来看，市场仍在寻底，百强房企销售情况同比降幅继续扩大，一季度销售业绩规模相较2021-2023年下降幅度 分别为49%、48%、72%，规模收缩明显。相比较下，TOP10房企降幅表现由于其他梯队。各排名梯队的房企销售总额市占率自2020年 达到峰值后，呈逐渐下降趋势。2024年1-3月TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企占商品房销售额的比例降至19.3%、29.7%、34.1%、 39.6%（2020年3月为38.4%、59.1%、70.7%、82.0%），行业头部房企集中度进一步降低。
高基数下一季度表现不及预期，央国企表现优于平均
2023年头部房企销售金额下降数量过半，越秀地产、建发国际累计销售金额同比增速超10%。2024Q1头部房企销售降幅扩大，23个样本 房企销售同比均下降，头部央国企降幅在50%以内，总体销售表现地方国企>央企>混合所有制企业>民企。
从下行风险和潜在空间看长期住房需求
估算居民在住房部分的资产负债率较低
根据七普数据，截至2020年，全国人口数为14.12亿人，其中居住在城镇的人口为9.02亿人。 这里我们只计算家庭户的住宅情况，根据七普对家庭户居住情况的统计，我们测算2020年城镇家庭总住宅存量为294.6亿平米。 2021-2023年新建商品住宅合计销售36.2亿平米，由此测算2023年末城镇家庭总住宅存量为330.8亿平米。
从售价看，2023年全国商品住宅销售均价为10864元/平米。 由此估计城镇居民住宅总存量资产为359.3万亿。
从负债端看，居民主要的负债是按揭贷款和公积金贷款。我们用2023年末的个人住房贷款余额和2022年末的公积金贷款余额 近似估计，合计45.5万亿。 由此我们估算居民在住房部分的资产负债率较低：359.3万亿住房资产；45.5万亿负债，资产负债率12.65%。
整体房价回撤幅度有限，对金融系统影响较小
从回撤幅度看，我们使用70城市房价环比涨跌幅进行测算： 一线城市，本轮调整以来整体价格回撤7.4%，价格回到2020年11-12月水平；二线城市，本轮调整以来整体价格回撤9.8%， 三线城市本轮调整以来整体价格回撤11.9%，价格回到2019年8-9月水平。
未来空间：城镇化率仍有较大提升空间
从全球范围看，城镇化率的提升是经济发展的结果之一。对比中国和世界主要发达经济体2023年城镇化率，我国城镇化率仍 有较大提升空间。
从主流国家的城镇化进程看，70%是主流国家城镇化率增速的拐点。拐点后，城镇化率仍然会进一步提升，但增长速度大幅 放缓。70-75%时长为65-70%的2.7倍，75-80%时长为65-70%的3.3倍。
从房龄看，我国居民在住房上的改善和更新需求较大。从城市数据看，房龄在25年内的住房占比为72.5%（镇的占比为 72.3%）。
报告节选：
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
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