【国信证券】房地产数据背后的地产基建图景（七）：地产基本面延续下行趋势，基建投资维持稳健增长.pdf

2024-04-22

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房地产：基本面延续下行趋势

3 月销量降幅略有收窄，但房价持续承压

首先，从交易量分析。根据统计局公布数据，2024 年 1-3 月，商品房销售额21355 亿元，同比-27.6%，降幅较 1-2 月收窄了 1.7 个百分点；3 月单月，商品房销售额10789 亿元，同比-25.9%。2024 年 1-3 月，商品房销售面积 22668 万㎡，同比-19.4%，降幅较1-2月收窄了 1.1 个百分点；3 月单月，商品房销售面积11299 万㎡，同比-18.3%。

从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，2024 年 1-3 月，百强房企全口径销售额8465 亿元，累计同比-49%。2024 年 3 月单月，百强房企销售额为3921亿元，同比-47%，创 3 月销售额的历史新低。与疫情前相比，百强房企3 月销售额约为 2019 年同期的 42%，自 2023 年 11 月以来首次回到40%以上，逐渐企稳回升。Top20 房企 2024 年 3 月单月销售同比及累计销售额同比均为负数，仅中海地产受益于上海豪宅项目中海·顺昌玖里的开盘取得单月同比-4.1%的最小跌幅。

从城市维度看，新房市场，2024 年 1-3 月，30 城新建商品房成交面积为2050万㎡，累计同比-42%；3 月单月，30 城新建商品房成交面积为863 万㎡，同比-47%。二手房市场，2024 年 1-3 月，18 城二手住宅成交套数为17.28万套，累计同比-22%；3 月单月，18 城二手住宅成交套数为7.31 万套，同比-33%。与疫情前相比，2024 年 3 月，30 城新建商品房的单月成交面积约为2019年同期的 58%，处于 2022 年以来的较低水平；而 18 城二手住宅单月成交套数约为2019 年同期的 107%，成交量相对稳定。

其次，从房价分析。根据统计局数据，2024 年 1-3 月，商品房销售均价9421 元/㎡，同比-10.2%，降幅较 1-2 月收窄了 0.9 个百分点；3 月单月，商品房销售均价9548 元/㎡，同比-9.3%。考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，若后续没有超预期政策，2024 年新房价格面临更大压力。

从新房市场看，2024 年 3 月，70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比-2.7%，环比-0.3%；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别-1.5%、-2.0%、-3.4%，环比分别为-0.1%、-0.3%、-0.4%。从月度数据看，各能级城市新房价格同比降幅呈扩大趋势。

从二手房市场看，2024 年 3 月，70 个大中城市二手住宅销售价格同比-5.9%，环比-0.5%；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别-7.3%、-5.9%、-5.7%，环比分别-0.7%、-0.5%、-0.5%。从月度数据看，各能级城市二手房价格环比降幅继续收窄但仍明显大于新房，同比降幅难言企稳。

房价上涨预期和居民收入预期难言理想的背景下，3 月地产销售虽有季节性热度但并不高涨。我们始终强调，楼市真实复苏是房地产板块行情出现的前提，单纯政策博弈难度较大。楼市冰冻三尺非一日之寒，等待春意需有耐心。

开发投资降幅扩大，到位资金受销售拖累较大

首先，从投资端分析。根据统计局数据，2024 年 3 月，房地产开发景气指数为92.07，继续创历史新低，自 2022 年 1 月以来连续 27 个月低于 100。2024 年1-3 月，房地产开发投资额为22082 亿元，同比-9.5%，降幅较 1-2 月扩大了 0.5 个百分点；3 月单月，房地产开发投资额 10240 亿元，同比-10.1%。

从房企维度看，根据中指研究院数据，2024 年1-3 月，百强房企权益拿地额2217 亿元，累计同比+15%；3 月单月，百强房企权益拿地额640 亿元，同比-11%。

从城市维度看，根据中指研究院数据，2024 年 1-3 月，300 城住宅用地成交建面 2598 万㎡，累计同比-20%；3 月单月，300 城住宅用地成交建面696万㎡，同比-49%；300 城住宅用地成交楼面均价 8137 元/㎡，同比+22%；当月300城住宅用地成交溢价率 6.2%，仍处于较低水平。

其次，从融资端分析。根据统计局数据，2024 年 1-3 月，房企到位资金 25689 亿元，同比-26.0%，降幅较 1-2 月扩大了 1.9 个百分点；3 月单月，房企到位资金9496 亿元，同比-29.0%。拆解房企资金来源，2024 年 1-3 月，国内贷款 4554 亿元，同比-9.1%；定金及预收款 7435 亿元，同比-37.5%；个人按揭贷款 3643 亿元，同比-41.0%。可见房企资金压力主要受销售不景气的影响。

此外，根据中指院跟踪数据，房企非银融资 3 月环比季节性改善，但同比仍弱。从单月值看，环比季节性改善。2024 年 3 月，房企非银融资单月发行671亿元，环比+105%，单月同比-30%，降幅较上月收窄了1pct；其中，信用债、海外债、信托、ABS 单月发行占总额比重分别为 78%、1%、0%、21%，分别较上月变动了+30pct、-1pct、-5pct、-24pct。从累计值看，同比降幅持续扩大。2024 年 3 月，房企非银融资累计发行1574亿元，累计同比-22%，降幅较上月扩大了 7pct；其中，信用债、海外债、信托、ABS 当年累计发行额同比分别为-16%、-80%、-77%、-13%，分别较上月变动了-7pct、+7pct、-11pct、-25pct。

新开工降幅有所收窄，竣工降幅持续扩大

根据统计局数据，2024 年 1-3 月，房屋新开工面积17283 万㎡，同比-27.8%，降幅较 1-2 月收窄了 1.9 个百分点；3 月单月，房屋新开工面积7854 万㎡，同比-25.4%。2024 年 1-3 月，房屋竣工面积 15259 万㎡，同比-20.7%，降幅较1-2月扩大了 0.5 个百分点；3 月单月，房屋竣工面积 4864 万㎡，同比-21.7%。

基建：投资维持稳健增长，国际工程

基建投资及制造业投资支撑固定资产投资维持稳步增长

固定资产投资增长 4.5%，投资主体信心已有企稳迹象。从累计增速看，2024年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）完成额 10.0 万亿元，同比增长4.5%，增速同比下降 0.6pct，环比提升 0.3pct。从单月增速看，不考虑基数调整，3月份单月同比下降 8.4%，环比下降 3.2%。从投资主体看，2024 年1-3 月国有及国有控股投资累计同比增长 7.8%，增速同比下降 2.2pct，环比提升0.5pct，民间投资累计同比增长 0.5%，增速同比下降 0.1pct，环比提升0.1pct，整体来看，国有资产和民间资产投资信心不及 2023 年，但已有企稳迹象。从资金来源看，2024年 1-3 月国家预算内资金同比增长 3.5%，国内贷款同比增长5.2%，自筹资金同比增长 4.3%，债券同比增长 46.8%，其余资金来源同比减少，其中利用外资同比下降 76.6%。其中，制造业投资增长提速，基建投资增长稳健，房地产开发投资持续下降，预计该趋势将延续。2024 年 1-3 月房地产开发投资同比下降9.5%，增速同比下降3.7pct，环比下降 0.5pct；制造业投资同比增长 9.9%，增速同比提升2.9pct，环比提升 0.5pct；广义基建投资同比增长 8.75%，增速同比下降2.1pct，环比下降 0.2pct，狭义基建投资同比增长 6.5%，增速同比下降2.3pct，环比提升0.2pct。制造业投资增长提速，房地产开发投资降幅扩大，基建增速虽不及2023 年初，但考虑到 2023 年初高基数影响，今年开年基建投资增长符合预期，对固定资产投资增长发挥了重要支撑作用。

基建增速开年稳健增长，能源投资维持高位，交通投资放缓

狭义基建增速环比提升，能源投资维持高位。2024 年1-3 月广义基建投资同比增长 8.75%，增速同比下降 2.1pct，环比下降 0.2pct。狭义基建即基础设施投资(不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长6.5%，增速同比下降2.3pct，环比提升 0.2pct。从基建细分领域看，电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比增长 29.1%，增速同比提升 6.8pct，环比提升3.8pct，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长 7.9%，增速同比下降 1.0pct，环比下降3.0pct，水利、环境和公共设施管理业投资同比增加 0.3%，增速同比下降7.5pct，环比下降0.1pct。

水利管理领域投资同比持平，水利管理业保持提速。2024 年1-3 月，水利、环境和公共设施管理业固定资产投资完成额约 15288 亿元，同比增加0.3%,增速同比下降 7.5pct，环比下降 0.1pct，绝对投资额保持平稳，增速环比回落。其中，水利管理业投资完成额 2641 亿元，同比增长 13.9%，增速同比提升3.6pct，环比提升0.2pct，保持提速增长；公共设施管理业投资完成额11613亿元，同比减少2.4%，增速同比下降 10.1pct，环比下降 0.5pct。推测去年10 月增发的用于加快恢复灾后重建的万亿国债部分形成了水利管理业实物工作量，水利管理业基数小（不足千亿），增速提升见效快。交运领域投资增速放缓。2024 年 1-3 月，交通运输、仓储、邮政业投资完成额13273亿元，同比增长 7.9%，增速同比下降 1.0pct，环比下降3.0pct。其中道路运输业投资完成额 8808 亿元，同比增长 3.6%，增速同比下降4.9pct，环比下降4.7pct，铁路运输业完成投资额 1674 亿元，同比增长 17.6%，增速同比持平，环比下降9.4pct。

新开工项目投资额低迷，国际工程稳健增长

新开工项目投资额持续低迷，3 月同比降幅收窄。根据Mysteel 数据，2024年1/2/3月全国开工项目总投资额分别为 5.4/5.4/4.0 万亿元，累计同比增速-42.1%/-41.1%/-34.7%，单月同比增速-42.1%/-40.1%/-6.6%，年初新开工强度明显弱于前两年，3 月同比降幅有所收窄，推测节后复工强度弱，同时受到“12省暂停基建”等政府投资相关监管新政影响，全国新开工项目偏少,明显弱于前两年。

景气度环比持平，一季度建筑业新签合同额同比小幅下滑。2024 年1-3 月建筑业PMI 分别为 53.9/53.5/56.2，景气度环比维持平稳，同比较弱。2023 年，建筑业PMI 景气度一季度显著提升，1-3 月份 PMI 分别为56.4/60.2/65.6，二季度环比回落，4-6 月份 PMI 分别为 63.9/58.2/55.7，7 月 PMI 低至51.2，随后触底回升，12 月 PMI 升至 56.9。新签合同方面，2024 年一季度建筑业新签合同额6.7万亿元，同比减少 2.86%，2023 年建筑业累计新签合同额35.6 万亿元，同比减少2.85%，一季度/二季度/三季度新签累计同比增速 9.25%/3.11%/0.01%。专项债发行节奏偏慢，一季度累计新增同比下降53.3%。3 月单月发行专项债4348.96 亿元，同比-31.5%，其中再融资债发行 2041.41 亿元，单月同比+93.8%，新增专项债 2307.55 亿元，单月同比-56.5%。2024 年前三个月专项债累计新增发行 6341 亿元，同比-53.3%，相对于全年 3.9 万亿元的新增发行目标，发行节奏偏慢。

城投债以再融资为主，净融资大幅下滑。3 月城投债发行7809.32 亿元，同比+120.1%，净融资 679.03 亿元，同比-79.4%。近年来地方融资平台新增融资监管持续收紧，2023 年 10 月《关于金融支持融资平台债务风险化解的指导意见》要求融资平台只能本金借新还旧，不得新增债务。2024 年前三个月城投债净融资363.0 亿元，同比-94.4%。

国际工程方面，年初对外承包工程新签合同额与完成营业额较2023 年初大幅提速。2023 年全年，我国对外承包工程业务完成营业额11338.8 亿元人民币，比上年（下同）增长 8.8%（以美元计为 1609.1 亿美元，增长3.8%），新签合同额18639.2亿元人民币，增长 9.5%（以美元计为 2645.1 亿美元，增长4.5%）。其中，在“一带一路”共建国家新签承包工程合同额 16007.3 亿元人民币，增长10.7%（以美元计为 2271.6 亿美元，增长 5.7%）；完成营业额 9305.2 亿元人民币，增长9.8%（以美元计为 1320.5 亿美元，增长 4.8%）。 2024 年 1-2 月，我国对外承包工程业务完成营业额1380.6 亿元人民币，同比增长 9%（以美元计为 194.3 亿美元，同比增长 6.6%），新签合同额1951.2亿元人民币，同比增长 12.1%（以美元计为 274.6 亿美元，同比增长9.6%）。其中，在“一带一路”共建国家新签对外承包工程项目合同额1628.6 亿元人民币，同比增长 17.7%（以美元计为 229.2 亿美元，同比增长 12.9%），占同期我国对外承包工程新签合同额的 83.5%；完成营业额 1114.2 亿元人民币，同比增长9.6%（以美元计为 156.8 亿美元，同比增长 5.1%），占同期总额的80.7%。

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