房地产：基本面表现较弱
商品房销量延续低迷，房价仍在下行通道
首先，从交易量分析。 根据统计局公布数据，2024 年 1-2 月，商品房销售额10566 亿元，同比-29.3%（若按调整前基数计算-32%），降幅较 2023 全年的-6.5%扩大了22.8 个百分点；销售面积 11369 万㎡，同比-20.5%（若按调整前基数计算-25%），降幅较2023全年的-8.5%扩大了 12.0 个百分点；延续了 2023 年 6 月以来的低迷表现。
从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，2024 年 1-2 月，百强房企全口径销售额4544 亿元，同比-51%。2024 年 2 月，叠加春节影响，百强房企销售额为1989亿元，再创历史新低，与疫情前相比，百强房企单月销售额约为2019年同期的 38%，处于 2022 年以来的较低水平。Top20 房企2024 年1-2 月累计销售额同比均为负数。
从城市维度看，新房市场，2024 年 1-2 月，30 城新建商品房成交面积为1187万㎡，累计同比-38%。二手房市场，2024 年 1-2 月，18 城二手住宅成交套数为 9.97 万套，累计同比-11%。与疫情前相比，2024 年2 月，30 城新建商品房的单月成交面积约为 2019 年同期的 52%，处于 2022 年以来的较低水平，而18城二手住宅单月成交套数约为 2019 年同期的 108%，成交量相对稳定。
其次，从房价分析。 根据统计局数据，2024 年 1-2 月，商品房销售均价为9294 元/㎡、同比-11.1%，相对于 2023 全年销售均价 10470 元/㎡、同比+2.5%下跌明显，考虑到二手房降价幅度对潜在购房者的决策影响，若后续没有超预期政策，2024 年新房市场面临价格调整。
从新房市场看，2024 年 2 月，70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比-1.9%，环比-0.4%；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别-1.0%、-1.1%、-2.7%，环比分别为-0.3%、-0.3%、-0.4%。从月度数据看，各能级城市新房价格同比降幅呈扩大趋势。
从二手房市场看，2024 年 2 月，70 个大中城市二手住宅销售价格同比-5.1%，环比-0.6%；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别-6.3%、-5.1%、-5.1%，环比分别-0.8%、-0.6%、-0.6%。从月度数据看，各能级城市二手房价格环比降幅略有收窄但仍明显大于新房，下探趋势难言企稳。
最后，从政策态度分析。2024 年 1 月以来，具有风向标意义的一线城市纷纷出台需求端利好政策，2 月 5 年期 LPR 大幅下降，带动各城市房贷利率进一步下降。但地产销售暂未出现显著改善，主因更重要的房价上涨预期和居民收入预期难言理想。而楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，单纯政策博弈难度较大。楼市冰冻三尺非一日之寒，等待春意需有耐心。
开发投资降幅有所收窄，房企到位资金降幅扩大
首先，从投资端分析。 根据统计局数据，2024 年 2 月，房地产开发景气指数为92.13，继续创历史新低，自 2022 年 1 月以来连续 26 个月低于 100。2024 年 1-2 月，房地产开发投资额11842亿元，同比-9.0%（若按调整前基数计算-13.4%），降幅较2023 全年的-9.6%小幅收窄 0.6 个百分点。
从房企维度看，根据中指研究院数据，2024 年1-2 月，百强房企权益拿地额1577 亿元，同比+31%，而 2023 年百强房企累计权益拿地额同比+1.7%是继2021全年同比-22%、2022 全年同比-49%后首次实现同比转正，2024 年延续正增长趋势。
从城市维度看，根据中指研究院数据，2024 年 1-2 月，300 城住宅用地成交建面 2768 万㎡，累计同比-5%。2024 年 2 月，当月300 城住宅用地成交溢价率5.9%，仍处于较低水平。
其次，从融资端分析。 根据统计局数据，2024 年 1-2 月，房企到位资金 16193 亿元，同比-24.1%（若按调整前基数计算-24.1%），降幅较 2023 全年的-13.6%扩大了10.5 个百分点。虽然 1 月，城市房地产融资协调机制的落地速度和惠及广度令人欣喜，除国央企外，不少混合制房企甚至已出险民企项目也进入白名单，但房企资金压力仍较重。拆解房企资金来源，2024 年 1-2 月，国内贷款 3144 亿元，同比-10.3%；定金及预收款 4630 亿元，同比-34.8%；个人按揭贷款 2214 亿元，同比-36.6%。可见房企资金压力主要来自于销售趋弱回款收缩，而国内贷款也未能起到正向拉动作用。
此外，根据中指院跟踪数据，房企非银融资额表现趋弱。 从单月值看，同环比均疲软。2024 年 2 月，房企非银融资单月发行328亿元，环比-43%，单月同比-31%，降幅较 1 月扩大了 29pct；其中，信用债、海外债、信托、ABS 单月发行占总额比重分别为 48%、1%、6%、45%，分别较1 月变动了-28pct、0pct、+5pct、+23pct。 从累计值看，降幅改善乏力。2024 年 1-2 月，房企非银融资累计发行903亿元，累计同比-15%，降幅较 1 月扩大了 13pct；其中，信用债、海外债、信托、ABS当年累计发行额同比分别为-9%、-87%、-66%、+11%，分别较1 月变动了-57pct、+3pct、+21pct、+43pct。
新开工降幅扩大，竣工同比转负
根据统计局数据，2024 年 1-2 月，房屋新开工面积为9429 万㎡，同比-29.7%（若按调整前基数计算-30.5%），降幅较 2023 全年的-20.4%扩大了9.3 个百分点；房屋竣工面积 10395 万㎡，同比-20.2%（若按调整前基数计算-21.1%），与2023全年的+17.0%相比下降明显。 竣工下行幅度基本符合我们的预期，而新开工降幅扩大与预期的偏差在于“割肉斩仓”逻辑尚未兑现，我们仍坚持 2024 年新开工数据好转的判断。
基建：投资稳健增长，国际工程同比显著改善
基建投资及制造业投资支撑固定资产投资稳步增长
固定资产投资增长 4.2%，投资主体信心环比企稳。从累计增速看，2024年1-2月，全国固定资产投资（不含农户）完成额 5.1 万亿元，同比增长4.2%，增速同比下降 1.3pct，环比提升 1.2pct。从单月增速看，不考虑基数调整，2 月份单月同比减少 5.1%，环比增长 20.4%，绝对值上与 2023 年2 月基本持平，环比增长主因 2023 年 12 月基数较低。从投资主体看，2024 年1-2 月国有及国有控股投资累计同比增长 7.3%，增速同比下降 3.2pct，环比提升0.9pct，民间投资累计同比增长 0.4%，增速同比下降 0.4pct，环比提升 0.8pct，整体来看，国有资产和民间资产投资信心不及 2023 年初，但较 2023 年全年已有企稳迹象。从资金来源看，2024 年 1-2 月国家预算内资金同比增长 3.4%，国内贷款同比增长8.0%，自筹资金同比增长 3.3%，债券同比增长 41.4%，其余资金来源同比减少。其中，制造业投资增长提速，基建投资增长稳健，房地产开发投资持续下降。2024年 1-2 月房地产开发投资同比下降 9.0%，增速同比下降3.3pct，环比提升0.6pct；制造业投资同比增长 9.4%，增速同比提升 1.3pct，环比提升3.1pct；广义基建投资同比增长 8.95%，增速同比下降 3.23pct，环比提升0.71pct，狭义基建投资同比增长 6.3%，增速同比下降 2.7pct，环比提升 0.4pct。制造业投资增长提速，基建增速虽不及 2023 年初，但考虑到 2023 年初高基数影响，今年开年基建投资增长符合预期，对固定资产投资增长发挥了重要支撑作用。
基建增速开年稳健增长，水利管理、道路、铁路投资提速明显
基建增速环比提升，能源、交通领域增速维持高位且同环比显著改善。2024年1-2 月广义基建投资同比增长 8.95%，增速同比下降3.2pct，环比提升0.7pct。狭义基建即基础设施投资(不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长6.3%，增速同比下降 2.7pct，环比提升 0.4pct。从基建细分领域看，电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比增长 25.3%，增速同比持平，环比提升2.3pct，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长 10.9%，增速同比提升1.7pct，环比提升0.4pct，水利、环境和公共设施管理业投资同比增加0.4%，增速同比下降9.4pct，环比提升 0.3pct。
水利管理领域投资同比持平，水利管理业提速明显。2024 年1-2 月，水利、环境和公共设施管理业固定资产投资完成额 6270 亿元，同比增加0.4%,增速同比下降9.4pct，环比提升 0.3pct，绝对投资额保持平稳，增速环比提速。其中，水利管理业投资完成额 925 亿元，同比增长 13.7%，增速同比提升10.7pct，环比提升8.5pct，提速增长；公共设施管理业投资完成额 4846 亿元，同比减少1.9%，增速同比下降 13.1pct，环比下降 1.1pct。推测去年10 月增发的用于加快恢复灾后重建的万亿国债部分形成了水利管理业实物工作量，水利管理业基数小（不足千亿），增速提升见效快。 交运领域投资维持高增长，道路、铁路投资同环比均提速。2024 年1-2 月，交通运输、仓储、邮政业投资完成额 5814 亿元，同比增长10.9%，增速同比提升1.7pct，环比提升 0.4pct。其中道路运输业投资完成额 3972 亿元，同比增长8.3%，增速同比提升 2.4pct，环比提升 7.6pct，铁路运输业完成投资额814 亿元，同比增长27%，增速同比提升 9.2pct，环比提升 1.8pct。
年初新开工项目投资额低迷，国际工程同比显著改善
年初新开工项目投资额低迷。根据 Mysteel 数据，2023.12/2024.1/2024.2全国开 工 项 目 总 投 资 额 分 别 为 1.8/5.4/5.4 万亿元，累计同比增速-12.4%/-42.1%/-41.1%/，单月同比-34.2%/-42.1%/-40.1%，年初新开工强度明显弱于前两年，推测节后复工强度弱，同时受政府投资相关监管新政影响，全国新开工项目偏少。
景气度略有回落，全年新签合同额增速转负。2023 年，建筑业PMI 景气度一季度显著提升，1-3 月份 PMI 分别为 56.4/60.2/65.6，二季度环比回落，4-6月份PMI分别为 63.9/58.2/55.7，7 月 PMI 低至 51.2，随后触底回升，12 月PMI 升至56.9，2024 年 1 月，建筑业 PMI53.5，较上月回落 0.4。分要素看，业务活动预期大幅下滑。新签合同方面，2023年建筑业累计新签合同额35.6万亿元，同比减少2.85%，一季度/二季度/三季度新签累计同比增速 9.25%/3.11%/0.01%。
国际工程方面，年初对外承包工程新签合同额与完成营业额较2023 年初大幅提速。2023 年全年，我国对外承包工程业务完成营业额11338.8 亿元人民币，比上年（下同）增长 8.8%（以美元计为 1609.1 亿美元，增长3.8%），新签合同额18639.2亿元人民币，增长 9.5%（以美元计为 2645.1 亿美元，增长4.5%）。其中，在“一带一路”共建国家新签承包工程合同额 16007.3 亿元人民币，增长10.7%（以美元计为 2271.6 亿美元，增长 5.7%）；完成营业额 9305.2 亿元人民币，增长9.8%（以美元计为 1320.5 亿美元，增长 4.8%）。 2024 年 1 月，我国对外承包工程业务完成营业额657.3 亿元人民币，同比增长17.1%（以美元计为 92.5 亿美元，同比增长 12%），新签合同额935.1 亿元人民币，同比增长 34.2%（以美元计为 131.6 亿美元，同比增长28.4%）。其中，在“一带一路”共建国家新签对外承包工程项目合同额761.1 亿元人民币，同比增长25.7%（以美元计为 107.1 亿美元，同比增长 20.2%），占同期我国对外承包工程新签合同额的 81.4%；完成营业额 529.4 亿元人民币，同比增长14.4%（以美元计为 74.5 亿美元，同比增长 9.4%），占同期总额的 80.6%，主要投向新加坡、越南、马来西亚、泰国、印度尼西亚等国家。 （注：2023 年 8 月起，商务部有关一带一路对外承包工程的统计口径由“一带一路沿线国家”变更为“一带一路共建国家”。我国已与152 个国家签署了共建“一带一路”的合作文件，其中，“一带”沿线国家 18 个，“一路”沿线国家37个，“一带”与“一路”交汇处国家 10 个，非沿线国家87 个。）
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
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