核心观点
2023年深圳房地产市场在经济回升的背景下展现出复苏迹象，甲级写字楼市场供需两旺，但整空置率仍有所上升。
报告显示，2023年第四季度深圳甲级写字楼市场新增供应量同比回落，但全年供应量达到115.6万平方米，同比增长28.5%。市场需求逐季改善，第四季度净吸纳量同比增长76.3%，全年净吸纳量达到56.8万平方米，同比增长44.8%。然而，市场空置率同比上升2.1个百分点至20.9%，与疫情前水平趋同。
深圳房地产市场的复苏得益于经济的逐步回暖，尤其是金融板块的韧性回归和科技行业的需求调整。传统金融和科技行业成为需求的主要驱动力，推动了市场的活跃。尽管如此，市场空置率的上升反映出需求尚未完全恢复，且部分项目因工期和开发商原因推迟交付，影响了市场的整体表现。
聚焦需求，金融板块韧性回归，受科技行业政策监管导致的互联网企业规模性调整影响，科技需求主导时代进入拐点。2023年第四季度金融以21.2%的需求占比位居榜首，传统金融为主要需求驱动，主要来自保险、银行和证券企业，科技行业以17.1%的占比排名需求第二位，主要来自于软件系统开发以及电商。全年来看，金融板块以23.8%的需求占比成为第一大需求来源，科技板块则以17,7%的需求占比位居第二，相比其需求高峰期40%以上的市场份额回落明显。专业服务业为第三大需求，占比为14.8%。年内金融需求主要贡献自传统金融板块，银行、保险和证券需求齐头并进，分别贡献25%以上的份额。其中，证券业扩张主要来自国内头部券商的搬迁需求，虽受金融行业减费让利影响，但头部券商依然具备较强的盈利能力，选择在新增供应不断释放的窗口期进行场所调整。而银行业的扩张需求表现则较为多样化，融聚了国有银行、互联网银行在业绩稳定增长的驱动下的搬迁需求以及外资银行在重启开放后在深圳的新设立需求。保险行业的需求主要来自寿险类机构和互联网保险公司的搬迁需求。其他金融服务方面延续了资管业务发展带动下以投资理财和财富管理类企业为主的搬迁租赁需求。科技细分需求方面，软件系统开发占据了半壁江山，主要来自人工智能和云计算及运用。电子元器件电商以及跨境电商需求的增长也推动电商为科技板块第二大需求来源，占比近2成。而大数据及其社交网络服务业务发力令互联网平台服务以17.0%的需求占比位列第三。此外，年内的超大型租户方面，除金融和科技产业外，还录得了来自酒店、电子烟和建筑设计的租赁案例。
