房地产：基本面表现较弱
商品房销量持续下降，新房价格表现优于二手房
首先，从交易量分析。 根据统计局公布数据，2023 年，商品房销售额 11.7 万亿元，同比-6.5%，2021-2023年复合增速为-20%，较 2021 年最高点 18.2 万亿元下降36%，已大致回到2016年的水平；商品房销售面积 11.2 亿㎡，同比-8.5%，2021-2023 年复合增速为-21%，较 2021 年最高点 17.9 亿㎡下降 38%，已大致回到2012 年的水平。2023 年 12 月单月，商品房销售额 11304 亿元，环比+39%，同比-17%，降幅较11月扩大了 8.5 个百分点；销售面积 11226 万㎡，环比+42%，同比-13%，降幅较11月扩大了 2.5 个百分点。
从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，2023 全年，百强房企全口径销售额60064亿元，同比-18%。12 月单月，百强房企销售额4775 亿元，环比+11%，单月同比-37%。普遍来看，国央企的累计销售额同比表现相对于混合制房企及民营房企明显较好。
从城市维度看，30 城商品房成交面积累计同比降幅扩大。2023 全年，30城商品房累计成交面积为 13447 万㎡，同比-8.5%。12 月单月，30 城商品房成交面积为 1254 万㎡，环比+31%，单月同比-11%。
从历史维度看，与疫情前相比，2023 年 12 月，百强房企单月销售额约为2019年同期的 36%，30 城商品房单月成交面积约为 2019 年同期的64%，均处于2022年以来的较低水平。
其次，从房价分析。 根据统计局数据，2023 全年，商品房销售均价为 10437 元/㎡，同比2.2%；2023年 12 月单月，商品房销售均价为 10069 元/㎡，环比-2%，同比-5%。但是各能级城市间的分化较大，新房与二手房市场也呈现不同趋势。
从新房市场看，2023 全年，70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比-0.9%，环比-0.4%；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别-0.1%、+0.1%、-1.8%，环比分别为-0.4%、-0.4%、-0.5%。从月度数据看，2023 下半年各能级城市新房价格环比降幅整体呈扩大趋势。
从二手房市场看，2023 全年，70 个大中城市二手住宅销售价格同比-4.1%，环比-0.8%；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别-3.5%、-4.0%、-4.2%，环比分别-1.1%、-0.8%、-0.8%。从月度数据看，2023下半年各能级城市新房价格同比降幅整体呈扩大趋势。
楼市冰冻三尺非一日之寒，等待春意需有耐心。2023 年12 月，北京、上海优化普宅认定标准及个人住房贷款政策，极大利好刚需客群，从底部盘活置换链条。2024 年 1 月，上海远郊青浦区和奉贤区又陆续针对人才放松限购。一线城市楼市政策向来具有风向标意义，需求端政策持续发力，但需重申楼市的真实复苏才是房地产板块行情出现的前提。
开发投资降幅逐月扩大，房企到位资金低位企稳
首先，从投资端分析。 根据统计局数据，2023 年，房地产开发投资为 11.1 万亿元，同比-9.6%，2021-2023年复合增速为-13%，较 2021 年最高点 14.8 万亿元下降25%，已大致回到2017年的水平。2023 年 12 月单月，房地产开发投资 6868 亿元，环比-16%，同比-13%，降幅较 11 月扩大了 2 个百分点。虽然施工投资和土地购置对开发投资均是起负向拉动作用，但施工投资的拖累作用更为明显。
从房企维度看，2023 全年，百强房企权益拿地额13195 亿元，累计同比+1.7%，是继 2021 全年同比-22%、2022 全年同比-49%后首次转正。国央企仍为拿地主力，拿地金额占百强比重约 80%，其中，保利、中海、华润连续两年位列拿地金额前 3。2023 年 12 月单月，百强房企拿地额2340 亿元，同比+73%。
从城市维度看，根据中指研究院数据，2023 全年，300 城住宅用地成交建面49252 万㎡，同比-21%。2023 年 12 月，300 城住宅用地单月成交建面为14641万㎡，环比+141%，同比-5.5%；当月 300 城住宅用地成交溢价率3.1%，仍处于较低水平。
其次，从融资端分析。 根据统计局数据，2023 年，房企到位资金为 12.7 万亿元，同比-14%，2021-2023年复合增速为-20%，较 2021 年最高点 20.1 万亿元下降37%，已大致回到2015年的水平。2023 年 12 月单月，房企到位资金 10415 亿元，环比+7%，同比-16%，降幅较 11 月扩大了 7 个百分点。拆解房企资金来源，销售持续趋弱，导致回款的拖累效果明显；国内贷款虽小幅修复但始终未能起到正向拉动作用。
此外，根据中指院跟踪数据，房企非银融资额 2023 年持续下行但降幅收窄。 从单月值看，房企非银融资额环比仍有提升。2023 年12 月，房企非银融资单月发行 567 亿元，环比+27%，单月同比-14%；其中，信用债、海外债、信托、ABS 单月发行占总额比重分别为 48%、5%、4%、42%。从累计值看，房企非银融资额同比降幅仍为负。2023 全年，房企非银融资累计发行 7228 亿元，累计同比-17%；其中，信用债、海外债、信托、ABS 累计发行额同比分别为-9%、+9%、-68%、-15%。
新开工面积明显收缩，但竣工面积仍与往年持平
根据统计局数据，2023 年，房屋新开工面积为 9.5 亿㎡，同比-20.4%，2021-2023年复合增速为-31%，连续四年下降，已大致回到 2007 年的水平；房屋竣工面积10.0 亿㎡，同比+17.0%，2021-2023 年复合增速为-1%，与2021 年10.1 亿㎡持平。2023 年 12 月单月，房屋新开工面积 7920 万㎡，环比-4%，同比-10%，降幅较11月扩大了 15 个百分点；竣工面积 34594 万㎡，环比+243%，同比+15%，涨幅较11月扩大了 3 个百分点。
基建：基建投资增速年底企稳，景气度回暖
基建投资及制造业投资支撑固定资产投资稳步增长
固定资产投资增长 3.0%，累计增速虽逐月承压下滑，但韧性较强。从累计增速看，2023 年，全国固定资产投资（不含农户）完成额 50.3 万亿元，累计同比增长3.0%，增速较 2022 年收窄 2.1pct。从单月增速看，仅年初2 月份单月同比正增长，此后每月单月同比降幅均超 10%，环比看，6、9 两月环比大幅增长，增速分别为31.4%/16.6%，12 月环比小幅增长 2%。从投资主体看，2023 年国有及国有控股投资累计同比增长 6.4%，增速较 2022 年收窄 3.7pct，民间投资累计同比减少0.4%，增速较 2022 年收窄 1.3pct，民间资本投资信心不足。从资金来源看，2023年国家预算内资金同比增长 9.0%，国内贷款同比增长 5.1%，自筹资金同比增长1.1%，债券同比增长 4.3%，其余资金来源同比减少。 其中，制造业及基建投资增速收窄但总体持稳，房地产开发投资持续下降。2023年房地产开发投资同比下降 9.3%，降幅较 2022 年收窄0.4pct；制造业投资同比增长 6.5%，增速较 2022 年收窄 2.6pct；广义基建投资同比增长8.24%，增速较2022 年收窄 3.28pct，狭义基建投资同比增长 5.9%，增速较2022 年收窄3.5pct。制造业及基建增速虽有收窄，但整体仍保持正增长，对固定资产投资增长发挥重要支撑作用。
能源领域投资支撑基建增速全年持稳，公共设施投资12月提速
基建增速持稳，全年能源投资提供较强支撑。2023 年1-12 月广义基建投资同比增长 8.24%，增幅较 1-11 月扩大 0.28pct。狭义基建即基础设施投资(不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长 5.9%，增幅较1-11 月扩大0.1pct。从基建细分领域看，电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比增长23.0%，增幅收窄 1.4pct，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长10.5%，增幅收窄0.3pct，水利、环境和公共设施管理业投资同比增加 0.1%，增幅扩大1.2pct。水利管理领域投资累计同比持平，12 月公共设施管理业投资或因“平急两用工程”提速。2023 年 1-12 月，水利、环境和公共设施管理业固定资产投资完成额95394亿元，同比增加 0.1%，增速转正。其中，水利管理业投资完成额14047 亿元，同比增长 5.2%，公共设施管理业投资完成额 74592 亿元，同比减少0.8%，降幅缩小1.7pct。
12 月基建提速主要源于公共设施投资 12 月单月+16.2%实现高增长。公共设施投资包括市政、环卫、市容、绿化、公园、景区等投资，基本囊括了涵洞、防空、城市排水、暴雨应急、城市公园等“平急两用”领域。2023 年7 月“平急两用”政策出台，8-9 月项目申报，10 月开工（10 月开工+110%）配合国债发行，能够解释 Q4 基建项目新开工同比下降的情况下，12 月公共设施投资单月实现高增速的原因。 交运领域投资增速稳健，铁路投资持续提速增速至25.2%。2023 年1-12月，交通运输、仓储、邮政业投资完成额 81640 亿元，同比增长10.5%，增速收窄0.3pct。其中道路运输业投资完成额 49230 亿元，同比增长-0.7%，降幅扩大0.5pct，铁路运输业完成投资额 9290 亿元，同比增长 25.2%，增速增加3.7pct。
全年开工投资额下滑 12.4%，建筑业景气回升
开工方面，2023 年四季度开工不及预期，2024 开工前置可期。根据Mysteel数据，2023 年 10-12 月份全国开工项目总投资额分别为3.5/1.5/1.8 万亿元，累计同比增速-7.7%/-11.2%/-12.4%，单月同比+110.2%/-58.1%/-24.2%，四季度开工项目略不及预期。根据历史数据，2020 年开工高峰集中在3-4 月，2021 年开工高峰前置到 3 月，2022 年前置到 2 月，2023 年前置到1-2 月。中央财政将增发1万亿国债（其中 2023 年四季度安排 5000 亿元，另外5000 亿结转至2024年），支持灾后恢复重建和弥补防灾减灾救灾短板，在增量资金的带动下，预计2024年的开工高峰将再提前至春节前，推动基建建设在2024 年形成更多实物工作量。
景气度边际回升至年初水平，全年新签合同额增速转负。2023 年，建筑业PMI景气度一季度显著提升，1-3 月份 PMI 分别为 56.4/60.2/65.6，二季度环比回落，4-6 月份 PMI 分别为 63.9/58.2/55.7，7 月 PMI 低至51.2，随后触底回升，12月PMI 升至 56.9。分要素看，投入品价格 PMI 季节波动明显，从业人员PMI回升显著，各要素 PMI 均在 12 月明显好转。新签合同方面，2023 年建筑业累计新签合同额 35.6 万亿元，同比减少 2.85%，一季度/二季度/三季度新签累计同比增速9.25%/3.11%/0.01%。
国际工程方面，对外承包工程新签合同额年底加速下滑，完成营业额稳步增长。2023 年 1-11 月，我国对外承包工程业务新签合同额12513.8 亿元人民币，同比下降 4.5%（折合 1777.2 亿美元， 同比下降 9.2%），完成营业额9552.2亿元人民币，同比增长 6.9%（折合 1356.6 亿美元，同比增长1.7%），其中在“一带一路”共建国家新签承包工程合同额 10412.7 亿元人民币，同比下降3.5%（折合1478.8 亿美元，同比下降 8.2%），完成营业额 7848.9 亿元人民币，同比增长8.5%（折合 1114.7 亿美元，同比增长 3.3%）。 （注：2023 年 8 月起，商务部有关一带一路对外承包工程的统计口径由“一带一路沿线国家”变更为“一带一路共建国家”。我国已与152 个国家签署了共建“一带一路”的合作文件，其中，“一带”沿线国家 18 个，“一路”沿线国家37个，“一带”与“一路”交汇处国家 10 个，非沿线国家87 个。）
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
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