01房地产销售预测
销售金额总体拆分
销售为地产开发链条起点，对于后续到位资金、拿地开工以及施工意愿产生较大影响。 商品房销售金额总体拆分为销售面积*销售均价。销售面积为供应总量*整体去化率。销售金额呈现季节性波动。 销售均价类似金融资产价格因素，受到基本供需关系和价格预期的共同影响，高能级城市交易占比提升也会抬高销售均价。
有效成交构成
有效成交最终为具备购买力、资格和意愿的购房人群。 底层需求为具备购买力的人群，由适龄购房人口、收入增长和基尼系数的影响。购买资格和信贷支持共同决定有效需 求，受到调控政策左右。居民对于房价预期影响购房意愿，决定最终有效成交。 收入房价比，之前为房价高可以金融属性带来投资需求。现在是收入预期低，导致比值被动提升，需求进一步收缩。
不同时期的有效成交构成
按照四个维度经济形势、房价收入比、产业政策以及价格趋势分析，刚需和改善的总人口变动相对平稳，长期变量暂未 考虑。全国范围更多是考虑到收入增速和预期，房价收入比。到核心城市测算要考虑财富基尼系数。
供应及去化率
整体去化率为有效成交/供应总量，供应结构以及有效成交的转化也是影响去化率重要指标。 供给组成为三大类，按去化率从低到高分别为：现房库存（竣工未售）、滚存库存（两年前开盘未售）、新推供应（当年 新开盘项目）。目前新开工的持续下降导致新推可售供应量下行，前些年超前拿地项目，遇到城市发展降速，项目去化不 及预期，产成品占比大幅提升。
住宅供应总量
23年全年住宅新开工面积6.93亿方，低于2007年水平。截至23年底，住宅库存总面积20.72亿方，较最高点下降6.22亿方， 降幅高于上轮周期的4.41亿方。目前房企以“以销定产”策略为主，销售整体低迷叠加融资不畅，土地市场成交总量尚未恢 复，拿地至开工还有3至5个月的周期，预计24年新开工依旧承压，库存持续下行。住宅库存面积加速跌至临界值，意味着本 轮周期底部的确认。
期房可售及去化率测算
行业开工到销售平均约半年时间，n-1年下半年和n年上半年的新开工，基本可转化为n年当年可售面积。根据中指院数据， 开盘当天去化率持续走弱，近两年保持低位徘徊。 可售比（售建比）率=可售面积/总建筑面积。
销售均价相关性指标
销售均价类似金融资产价格因素，受到基本供需关系和价格预期的共同影响。土地供需关系决定房价涨跌方向和起点，后 续居民对于房价预期决定走势强度和延续时间。核心城市成交占比提升，改变成交结构带动房价提升。核心城市一二手房 倒挂，成为商品房的价格安全垫。央行发布居民对于未来房价上涨预期占比与70城二手住宅价格同比，拟合度较高。预期 影响价格也为房地产金融属性体现。土地成交来看，23年流动性风险加大，成交/供应明显下降。
02房地产投资展望
新开工影响因素
影响新开工的两大因素：开工能力和开工意愿。 一是开工能力，主要取决于钱和地，即为资金充裕度和可开工资源。资金充裕程度观测指标为房地产到位资金增速，其中 包括市场端销售回款增速，融资端有息负债增速。 开工资源观测指标为土地成交增速、及少量有效未开工土储。二是开工意愿，主要取决于销售市场热度和短期库存水平， 市场热度观测指标为销售增速、首开去化率。房企大多在区域内制定以销定产策略，销售热度才会提升带动拿地和新开工 意愿。短期库存水平观测指标为区域库存变化和去化周期。目前核心城市和非核心城市分化较大。
新开工指标传导
核心传导指标：到位资金与百城宅地累计增速基本保持一致，拿地当季增速领先开工2个季度，仅能预测近半年新开工。 与建设实际经验相符，房企在拿地后，平均2个季度后会开工，具体根据房企开发效率以及市场近期热度调整到位资金作 为前期指标，资金的充裕程度影响后续拿地开工增速。土地市场波动大于新开工增速。短期测算来看，至24年Q1新开工 都将增速将回暖。
新开工24年预测
23年新开工总面积9.5亿方，相当于2007年水平。供给侧房企的流动 性风险持续扩散背景下，新开工较2019年高点下降58%。销售金额持 续下降传导至到位资金，进而影响房企开工的能力和意愿，同时在 23年的低基数效应，24年新开工跌幅将有所收窄，我们预计24年新 开工同比下降8%。新开工总体季节较弱，仅在1-2月份受到春节因素 影响，单月开工占比低于均值。
投资影响因素
房企的建安投资是刚性支出，占到地产投资超过60%，影响很大。如果建安投资压力超过临界点，将引发房企资金链风险。 拿地属于弹性的增量投资，减少拿地——远期可售货值减少——远期现金流减少，拿地不足（拿地及开工属于增量投资） 还是缓解不了资金链压力，就可能影响施工（属于存量的刚性投资），造成停工。
土地三指标
而土地购置费和土地成交价款由于统计口径相同，区别只在于计入方式，因此相关性较高。根据国土资发2010年34号文，土 地出让成交后，必须在10个工作日内签订合同，后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最 迟付款时间不得超过一年。为节省融资成本，地产开发商在支付土地款时一般会选择在开始缴纳50%首付款，并在一年到期 日截止前补缴剩余的50%款项。这种缴款方式会导致土地成交价款的变化可能会滞后体现在土地购置费用中。
现金流与投资关系
房企到位资金与房地产投资的关系：前者反映行业融资环境（行业现金流流入），后者反映行业的投资景气度（行业现金 流流出）。销售回款在到位资金中超过50%，建安成本在开发投资占比超过60%。当现金流入降低，房企的资金量不足，房 企决策按三步走，一是减少拿地，二是降低施工强度，三是债务展期延后。
03政策展望
京沪政策调整
9月一线取消限贷最大利好，卖一买一客户，其次是外地有贷客户。此次政策调整中，改善型购房的优惠力度甚至超过了首 套房购房，尤其是在上海地区，利率的降幅更是尤为明显。更大利好可购买二套的改善客户，从首付比例，还贷压力，税费 降低等三方面。
广深政策影响
广州并未调整普宅认定标准，首套最低首付比例保持不变，二套最低首付比例统一调整至40%。 9月一线取消限贷最大利好“卖一买一” 客户，其次是外地有贷客户。导致挂牌量激增，都是先卖再买。 本次更大利好可购买二套的改善客户，从首付比例，还贷压力，税费降低等三方面。
城市基本面—杠杆率
核心城市商贷占比为28%和公积金占比为20%，显著高于一线城市GDP的全国占比12%，表明一线居民债务压力水平较高。 京沪基本面：居民杠杆率相对较低和公积金占比高的特点。整体城市风格保守，国企就业占比高，抗风险水平高。 广深基本面：居民杠杆率更高，公积金占比低。城市风格更为激进，广深民营经济占比高，整体波动大。
报告节选：
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
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