REITs全称为Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托，又称房托基金、地产信托。REITs于1960年起源于美国，是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。对于物业所有者来说，REITs是一种有效的盘活存量、改善资产负债表的融资方式。
对于投资者而言，REITs藉由不动产的证券化及众多投资人的资金集资，使没有庞大资本的一般投资人也能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。同时投资人不需要实质持有不动产标的，就可在证券市场交易，因此市场流通性优于不动产。REITs在全球范围内广受投资者欢迎，并在美国、日本、新加坡、中国内地及香港等主要资本市场有广泛的影响力。美国REITs市场如前所述，REITs发源于美国，而美国也拥有目前最为成熟的REITs市场。
截至2022年12月末，美国市场上有206只REITs上市交易。尽管受到美联储加息对于房地产估值及资本市场的影响，但市值规模仍然达到1.27万亿美元，接近REITs总市值的70%。美国REITs的底层资产类型非常丰富，包括了办公、零售商业、基础设施、酒店、公寓、医疗不动产、校园不动产、林业、数据中心等。从长期角度来看，美国REITs的年化收益率高于标普500指数，在最近的加息周期中，FTSE Nareit权益类REITs指数的表现也优于标普500指数。
新加坡REITs市场2022年是新加坡首支REITs—凯德商用新加坡信托上市20周年。新加坡是亚洲领先的全球性REITs和房地产商业信托市场，超过90%的REITs和房地产商业信托拥有离岸资产。截至2022年12月末，新加坡市场上有42只REITs和房地产商业信托上市交易，总市值超过740亿美元，平均股息率为7.5%。
20年来，新加坡不仅吸引了许多来自全球各地的投资者在新加坡投资REITs和房地产商业信托产品，还成功地吸引了来自全球各地的开发商用其所在地的资产作为底层资产在新加坡发行REITs和房地产商业信托产品，从而使投资群体和资产分布都非常国际化，也吸引到非常广泛的资金进入新加坡资本市场。在新加坡交易所上市的REITs和房地产商业信托产品中，有5只的底层资产组合全部来自于中国，底层资产类型包括零售商业、物流和工业、写字楼及园区等。
与此同时，新加坡REITs和房地产商业信托市场拥有活跃的二级市场，加上新加坡促进REITs和房地产商业信托发展的监管制度和税务制度，使新加坡REITs和房地产商业信托产品的再融资及并购变得十分便利，从而促进了REITs和房地产商业信托产品组合的多样化及风险的分散化。
香港REITs市场2005年，香港证监会发布了《房地产投资信托基金守则（Code on Real Estate Investment Trusts）》，为香港REITs的发展奠定了法律基础。从2005年到2022年，证监会不断优化REITs的政策，以增加香港REITs市场对投资者的吸引力。
2020年，香港证监会修订了《房地产投资信托基金守则》，令REITs在获得单位持有人的批准和符合其他条件下，对于物业发展的投资的总额由不得超过REITs资产总值的10%提高到25%。此外，REITs可以为投资或营运的目的，直接或透过其SPV借入款项，但无论在任何时候，借款总额都不得超过REITs的资产总值的50%（修订前为45%）。截至2022年12月末，香港市场上有11只REITs上市交易，总市值超过200亿美元，平均股息率约8.0%。
虽然香港REITs市场规模不到新加坡市场的一半，但依靠香港成熟的资本市场及连接中国内地的区位优势，香港REITs市场也吸引了诸多内地和国际REITs市场参与者及优质资产。此外近年来资产国际化也不断加速，香港REITs市场上市值最大的两只REITs均已在英国、澳大利亚等地区收购了部分资产。
香港特区政府非常支持香港REITs的发展，在2021年宣布将资助未来三年得到香港证监会认可并在香港联合交易所上市的合资格REITs，涉及因REITs上市而须支付予本地专业服务提供商（例如律师、核数师及物业估值师等）的合资格费用七成，上限为每只REITs800万港元。香港REITs的市场规模较市场开启时的2005年增长接近五倍，恒生房地产基金指数股息累计指数较2008年推出时上升近7倍，表现远胜同期恒生指数总股息累计指数只有近2倍的升幅，足见香港REITs的价值及发展潜力。
中国内地公募基础设施REITs市场2021年6月，首批9单公募基础设施REITs分别在上海证券交易所及深圳证券交易所完成资金募集，并成功挂牌上市交易，揭开了公募基础设施REITs市场的帷幕。在首批公募基础设施REITs成功发行2年后，已发行或已过审的公募基础设施REITs已经有29只，总市值接近人民币1,000亿元，底层资产类型包括：产业园区9只、高速公路8只、保障房4只、仓储物流3只、清洁能源3只、生态环保设施2只。下文将针对公募基础设施REITs最新政策进行梳理，并结合公募基础设施REITs的发展现状，对于存在的问题和挑战进行分析，对于公募基础设施REITs的未来进行展望。
