深圳发布城中村改造相关征求意见稿继2023年12月28日深圳官宣新开工13个配售型保障房后，深圳市规划和自然资源局于1月5日发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿），结合深圳城中村改造的实际情况和重点难点，建立系统性、可持续的长效工作机制，系统全面平稳解决城中村历史遗留问题，合理利用国土空间资源，推动城市可持续高质量发展。
政府在城中村改造中将起主导作用，拆迁难度或将大幅降低此前深圳城中村改造以“一二级联动”方式为主，基本遵循市场化思路，由村股份公司和开发商谈判决议。在房地产市场下行，企业资金压力增加的背景下，城中村改造进程变缓，影响改造项目的实施效果。本次征求意见稿提出将实施模式改为政府统筹、净地出让、市场运作，由区政府组织实施拆除新建类城中村改造工作，充分发挥政府在城中村改造中的主导作用。本次征求意见稿新增了两类拆除改建范围：一是重大民生项目，二是重大制造园区和重大产业项目。同时意见提出拆建类城中村改造项目，经物业权利人三分之二以上同意方可实施，而之前政策规定单一地块最低为双3/4，旧小区为双95%，大幅度降低了拆迁门槛，在政府主导下拆迁效率和工作难度或将大幅降低（可比城市：上海为85%，广州为2/3）。
土地出让方式变化，保障房建设同步推进征求意见稿明确规自局可依法采用综合评价出让或带设计方案出让等公开方式确定土地受让方，由区政府实施回迁安置，同时应将城中村改造与保障性住房筹集建设相结合，在项目经济可行、规划条件能够支撑的前提下，应按要求配置一定比例配售型保障性住房。一方面土地出让权统一收归到政府部门，对二级开发主体也有一定选择权，央企和国资企业或将受益；另一方面，搭配一定比例配售型保障房也是对保障房建设的全面支持。
投资建议据《深圳城中村楼栋字典2022》数据，城中村改造新规涉及到了深圳40%的建筑面积，影响范围较广，本次征求意见稿指出城中村改造拆迁主体统一由政府主导，扩充了拆改项目范围，降低了拆迁难度，有助于城中村改造工程加速推进，间接为楼市注入流动性。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。
受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、华发股份等优质央国企；（2）万科A、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。
风险提示：政策落地不及预期、资金到位不及预期。
