事项：深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）意见的通告，广州开出首张房票。
平安观点：积极稳步推进城中村改造，助力城市高质量发展：此次深圳城中村改造实施意见（征求意见稿）确立“政府主导、分类实施”工作原则，拆除新建、整治提升、拆整结合实施方式，以“建立系统性、可持续的长效工作机制，系统全面平稳解决城中村历史遗留问题，合理利用国土空间资源，推动城市可持续高质量发展”为目标，提出城中村改造工作需遵循的基本原则、各实施方式的工作流程，并明确政策衔接规则。
其中拆除新建类城中村改造项目意愿征集需经物业权利人三分之二以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施。拆除新建类项目内土地完成净地入库后，以公开方式确定土地受让方，并由其实施开发建设；引入前期服务商的，按照“总成本+微利”原则支付收储补偿金。
据中国（深圳）综合开发研究院文章《深圳城中村楼栋字典2022》数据，截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿平米，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。辖区建面和栋数前三为龙岗、宝安、龙华三区。随着深圳城中村改造政策完善、相关工作持续推进，城中村居住环境有望切实改善，推动城市高质量发展。
广州开出首张房票，促进征收安置制度创新：长期以来广州城市更新存在原址回迁周期长、安置房不匹配、征地拆迁难等堵点，本次广州荔湾区石围塘项目先行试点“房票安置”，为广州市城市更新、城中村改造要求通过探索房票政策机制破解改造安置难题的政策落实。已发放房票凭证载明房票类型、持票人信息、票面金额、政策性奖励金额、使用/兑付有效期限等信息，可由本人或直系亲属购买“定点入库”新建商品房源。
“房票”作为征收安置的一种创新制度，有助于锁定购房需求本地释放；同时由于房票结算在政府部门与房地产开发商之间进行，且多采取分期支付，采用“房票安置”有望一定程度缓解拆迁各方压力，降低拆迁难度。
投资建议：随着中央多次强调“三大工程”建设，广州、深圳相继就城中村改造公开征求意见，广州为落实征收安置要求开出首张房票，后续各地工作有望持续推进，城中村改造进程亦有望随之加快。个股建议关注土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企，如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（房地产行业点评贝壳）等细分领域龙头，产业链（海螺水泥、东方雨虹、伟星新材、北新建材等）及城中村改造等主题性机会。
风险提示：1）城中村改造进程不及预期风险；2）楼市修复不及预期风险；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形。
