事项：中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见。平安观点：完善租购并举住房制度，利好专业化规模化运营商：央行、国家金融监管总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见（下称《意见》）于2023年2月24日至3月26日公开征求意见，2024年1月5日正式发布，将自2024年2月5日起施行。
《意见》包含基本原则和要求、加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理四部分十七条内容；围绕住房租赁供给侧结构性改革，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、建设、运营提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。
《意见》出台是为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，利于支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。金融支持投资、开发、建设、运营各个环节，全方位拓宽投融资渠道：开发建设环节，支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款，贷款期限一般为3年，最长不超过5年；批量购买方面，鼓励商业银行向符合条件主体发放住房租赁团体购房贷款，贷款额度不超过物业评估值80%、期限不超过30年。
运营环节，支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许置换开发贷，贷款期限最长不超过20年、额度不超过物业评估值80%；同时支持向非自有产权的住房租赁企业发放经营性贷款，贷款期限最长不超过5年、额度不超过期限内应收租金总额70%。
此外，《意见》还支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，筹集资金专门用于各类贷款投放；支持住房租赁企业发行债券，将物业抵押作为信用增进发行住房租赁担保债券；支持稳步发展房地产投资信托基金，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域；未来社会资本有望陆续加入，相关金融产品业务有望持续开展。
投资建议：本次央行、国家金融监管总局发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见，利于租购并举制度完善，有助于加快住房租赁市场发展。个股建议关注土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企，如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头，产业链（海螺水泥、东方雨虹、伟星新材、北新建材等）及保障房建设、城中村改造等主题性机会。
风险提示：1）住房租赁市场发展不及预期风险；2）楼市修复不及预期风险；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形。
