【华创证券】房地产行业深度研究报告：核心20城探究之合肥-产业投资先驱，地产供求平衡.pdf

2024-01-03

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一、工业立市，信息节点+独特产业投资模式助力合肥发展

20 世纪以来合肥凭借省会城市资源倾斜+自身独特的产业投资、招商引资模式，实现经济快速发展，2005-2015 年合肥 GDP 从 926 亿上涨至 5660 亿，扭转了原始资源薄弱的劣势局面，近年来 GDP、常住人口复合增速在长三角主要城市中处于领先地位。合肥凭借工业立市，2022 年规上工业增加值约 4131 亿元，虽然与宁波、无锡等城市有一定差距，但工业发展效率较高，近年来规上工业增加值复合增速 10%，领先长三角主要工业城市，且工业主要由战略新兴产业驱动，战略新兴产业产值占规上工业总产值比重由 2012 年 24%提升至2022年56%，近10年复合增速约18%，高于规上工业总产值复合增速（9%）。合肥虽然工业发展迅速，但生产性服务业规模较小，与长三角其他地市相比合肥人口虹吸效应并不突出，常住人口增量主要来源于省内流动。

（一）行政资源倾斜与政府投行模式奠定产业发展基础

2005 年后安徽调整发展重心至合肥，合肥及时整合要素资源，坚定制造业立市，快速建立 6 大千亿制造业基地，并调整了自身行政区划，扩大发展空间。1）与多数省会城市不同，合肥并非因为独特的资源禀赋、区域性人口中心、经济实力等因素确立为省会，而是由于合肥地理位置位于安徽正中心。2）2005 年之前安徽发展重心也并不在合肥，如 1992 年安徽八五计划纲要提出沿江地区为安徽发展重心，实施以芜湖为突破口的皖江开发开放战略；从城市 GDP 来看，1984 年合肥 GDP 才超越芜湖，1989 年超越安庆， 2005 年底合肥 GDP 约 926 亿，相比杭州、南京处于较低水平。3）2005 年后安徽发展重心转移至合肥后，合肥整合要素资源，基于自身产业基础引进龙头企业，通过“龙头企业—产业链—产业集群”的发展模式，快速建立 6 大千亿制造业基地；同时扩大合肥空间，将原巢湖市的一部分并入合肥，解决合肥发展空间不足、人口基数低的问题，2005 合肥 GDP 仅 926 亿元，约为南京的 38%、杭州的 31%，2015 年合肥 GDP 上涨至 5660 亿元，约为南京的 58%、杭州的 56%，与杭州、南京差距缩小。

政府强势主导促进产业结构升级，国资下场实质性投资产业。1）合肥成功打通“政府投行”模式，即通过国资平台直接投资或参与组建各类投资基金，带动社会资本服务于地方招商引资，实现产业发展和国有资本保值增值。现已成功引入京东方、蔚来汽车和合肥长鑫等行业龙头，带动新型显示、新能源汽车和半导体等产业上下游发展。2）不同于以往政府与企业共建合资企业方式，合肥是由国资认购流动性较强的公司股权，公司拿到股权融资后在合肥落地项目，过程中签署资本协议，明确抵押、担保、优先回购等措施。合肥模式直接切入母公司，围绕项目实际落地构建核心商务条款，而旧招商模式下合资企业仅为子公司，产业方有较大的自主“退出权”，甚至有部分骗局。3）合肥积极完善政府资金投入方式，构建涵盖股权投资、基金管理等的多元投融资体系，截至 2023 年 2 月，合肥市政府引导母基金公司已设立参股基金 47 只，总规模达 1546 亿元。

（二）合肥经济驱动力主要在工业，生产性服务业亟待加强

2021 年合肥三产增加值占比 60%，省内领先，工业规模相较长三角典型城市不具备明显优势。1）从长三角城市的定位看，合肥是安徽省的信息节点，在发展生产性服务业上具备节点城市优势，2021 年其三次产业结构中一二三产占比分别为 3.1%、36.5%、 60.4%，三产占比在安徽省内领先，距离杭州、南京仍有一定差距。2）相比苏州、宁波、无锡等城市，合肥工业起步较晚，2022年工业增加值约 4131亿元，与宁波（5339亿元）、无锡（5586 亿元）仍有一定差距。

合肥生产性服务业占比有待提升，战略新兴产业为合肥工业增长主要驱动力，战新产值占规上工业总产值比重由 2012 年 24%提升至 2022 年 56%。1）从增速对比看，2005- 2012 年间合肥经济增长主要靠第二产业驱动，2012 年后二产增速大幅下滑，服务业增速加快。2）从第三产业内部结构看，批零贸易餐饮业、金融业、房地产业增加值较高， 2022 年金融业增加值约 1167 亿元，约为南京金融业增加值的 58%。3）战略新兴产业为合肥工业增长主要驱动力，战略新兴产业产值占规上工业总产值比重由 2012 年 24%提升至 2022 年 56%，近 10 年复合增速约 18%，高于规上工业总产值复合增速（9%）。

合肥 GDP 增速较快，近 6 年常住人口增长规模长三角地区领先。1）2022 年合肥 GDP 约 1.2万亿，绝对规模低于苏州、杭州、南京、宁波等长三角典型城市，但2018-2022年 GDP 复合增速达 8.7%，增速相对较快。2）合肥常住人口 2016 年至 2022 年净增长达到 177 万，以迁移增长为主，复合增速 3.4%，是省内主要的人口净流入城市，人口增长绝对值在长三角地区仅次于杭州、苏州。

（三）合肥工业发展效率较高，但整体人口虹吸效应有限

政府主导下合肥工业发展效率较高。2018-2022 年合肥工业增加值复合增速 10.6%，领先于宁波、苏州等长三角工业城市，而从工业固投增速来看，合肥 2018-2022 年工业固定资产投资完成额增速为9.6%，低于南京、宁波等城市，低固投增速与高工业增加值增速反映合肥工业发展效率较高。

合肥从业人口虽稳定增长，但对周边城市虹吸效应仍有限，主要来源于省内流动。1） 2011 年以来，合肥三产从业人口规模稳步扩大，二产从业人口增速有所放缓，产业结构变革推动就业人口结构升级。2）相较于杭州、南京、苏州、宁波等长三角典型城市，合肥对周边虹吸效应有限，人口增量主要来源于省内流动。

二、六大主导产业互相补链，产投核心竞争力为政府“懂产业”

合肥市六大主导产业增加值占 2022 年全市规上工业增加值比重约 69%，其中 1）平板显示及电子信息产业增加值占工业增加值比重约26.5%，面板出货量约占全国的 1/7，集成电路领域落地长鑫存储、晶合集成龙头制造企业；2）家用电器产业中洗衣机、电冰箱产量占全国比重分别为 28%、20%，为全国最大的家电生产基地；3）新能源汽车产量虽然现在偏低，但比亚迪、蔚来在建整车生产基地规划年产能 232 万辆，待释放潜能大； 4）光伏与新能源产业产值位居全国第 6，逆变器出货量占全国 70%。合肥模式难以复制的核心在于政府“懂产业”，具备强投资能力，国资平台在决策前期会深入研判目标项目，重点关注和分析相关产业的发展前景、行业格局、市场规模等情况，确定投资可行性和方向。合肥未来重点发展新一代信息技术、新能源汽车两大底表产业，目标产值 5000 亿元，到 2025 年战略新兴产业产值占全市规上工业总产值比重超 65%。

（一）平板显示及电子信息、新能源汽车增长潜力较大

合肥工业六大主导产业增加值占全市规上工业增加值比重约 69%，其中平板及电子信息、装备制造产业占比39%。合肥工业六大主导产业为平板显示及电子信息、光伏及新能源产业、家用电器制造业、汽车及零部件产业、装备制造业、食品级及农副产品加工业，2022年六大主导产业增加值占全市规上工业增加值比重约 69%，其中平板及电子信息、装备制造业绝对规模较大。

平板显示及电子信息增加值占六大主导产业增加值比重达 34%，近 6 年复合增速高达 24%，光伏及新能源、汽车及零部件产业合计占比 22%，但增长潜力较足。1）2022 年平板显示及电子信息产业增加值占六大主导产业增加值比重达 34%，近 6 年复合增速 24%，绝对规模领先且保持高增速；2）装备制造业、家电产业增加值占比分别为 21%、 16%，绝对规模占比较高，但复合增速较低。3）光伏及新能源、汽车及零部件产业增加值占比均为 11%，但近 6年复合增速分别为 24%、9%；市场关注度较高的新能源汽车产业，合肥发展起步较晚，但在建项目进展迅速，预计增长潜力较足。

合肥战略新兴产业中新一代信息技术、新能源、新能源汽车产业规模大、增速快。合肥战略新兴产业细分领域中，新一代信息技术、新能源、新能源汽车产业产值规模领先， 2022 年占战略新兴产业总产值比重分别为 43.6%、16.7%、11.1%，且三者均保持较高增速，2016-2022 年产值复合增速分别为 15%、26%、20%。

1、全国最大的家电生产基地，多家头部家电企业在合肥落地产线合肥已成为全国最大的家电生产基地，其中家用洗衣机、电冰箱产量占全国比重 28%、 20%，多家国内外头部家电企业在合肥落地产线，如海尔、美的、TCL 等。1）近年来合肥家用电器产业增加值稳步上升（20 年受疫情影响除外），2021 年合肥家电主营收入首次突破千亿，占全国产业规模比重接近 10%。2）2021 年合肥家用洗衣机、电冰箱产量占全国比重分别为 28%、20%，为全国最大的家电生产基地。3）1990 年前后合肥拥有荣事达、美菱、天鹅等多个本土家电品牌，2000 年后政府积极招商引资，引入海尔、美的、格力、TCL 等国内外知名家电企业建设生产基地。

2、电子信息产业中新型显示产业国内领先，集成电路仍在发展阶段新型显示产业国内领先，2022 年面板出货量约占全国的 1/7，龙头企业在合肥布局较重。 1）合肥为国内最早布局显示面板制造的区域之一， 2022 年合肥各类面板产能占全球显示面板总产能的 7.8%，出货量约占全国的 1/7，产值超千亿元。2）截至 2022 年底，合肥集聚京东方、维信诺、康宁、视涯科技等新型显示产业链企业 150 余家，其中京东方合肥区域产值占集团总产值比重超过 25%，维信诺 AMOLED 面板出货量全球第四、国内第二。

集成电路产值增速较快，但整体属于后发城市，产值规模距头部城市仍有差距。1） 2012 年合肥集成电路相关企业 20 余家，产值不足 10 亿，到 2022 年相关企业聚集超 400 家，产值约 475 亿元，结合合肥自身产业基础，形成储存、显示驱动、智能家电、汽车电子 4 个特色芯片板块。2）合肥在集成电路产业涵盖设计、制造、封测、设备、材料等细分领域，其中设计企业超 300 家，制造领域在储存芯片、晶圆代工方面具备独特优势，龙头企业长鑫存储 2021 年 DRAM 型存储芯片产能 8.5 万片/月，排名全球第 4；晶合集成是安徽省首家 12 英寸晶圆代工企业，在 2022 年专属晶圆代工企业营收排名中全球排名第 9。

3、新能源汽车产量潜能巨大，给汽车产业带来“弯道超车”机会汽车制造业虽然为合肥六大主导产业之一，但在过去并不具备明显优势。1）2020 年合肥汽车产量 59 万辆，排名全国第十一，并不具备明显优势。2）2022 年合肥新能源汽车产量 25.5 万辆，与上海、西安、深圳相比差距较大。

新能源汽车待释放产能庞大，比亚迪、蔚来合肥工厂（在建）规划年产量合计 232 万辆。 1）虽然合肥 2022 年新能源汽车产量与上海、西安、深圳相比差距较大，但待释放产能庞大，主要包括比亚迪合肥工厂，总投资达 400 亿，三期全部建成后规划年产量 132 万辆；蔚来新桥智能电动汽车产业园，投资 500 亿，规划年产量 100 万辆。2）2023 年 1-8 月，合肥新能源汽车已实现产量 44.2 万辆，产量跃居全国城市前 5 名。3）目前合肥已聚集新能源汽车相关企业 500 余家，已形成包括比亚迪、蔚来、大众(安徽)、江淮汽车、合肥长安、安凯汽车 6 家整车制造企业，以及国轩高科、中创新航、巨一科技等关键配套企业，形成覆盖上中下游的完整产业链。

4、光伏与新能源产业聚焦逆变器、光伏组件、电池片生产合肥光伏及新能源产业产值总量位居全国第 6，逆变器出货量占全国 70%。1）2022 年合肥光伏及新能源产业实现产值1107亿元，同比增长117.5%，总量居全国城市第6位。 2）逆变器、光伏组件、电池片出货量分别为 75GW、27GW、12GW，占全国的 70%、 10.8%、4.3%，逆变器生产优势明显。3）头部企业通威股份、晶科能源、晶澳科技、协鑫集团在合肥建生产基地。

（二）独特的合肥模式保障招商引资，重点培育电子信息和新能源汽车支柱产业

合肥模式的核心并非资金或投资架构，而是政府端强研判、理性决策、精准投资的能力。 1）近年来合肥市政府通过国资平台，直接投资或参与组建各类投资基金，带动社会资本服务招商引资，实现城市战略新兴产业发展和国有资本保值增值，被外界誉为“合肥模式”。2）合肥模式难以复制的核心在于政府强投资能力，国资平台在决策前期会深入研判目标项目，重点关注和分析相关产业的发展前景、行业格局、市场规模等情况，并委托专业机构对项目财务、法务等方面开展尽职调查，确定投资可行性和方向，降低投资风险。3）合肥产业投资重点聚焦战略新兴产业，形成产业链上下游集聚，电子信息方向投资京东方、长鑫储存，新能源汽车方向投资蔚来，已形成战略新兴产业集群。

合肥利用好教育资源优势，与科研机构、高校紧密合作，推动制造业数字化转型，“灯塔工厂”数量位居全国第二。合肥依托于其强大的教育资源优势（中科大），与科研机构、高校和技术服务机构紧密合作，共同开展智能制造技术研发和应用，建立数字化生产管理系统，推动制造业领域智能制造和数字化。截至 2023 年 1 月，合肥共拥有 4 家“灯塔工厂”，分别为联合利华合肥工业园、美的洗衣机合肥工厂、合肥海尔卡奥斯智控互联工厂及联想集团合肥产业基地，仅次于苏州。

合肥重点打造新一代信息技术、新能源汽车两大地标产业，十四五产值目标 5000 亿元。根据合肥市十四五战略性新兴产业发展规划，预计到 2025 年战略性新兴产业产值占规模以上工业产值比重将超 65%，打造新一代信息技术、新能源汽车暨智能网联汽车两大地标产业，产值达 5000 亿级，生物、高端装备制造、光伏及新能源、新材料、绿色环保五大支柱产业产值达 1000 亿级。

三、2022 年合肥住宅销售面积下滑 35%，预计全市需求中枢约 1300 万方

2022 年合肥商品住宅成交面积下跌 35%，2023 年 1-11 月商品住宅成交面积同比下滑 9.4%，外围区域商品住宅成交面积跌幅较大，但成交价格韧性较强，当前需求端宽松政策已应出尽出。合肥宅地与新房成交供求平衡，城市库存量较低，截至 2023 年 11 月去化周期仅 9.3 个月，在典型城市中处于较低水平。2023 年 6 月以来合肥单月住宅成交同比转负，需求端动力不足问题显现，7-11月合肥住宅月度成交面积维持在30万方水平。 1-11 月商品住宅成交面积 475 万方，同比下滑 9.4%。但未来随着产业升级及人才集聚兑现，商品住宅需求中枢仍然稳定，按照常住人口人均成交住宅 1.3 平米保守估计，合肥需求中枢约 1300 万方（全市口径）。合肥六大主导产业龙头企业主要聚集在高新区、经开区、新站区，同时高新、经开距离政务区较近，产业兑现的同时享受配套红利外溢，预计两区房地产市场具备率先兑现潜力。

（一）2022 年合肥商品住宅销售面积下跌 35%，需求端政策持续加码

2022 年合肥商品住宅成交面积下跌 35%，2023 年 1-11 月商品住宅成交面积同比下滑 9.4%，外围区域商品住宅成交面积跌幅较大，但成交价格韧性较强。1）2022 年合肥九区三县商品住宅成交面积 565 万方，同比下降 35%，跌幅略大于全国平均，2023 年 1-11 月合肥商品住宅成交面积同比下降 9.4%。2）合肥楼市主力成交区域为包河区、瑶海区、滨湖区、蜀山区、新站区，2022 年商品住宅成交面积占市区比重约为 72%，2023 年偏外围区域商品住宅成交面积跌幅较大，蜀山区、新站区、滨湖区 1-11 月商品住宅成交面积较 2022年全年下滑约 37%、54%、36%；但从成交均价来看，2023年除蜀山区外各区域成交均价均有所上涨，这反映出居民购房偏好的变化，集中在核心位置、以及更优质产品释放购买力。

2022 年以来合肥放松政策持续加码，取消限购、限售、土拍限价，提振市场信心。1）限购方面，2022 年 5 月以来合肥逐渐放开部分区域限购，并降低外地居民购房门槛，缴纳 6 个月社保即可购房，到 2023 年 4 月持有安徽居住证的外地居民即可在限购区买房， 2023 年 9 月全市放开限购。2）截至 2023 年 11 月合肥首套房最低首付比 20%，贷款利率 4.0%，二套房最低首付比 30%，贷款利率 4.4%，贷款政策较为宽松。3）合肥持续优化职住平衡、购房摇号、二手房带押过户等政策，保障刚需、职住平衡、人才等人群真实购房需求，降低二手房市场流通成本，激发二手房市场活力。

（二）合肥住宅供需紧平衡下，库存去化周期较短

合肥土地财政依赖度并不高，2021 年政府性基金收入与税收比约 1.3。1）2018 年以来合肥政府性基金收入明显降低，反映城市卖地收入降低，2018-2021 年间政府性基金收入/税收收入约为 1.3，而 2022 年政府性基金收入为 1190 亿元，同比增长 43%，带动政府性基金收入/税收增长至 1.8。2）2021 年合肥政府性基金收入/税收收入约 1.3，与杭州、苏州基本处在同一水平，相比广州及部分长三角其他核心城市表现较好。

合肥宅地与新房成交供求平衡，2018 年后房价增速放缓，相比杭州、南京处于较低水平。1）2015 年以来，合肥住宅类用地成交面积低于商品住宅销售面积，仅 2022 年供求比略大于 1，总体土地供应处于紧平衡状态。2）2016 年合肥房价增速达历史高位，近年来房价增速明显放缓，截至 2023 年 11 月样本住宅价格 14112 元/平，相比杭州、南京样本住宅价格 29510 元/平、24940 元/平，处于较低水平。

土地出让与新房销售之间匹配度高，城市库存量较低，去化周期短，截至 2023 年 11 月底新房去化周期 9.3 个月。1）截至 2023 年 11 月底，合肥新房库存量约 276 万方，去化周期 9.3 个月，在全国重点城市中去化周期较短，项目流速普遍较快。2）分区域来看， 2021年各区域去化周期普遍低于 6个月，2022年经开区、庐阳区及远郊区去化周期明显延长至超 10 个月，其余区域去化周期仍保持健康；截至 2022 年底，合肥九区三县住宅库存量共 329 万方，其中郊区库存占比达 52%，仅外围库存去化面临一定压力。

（三）23 年市场需求端后劲不足，预计中长期新房需求中枢在 1400 万方左右

2023 年上半年、下半年新房市场分化，6 月以来单月住宅成交同比转负，需求端动力不足问题显现。2023 年 1-6 月合肥市区商品住宅成交面积 324 万方，同比增长 18.3%；1- 11月商品住宅成交面积 475万方，同比下滑 9.4%，7-11月合肥住宅月度成交面积维持在 30 万方水平，需求持续低迷。

合肥首开去化率分化特征显著，区位优势显著或高倒挂项目市场热度较高。1）合肥九区首开去化率区域分化明显。2022年高新区仅一盘首开且平均去化率高达 90%；庐阳区市场遇冷，2022 年首开平均去化率仅为 25%，2023 年上半年市场有明显回暖迹象，首开平均去化率升至 66%；2023年上半年合肥九区首开平均去化率为 68%，仅瑶海区、滨湖区两区超过平均水平；滨湖区、包河区、瑶海区等热销板块持续拉高整体去化水平。 2）2022 年合肥三县平均去化率为 59%，项目间分化加剧，区位优势显著或高倒挂项目市场热度较高；2023年上半年平均去化率降至 48%，首开项目规模缩减与市场竞争加剧复合促使县域去化率走低。

合肥九区三县项目入市周期缩短，销售周期高重合推动竞争加剧。1）合肥九区项目入市周期缩短，2022 年第四季度合肥九区平均入市周期仅为 6 个月；入市周期在 4 个月以内的区域中，三县区域占比达 80%，县域开发节奏提速。2）合肥开发节奏加快助推库存提升，库存增加导致去化周期加长，2022 年合肥九区库存去化周期为拉升至 5.2 个月，三县去化周期提高至 8.3 个月，但基本保持健康水平。3）项目销售周期重合度高，竞争加剧。

合肥常住人口基本保持平稳，预计城市新房销售面积中枢在 1300 万方左右。1）近年来合肥商品住宅销售面积与常住人口比例约为 1.3-1.7，并逐步趋于稳定；合肥积极布局 “芯屏汽合”、“急终生智”新兴产业领域，为合肥高质量发展及人才集聚提供了坚实动能，预计未来全市常住人口将稳定在980万人以上，即使人均商品住宅销售面积降低至1.3，预计从中长期看合肥商品住宅销售面积中枢水平约 1300 万方（全市口径）。2）当前合肥常住人口/户籍人口比例达 1.2，住宅销售面积仍有一定释放余地。

（四）合肥高新区、经开区产业兑现度高，并享受中心区配套红利外溢

合肥住宅销售与产业结构匹配度较高，中心区域成交主力为老城 4 区，外围成交主力为新站、肥东。1）合肥服务业高度聚集于中心城区，制造业主要于郊区兑现。2021 年合肥中心城区、近郊区、远郊区产值贡献分别为 63%、13%、24%。2）合肥住宅销售与产业结构匹配度较高，2022 年中心区成交面积占比超 70%；受区域库存限制，老城 4 区为中心区域成交主力，且尚存较大开发空间；郊区成交分化进一步加剧，新站及肥东占据郊区成交主力，远郊其他区域去化承压。

合肥产城融合度较高，制造业分布在“两翼”。1）根据《合肥市国土空间总体规划（2021-2035 年）》，合肥将逐步形成“中心引领、两翼齐飞、多极支撑”的空间格局，以产业切入加快推动肥东、肥西、长丰与市区一体化发展，城区范围进一步向县域渗透。 2）合肥职住分离度出于较低水平，随着城市多层级公共服务中心体系逐步完善，产城融合度将进一步提高。

六大主导产业龙头企业主要聚集在高新区、经开区、新站区，同时高新、经开距离政务区较近，产业兑现的同时享受配套红利外溢，预计两区房地产市场具备较大发展潜力。平板显示及电子信息产业、光伏及新能源、新能源汽车、家电制造业在经开区、高新区、新站区高度聚集，龙头企业数量较多，而经开区、高新区距离合肥政务区较近，享受城市发展及配套外溢，近年来 MCN、网红机构也落位高新区，如三只羊（疯狂小杨哥）、小象大鹅（PDD、芜湖大司马、梦泪等头部主播）；肥西县作为高新区、经开区外溢第一站，部分区域房地产市场具备率先兑现潜力。

四、合肥已形成品牌国央企与本地房企竞争格局，土拍市场民企活跃

近年来合肥逐渐形成本地房企与全国性国央企竞争的格局，2022 年品牌国央企保利发展、招商蛇口在合肥权益销售金额分别为 106 亿、82 亿，本地房企中民企伟星房产权益销售额 110亿元，表现突出，而安徽置地、安徽高速、合肥城建等房企也入围 2022年权益销售金额前十。合肥土拍市场回暖速度较快，主要原因是城市供求长期处于紧平衡状态，库存去化周期极短，符合当前房企偏好高流速、高安全性项目的投资策略，本地房企也积极参与土拍，土拍限价放开后，反而本土房企具备更强的出价能力，11 月初土拍 2 宗高溢价地块分别由安徽高速和安徽置地获得。

（一）合肥已形成品牌国央企与本地房企竞争格局

随着部分头部民企出清，合肥逐渐形成本地房企与全国性国央企竞争的格局。1）合肥住宅销售市场集中度较高，2022年 TOP10房企权益成交金额占比达 50.2%，形成本地房企与全国性房企共同竞争的格局。2）保利发展权益销售金额连续三年位居合肥前二， 2022 年权益销售额迈入百亿规模；招商蛇口权益销售金额快速上升，从 2020 年 40 亿攀升至 2022年 82亿元，充足土储和较高的品牌认可度保障其规模优势。3）在行业部分头部民企出清后，地方性房企伟星、安徽置地、安徽高速逐渐占据市场，2022 年伟星权益销售金额高达 110 亿元，排名第一位。

保利发展、招商蛇口在合肥土储绝对规模较大，有助于其保持规模优势，合肥城建土储中工业用地占比 46%。1）保利发展、招商蛇口在合肥土储绝对规模较大，中心区域占比接近 60%，保利发展在肥西县有 69 万方土储，主要为和悦云锦、紫云云起项目；招商蛇口新站区招商奥体公园、陶冲湖项目仍有 69.6 万方土储。2）龙湖在合肥土储规模绝对值较低，但其高质量拿地策略显著，土储全部集中在中心区域。3）合肥城建土储规模 224 万方，但其中工业用地占比约 46%，住宅用地土储仅 102 万方。

（二）合肥土拍市场本地房企活跃度较高

合肥土地市场回暖速度较快，溢价率稳步提升，民企积极参与土拍市场。由于合肥住宅长期处于供需紧平衡的态势，整个城市库存去化周期较低，正符合当前市场下各房企投资需求，即聚焦高流速的确定性地块，这就导致合肥土拍迅速回暖，本土房企积极参与竞争。1）合肥土地市场在 2021年下半年陷入低谷，自 2022年起市场逐渐回暖，溢价率稳步提升；2023 年合肥土拍规模相较往年有所缩减，但供地质量提高，楼面价明显上涨， 2023 年第三轮土拍合肥达到封顶溢价率地块占比高达 75%。2）民企积极参与土拍市场，与国央企同台竞争。

我们多次强调，即使房地产行业部分企业出清，剩余房企也很难出现类似于制造业“剩者为王”的现象，集中度难以快速提升。地产行业本身门槛较低，主要存在一定资金壁垒，而住宅开发、销售等方面并无技术壁垒，这就导致如果行业出现超额收益，资金可快速进入。所以，即使有部分民企因违约出清，但行业仍不断有新玩家加入，继续与国央企形成竞争，如 2023 年合肥首批土拍，合肥城建、四川邦泰、阜阳晶宫、安徽新华在激烈竞争中仍获取 6 宗地块中的 4 宗。

合肥土拍放开地价限制后，反而本土房企具备更强的出价能力，11 月初土拍 2 宗高溢价地块分别由安徽高速和安徽置地获得。市区 3 宗地块溢价成交，其中 1）滨湖区滨科城地块吸引 11 家房企参拍，6 家全国性房企，5 家本地房企，住宅成交楼面价 1.9 万/平，溢价率 45%，由国企安徽高速获取，周边高层售价 2.7-3万/平。2）包河区经开地块吸引 10家房企参拍，4家全国性房企，6家本地房企，住宅成交楼面价1.8万/平，溢价率34%，民企安徽置地获取，周边高层售价 2.5万/平。3）包河区老城地块 4家房企参拍，住宅成交楼面价 1.4 万/平，溢价率 7%，越秀获取，周边高层均价 2.3-2.5 万/平。

2022 年合肥各房企拿地金额及建面差距较小，本地房企与国央企表现活跃。1）2022 年民企伟星、央企招商蛇口在合肥权益拿地金额分别为 87 亿元、67 亿元，位居前二，与前十房企并未拉开很大。2）从楼面价来看，招商蛇口、保利等品牌国央企拿地楼面价在 1.06万/平；本地国企皖投置业、高速地产、安徽建工拿地平均楼面价在 1.3万/平，平均溢价率 14.8%；合肥轨道交通以托底拿地为主，楼面价仅 5605 元/平。

五、投资建议

省会城市资源倾斜+合肥自身独特产业投资模式促使合肥经济快速发展，近年来 GDP、常住人口复合增速在长三角主要城市中处于领先地位。工业主要由战略新兴产业驱动，战略新兴产业规上产值占工业总产值比重由 2012 年 24%提升至 2022 年 56%，制造业中显示面板、新能源汽车最具备爆发潜力，京东方、维信诺、比亚迪、蔚来等龙头企业生产基地落位。合肥宅地、住宅成交供需平衡，城市库存量极低，去化周期在全国主要城市中维持低位（小于 10 个月）。随着合肥产业、人口进一步兑现，城市房地产仍有较大发展空间，建议关注在合肥具备一定规模优势房企，如招商蛇口、合肥城建等。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）