【东方证券】房地产行业2024年度投资策略：预计行业指标降幅收窄.pdf

2023-11-22

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2023 年回顾：阶段性复苏未能持续

2023 年行业高开低走，7 月以来基本面延续弱复苏。回顾 2023 年行业走势，由于积压需求延后释放带来的年初销售复苏持续时间较短，Q2 起市场迅速降温。7 月政治局会议以来中央持续积极表态房地产相关政策，需求端政策工具箱扩容、力度超出市场预期，新政对核心城市观望客群短期促成交有一定积极作用，但“金九银十”成交表现相对平淡，购房信心修复仍需时间。统计局数据来看，4-10 月月均商品房销售面积仅 8948 万方，回落至 11-12 年水平，月均销售金额仅 9517 亿元，不及 16 年水平；10 月全国商品房销售面积、销售金额、投资额、新开工面积同比分别为-11.0%/-8.1%/-11.3%/-21.1%，前值-10.1%/-13.6%/-11.3%/-14.6%，基本面延续弱复苏态势。

我们此前提出地产股行情三大观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的力度、节奏及范围；二是观测到政策实际刺激效果；三是融资端政策在防范化解风险上的支持力度。复盘板块行情走势，总体符合我们判断：需求端政策持续发力下，市场情绪短期有所提振；随着 9 月下半月以来政策刺激效果边际衰减，以及销售端持续弱势表现造成行业违约风险蔓延，引发市场对于房企现金流的担忧，部分企业债券价格出现波动，板块持续调整。

政策工具箱扩容，基本面仍处于弱复苏通道

需求端政策组合超预期，本轮累计宽松力度或追平 14-15 年

政治局会议定调房地产市场供求关系发生重大变化，需求端政策组合超预期。7 月中央政治局会议首次明确提出房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策。随后多部委密集表态释放积极信号，8 月 25 日三部门联合发文将“认房不认贷”纳入政策工具箱，随后一线城市先后落地；“8.31”政策组合进一步优化差别化住房信贷政策，首二套房商贷最低首付比例政策下限统一为不低于 20%和 30%，二套房贷利率政策下限调整为不低于 LPR+20bp，同时下调存量首套房贷利率，需求端政策力度超出市场预期。

限贷方面，“认房不认贷”全面落地，首付比例及房贷利率持续降低。9 月份二线城市紧跟北上广深全面落地“认房不认贷”。首付方面，除了一线及个别核心二线城市外基本全面执行首套 20%、二套 30%的全国下限。房贷利率方面，根据贝壳研究院，10 月百城主流首二套房贷利率降至 3.88%、4.44%，分别较高点回落 186bp、156bp，首二套房利率差收窄至 56bp；分能级看，以北京、上海为代表的一线城市和部分核心二线城市仍有一定优化空间。

限购、限售方面，二线及以下城市基本“应出尽出”，一线城市仍有放松空间。9 月以来二线城市逐步解除或放松限制性购售措施，其中南京、合肥、武汉、青岛、济南等城市全面取消限购，成都、杭州、苏州、西安等城市限购局部或部分放松。一线城市中除广州非核心区放开限购外，其他城市限购尚无明显松动。

本轮需求端政策累计宽松力度或追平 2014-2015 年。对比来看，2022 年以来需求端政策的累计放松力度总体或已追平上一轮周期，但节奏要慢于 2014-2015 年。展望明年，需求端政策在放松一线城市郊区限购、放宽北京上海普宅认定标准以及下调 LPR 等方面或仍有发力空间。

强刺激下销售复苏持续性不及预期

下半年以来销售降幅边际收窄，市场维持弱复苏。根据克而瑞数据，年初由于节前积压需求平移至节后集中释放带来销售短暂冲高后，4-7 月百城住宅成交面积和金额持续下滑，随着需求端政策集中发力，8-10 月单月同比降幅有所收窄，但仍维持 2 成左右，累计同比增速亦转负，1-10 月百城住宅成交面积累计同比-5.4%，成交金额累计同比-2.2%。从高频数据来看，新政后部分核心城市新房市场在 9 月上半月阶段性回暖，但持续性有所不足，从成交绝对值来看市场仍处于磨底期。考虑到去年底低基数影响，11-12 月成交同比降幅或继续小幅收窄。

不同能级城市普遍缩量，城市间销售分化程度有所收敛。下半年以来不同能级城市成交缩量幅度均较深，1-10 月一线/二线/三四线城市累计成交面积同比分别-4.2%/-0.8%/-11.2%，其中 9 月份一线城市全面“认房不认贷”后，部分观望客群集中释放需求带来市场短暂反弹，但复苏趋势未能在 10 月延续。价格方面，一线城市均价呈现修复趋势，可能存在均价更高的上海、北京成交占比提升，或改善性需求占比提升的结构性因素。总体而言不同能级城市间市场仍有分化，但程度较此前有所收敛，需求支撑度高的核心一二线城市有望率先企稳。

库存相对稳定，去化周期边际拉长。根据克尔瑞数据，截至 2023 年 10 月末，百城库存 5.5 亿平米，较 23H1 末小幅增加 1.4%；平均去化周期 21.0 个月，较 23H1 末增加 2.1 个月。分城市能级看，一线、二线、三四线城市截至 10 月末的库存分别较 23H1 末上升 2.7%、上升 2.8%、持平；去化周期分别为 15.5/18.1/25.6 个月，分别较23H1末拉长2.1/1.7/2.7个月，达到近年相对高位，反映出不同能级城市均面临库存去化压力。

二手房复苏好于新房，市场呈现“以价换量”特征。根据克而瑞数据，1-10 月 11 个重点城市二手房成交套数累计同比+22.5%，其中 9-10 月同比增速回正，复苏进程快于新房。但从 70 城房价数据来看，二手房同环比跌幅较新房有所扩大，呈现出“以价换量”趋势，主要系“认房不认贷” 及部分城市限购限售等政策优化导致二手房挂牌量高企、抛压加剧。根据诸葛找房数据，2023 年 10 月 14 个重点城市挂牌量达 301.5 万套，环比上涨 6.7%，同比上涨 77.7%，而调价房源中涨价房源占比近 6.2%，较上月收窄 2.1pct。此外对于北京、上海等二手房实际贷款额度主要受到普宅 /非普宅认定标准影响的城市而言，新政对于二手购房者的支持效果相对有限。我们认为，二手市场高挂牌量及价格下行压力或一定程度压制新房市场，后续仍需观察置换链条的打通效果。

房价下行压力加大，不同能级城市房价跌幅均有所加深。自年初阶段性止跌回升后，新房和二手房价格 Q2 末再次进入下行通道，70 城新房价格连续 19 个月同比下跌，连续 5 个月环比下跌且跌幅扩大；二手房价格下行压力更甚，分别连续 21/6 个月同比/环比下跌，且自 5 月以来呈现加速下跌趋势；新房和二手房价格环比下跌城市数量 6 月以来持续增加；分能级看，此前房价相对稳定的一线城市也未能幸免， 9 月环比短暂企稳后，10 月新房和二手房环比跌幅均有所扩大，特别是二手房环比跌幅甚至高于二三线城市。

土地市场延续低迷，房企拿地进一步收缩聚焦

300 城土地成交同比降幅再度走阔。1-10 月全国累计土地出让收入 3.5 万亿元，同比下降 20.5% （2022 年全年同比下降 23.3%），根据中指院数据，2021 年、2022 年、2023 年 1-10 月 300 城宅地成交建面分别同比-23.5%/-27.2%/-33.1%，成交金额分别同比-5.5%/-28.5%/-24.1%，连续第三年成交缩量，同比降幅较上半年走阔，销售端低迷表现进一步削弱房企拿地意愿和能力。成交金额降幅小于面积降幅，房企拿地进一步聚焦销售安全度更高的一二线城市。从 40 个样本城市宅地成交建面及住宅供应面积同比增速来看，新房供给总体落后土地成交 6 个月左右，预计下半年拿地端的低迷表现仍将压制明年上半年的住宅供给。

土地市场仍呈现分化特征，重点城市溢价率有所回落。从我们追踪的重点36城公开市场土地出让情况来看，1-10 月宅地成交建面和金额分别同比-30.4%/-24.3%，其中一线城市成交建面/金额分别累计同比-27.2%/-21.7%，略好于其他城市。溢价率方面，36 城平均溢价率仍明显高于 2022 年，但较上半年有所回落，其中一线城市竞争相对激烈，未来随着地价限制逐步取消，预计城市间溢价率分化将更为显著；成交结构上，底价成交比例再次走高，地块间参拍热度仍有明显分化。

企业间经营分化，近期融资端支持政策有所发力

销售延续分化态势，央国企领先幅度有所收窄

6 月以来百强销售同比降幅维持 3-4 成，整体表现弱于行业。根据克而瑞数据，6 月以来百强销售面积同比降幅基本维持 4 成左右，仅 9 月在新政刺激下降幅有所收窄，随着政策效果边际放缓， 10 月同比降幅再次扩大至 41.1%；百强销售金额修复领先于销售面积，9 月以来降幅持续收窄至 3 成左右。1-10 月百强累计销售面积和销售金额分别同比下滑 23.0%、13.9%，表现弱于行业。

头部央国企仍保持销售相对优势，但企业间分化程度有所收敛，6 月以来市场全面下行，此前具备拿地力度较强、供货质量较高的央国企尽管整体销售表现仍好于混合所有制房企及民企，但单月同比降幅也较为明显，不同类型房企销售增速上的差距明显收窄。销售额超预期收缩下房企流动性压力加大，个别头部民企及混合所有制房企率先暴露违约风险，并进一步加剧购房者对开发商的信用甄别。

近期融资端支持政策发力以抵御行业风险暴露

销售低迷下，房企失去造血能力，行业违约风险仍在蔓延。去年底“三支箭”等融资端支持政策叠加年初销售阶段行走强，上半年行业风险暴露得到有效抑制。但随着市场快速降温，销售回款不畅、丧失借新还旧能力以及保交楼等压力均冲击房企现金流，下半年房企资金面边际趋紧，违约风险蔓延至头部民企和混合所有制企业，行业境内外债券违约/展期数量和金额再次反弹。

房企到期压力依然不小。从房企公开债务偿还节奏来看，我们统计 23Q4 行业境内债+境外债+信托到期规模 2197 亿元，24 年 Q1-Q4 分别为 2144/2028/1384/933 亿元，总量来看较 23 年大幅缩减且逐季减轻。但事实上，除公开债外，房企在年底所面临的经营性负债的偿债压力并不低，包括面向购房者的待交付楼盘、面向供应商的应付工程款等，此外根据 254 号文原则，去年底部分开发贷展期一年后预计最早于今年 Q4 到期，因此未来 2-3 个季度房企偿付压力仍较为严峻。

为抵御行业风险暴露，近期融资端支持政策有所发力。7 月央行、金管局发文延长“金融 16 条” 期限，8 月多部门在“第二支箭”、股权融资、保交楼贷款支持计划等方面表态予以支持，10 月底中央金融工作会议等密集发声强调一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求。根据新华财经报道，近期“第二支箭”或支持多家民企发行债券融资，关注融资端支持政策落地力度。

拿地端分化更为明显

央国企融资优势带来的拿地优势进一步扩大。据 Wind，2023 年 1-10 月央国企累计发行境内债 4036 亿元，占比超 9 成，较 2022 年全年比例进一步提升，可以看到央国企仍占据新增融资主力。从我们跟踪的 36 个重点城市涉宅地块土地成交结构来看，全国性央国企和地方国资成交占比趋势上升，拿地优势扩大。随着部分核心城市陆续取消地价上限，我们预计资金优势明显的央国企拿地优势或进一步扩大。

看好稳健经营、保持拿地-销售良性循环的企业在低谷后享受更大弹性。我们在 2023 年中期策略报告中曾指出构建拿地-销售的良性循环对房企意义重大。从 TOP20 房企过往拿地及销售表现来看，2022 年保持较高拿地强度的房企在 2023 年销售表现更优，而拿地收缩明显的房企则暴露出土储停止周转后，现有存货质量不佳、对销售端支撑力度相对受限的问题，销售表现仍承压。

城中村改造和保障房建设有望成为重要抓手

城中村改造有望提升中长期优质供给

今年以来城中村改造受到中央政策持续关注。4 月和 7 月中央政治局会议均明确提出要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；7 月国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，何立峰副总理召开电视电话会议进行部署；随后多部委陆续发文支持城中村改造，后续相关配套政策有望加速出台。

我们对本轮城中村改造的政策要点理解如下：

（1）改造范围：本轮城中村改造预计集中在 21 个超大特大城市（根据七普数据），不排除后续随着人口向大城市集聚而进一步扩容的可能，同时预计城中村改造优先涉及市内及中心片区。我们统计 2021 年 21 城房地产开发投资完成额和商品房销售面金额在全国的比重均接近 4 成，首先在以上区域稳步推进城中村改造，对促进房地产行业平稳发展或更有效。

（2）改造强度：我们预计拆建比例总体可控，推进过程中相关政策约束或有所放松。根据国办电视电话会议及住建部部署，城中村改造主要采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种方式。 2021 年 8 月 31 日住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，曾对城市更新设定了拆旧比（拆除建面/现状总建面）不大于 20%、拆建比不大于 2、就地/就近安置率不宜低于 50%、住房租金年涨幅不超过 5%等四个硬性指标。考虑到城中村的建筑质量更差、社会治理隐患更大，我们预计政策推进过程中在拆建比例等方面较《通知》的限制可能会有所放松。

（3）改造周期：投入周期预计较长。从《意见》中“成熟一个推进一个，实施一项做成一项” 等表述来看，本轮城中村改造应该是长周期的安排，结合深圳大冲村、上海蟠龙天地等实践来看，单项目改造周期可能拉长到十年以上。

（4）资金来源：多渠道筹措改造资金，一定程度上或加大信用投放，但仍不能忽视资金链闭合的成立逻辑。《意见》强调鼓励和支持民间资本参与，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，表明本轮城中村改造的资金平衡存在更严格的要求，资金筹措时间或较长，与“成熟一个推进一个”的稳健步调相呼应。此外根据 21 世纪经济报道，专项债、专项借款或也将成为城中村改造的重要金融支持手段。考虑到城中村改造项目规模较大、周期较长，且在项目过程中需要协调多个利益主体的关系，预计参与主体将主要为城市更新经验丰富、资金较为充裕的央国企开发商。

城中村改造有利于提升中长期优质供给，并有效推动形成实物投资量。我们测算城中村改造中长期有望增加年化约 2700 亿元货值的优质供给，并可能带来年化房地产开发投资 3440 亿以及年化商品房销售额 2145 亿。

(1) 我们采取城中村存量建筑面积=城区常住家庭户数*居住在城中村的比例*户均居住面积的思路，根据七普相关数据，我们测算 21 个超大特大城市待改造城中村建筑面积共计约 3.1 亿方，其中一线城市约 0.9 亿方，二线城市约 2.2 亿方。 a) 根据七普中超大特大城市城区常住人口数及对应省市家庭户平均规模，假设城中村常住人口会被纳入到城区常住人口统计，测算 21 城城区常住家庭户数约为 0.87 亿户； b) 居住在城中村的家庭户按住房来源主要分为两类，一是居住在自建房中的城中村村民，而是租住在城中村的常住居民。根据七普长表数据，全国城市家庭户居住在自建住房的比例平均为 10%，我们假设对于超特大城市平均有 20%为城中村的自建住房；全国城市家庭户中租赁其他住房的比例平均为 22%，我们用月租金较低的住房占比推导城中村租户占比，一线城市北京月租金在1000元以下的家庭户占比为28%，上海为25%，二线城市天津月租金在 500 元以下的家庭户占比为 25%，重庆为 35%，据此我们推测对于超特大城市租赁其他住房的家庭户中平均有 25%-30%居住在城中村中，以 25%估算。综上，我们推测超特大城市城区常住家庭户中居住在城中村的比例约为（10%*20%+22%*25%）=7.5%。 c) 七普全国城市家庭户户均居住面积 92.17 ㎡，我们选取其作为居住在城中村自建房的家庭户均居住面积。对于租住在城中村的家庭，假设其户均住房建筑面积属于较低水平，为全国城市家庭户户均居住面积的 1/3。

(2) 投资方面，我们主要区分拆除新建和综合整治（改造）两类，按照拆除新建类投资=新建建筑面积*（拆除成本+补偿成本+建安成本），综合整治类投资=改造建筑面积*平均改造成本，测算 21 个超大、特大城市城中村改造能够为房地产开发投资带来约 3.4 万亿元增量，其中一线城市约 1.1 万亿元，二线城市约 2.4 万亿元。 a) 考虑到城中村改造推进过程中在拆建比例等方面约束限制可能会有所放松，我们假设 21 个超特大城市中平均有 40%的待改造城中村采用拆除新建的模式，即综合整治类占比 60%，改造后容积率提升平均 70%，即拆建比为 1.7。b) 成本方面，我们假设拆除和补偿成本平均 10000 元/㎡，一线城市建安成本平均 7000 元/ ㎡，二线城市建安成本平均 5000 元/㎡，改造成本平均 1000 元/㎡。应注意对于不同区位和规模的城中村，拆除与补偿成本差异较大，因而该假设与实际成本可能存在偏离过大的风险。

(3) 销售方面，我们的测算思路为：城中村改造对于房地产销售的拉动=新建类开发投资完成额* 可售货值占比/（1-未扣税毛利率）*整体去化率。我们测算 21 个超大、特大城市城中村改造能够带来约 2.7万亿的货值增量，以及约 2.1万亿的商品房销售额增量，其中一线城市约 0.7 万亿，二线城市约 1.5 万亿。 a) 由于城中村改造本身难度较大，资金平衡较为困难，我们认为在实际推进过程中会倾向于采用成本更低的实物安置方式，在我们的测算中假设拆除新建类的改造全部采用实物安置的方式。 b) 在全部实物安置的假设下，可售货值占比与拆建比直接相关，拆建比为 1.7 时可售占比应为 41%。假设未扣税毛利率为 50%，整体去化率为 80%。

城中村改造的周期一般较长，若超大、特大城市城中村改造在 10 年内完成，可能带来年化房地产开发投资 3440 亿以及年化商品房销售额 2145 亿，分别占 2022 年全国房地产开发投资完成额的 2.6%，以及 2022 年全国商品房销售额的 1.6%。城中村改造对房地产投资和销售额的带动效应受到拆旧比、拆建比、改造周期等假设值的影响，若拆除新建类改造比例提升、改造周期缩短，城中村改造的效果会有所提升。

保障房建设提速，或成为扩大投资的重要抓手

保障房顶层政策加速落地。2023 年 4 月中央政治局会议提出“规划建设保障性住房”，7 月再次强调“要加大保障性住房建设和供给”。8 月 25 日国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（14 号文），9 月 4 日规划建设保障性住房工作部署电视电话会议召开，将保障房建设提升到国家战略高度。随后多部委陆续发文，就保障房相关税费减免、城中村改造与保障房建设相结合等方面予以政策支持，未来相关配套政策有望加速出台。

14 号文明确了“市场+保障”双轨制目标，重点提出配售型保障性住房。根据 9 月 4 日电视电话会议以及经济观察网相关报道来看，14 号文明确两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，稳定“房住不炒”预期，实现工薪收入群体“居者有其屋”；二是推动建立房地产转型发展新模式，让商品房回归商品属性，满足改善性需求，最终构建“市场+保障”双轨制体系。从我国保障房体系演变来看，2021 年 7 月国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了以公租房、保障性租赁住房和共有产权房三位一体的住房保障体系。本次 14 号文重点将此前各地可售型人才房、共产房等统一为配售型保障房，作为租售并举模式下刚性需求的重要承接，未来配售型保障房供给料将加大。

从经济观察网报道来看，14 号文配售型保租房筹建的基本原则和要点如下： 1）土地供给：明确主要通过“新建+存量盘活”方式筹建，其中新建保障性住房项目以划拨方式供应土地，存量盘活方式则包括依法收回的已批未建土地、房企破产处置资产、闲置土地（包括闲置非住用地调规后用于保障房）、收购存量商品房库存等渠道，从多部委政策表态来看也有望与城中村改造相联动。 2）保障对象：重点针对中低收入的工薪和人才阶层，在保基本的原则下，预计将明确制定保障对象收入标准及住房面积标准，整体住房面积标准可能高于配租型保障房。 3）配售规则：明确按照“土地成本+建安成本+合理利润”的保本微利原则定价，其较商品房的价差优势主要源于低成本的土地划拨。 4）运行机制：明确配售型保障性住房严格实施封闭管理，不得上市流通，强调其居住属性，进一步厘清与商品房市场的关系。 5）试点范围：明确支持城区人口 300 万以上的城市率先试点。根据七普数据，预计主要以 35 个城市先行试点，包括北京、上海、广州、深圳等 4 个一线城市，重庆、成都、天津、武汉、西安、杭州、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、福州、长春、南昌等 27 个二线城市，以及东莞、佛山、无锡、常州等 4 个三四线城市。

我们认为短期内保障性住房建设推进进程或快于城中村改造。保障房建设较少涉及土地性质及权属变更，考虑到部分城市地方政府或已依法收回个别出险房企已批未建土地等情况，2021 年下半年以来城投托底拿地而未开工的项目占比不低，我们认为具备短期供应条件的配售型保障房项目储备规模或相对可观，可能的难点或在于部分闲置用地或存量商品房库存需压降收储成本以实现资金平衡。从对商品房市场的影响来看，配售型保障房加大供给预计主要分流刚性需求，考虑到当前市场以改善性需求为主导，我们认为配售型保障房对整体商品房市场的分流影响短期或相对可控，未来或需进一步关注对改善置换链条的影响。

我们估算乐观情形下，2024-2025 年保障房（包括配租型和配售型）年化筹集建设规模或达 500 万套，年化拉动投资 0.9-1.5 万亿左右。根据每日经济新闻报道，2008-2018 年我国保障性住房合计开工约 2500 万套（不含棚改安置住房），年均开工规模约 220 万套，其中配售型保障房（经济适用房+限价商品房）约 80 万套，配租型保障房约 140 万套（主要为公租房）。若考虑 2-3 年的建设周期，则对应于2010-2020年年均商品住宅销售规模约1233万户（假设套均100平米），则期间配租型保障房平均占住房总供给的 10%左右，配售型（此前或部分归为商品房）占比约 2%，若进一步考虑分配周期等因素，则有效供给占比或更低。

根据住建部此前披露 “十四五”时期全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近 900 万套，2021、 2022 年全国实际筹集建设保障性租赁住房 94、266 万套，分别超过年初计划约 1%、11%，2023 年计划筹集建设保租房 204 万套，截至 9 月 12 日已完成 72%，即 2021 年至今累计筹集保租房已逾 500 万套；2022 年新筹集公租房 10 万套，假设保租房和公租房一半入市，则 22 年配租型保障房占住房总供给的比例提高至约 14%。 1）乐观情形：“三大工程”提升至国家战略高度后，假设保租房建设提速至原计划（计算得到 24-25 年年均筹建约 200 万套）的 125%，即保租房年化筹集 250 万套；同时假设 24-25 年配售型保障房在住房总供给中的占比分别达到 10%、20%（假设开工-入市为 1~2 年周期），对应配售型保障房平均每年也开工 250 万套。则保障房整体年化筹建规模将达到 500 万套，考虑按照 3000~5000元/平米的建安成本及套均60平米左右计算，将滚动实现年化投资额0.9~1.5万亿元。 2）中性情形：假设保租房建设提速 10%，24-25 年配售型保障房在住房总供给中的占比分别达到 8%、15%，则对应未来两年保障房整体年化筹建约 400 万套（保租房 220 万套+配售型保障房 180 万套）； 3）悲观情形：假设保租房建设仅能完成既定任务，即年化筹建 200 万套；24-25 年配售型保障房在住房总供给中的占比分别达到5%、10%，则对应未来两年保障房整体年化筹建约320万套（保租房 200 万套+配售型保障房 120 万套）。

预计 2024 年行业主要指标降幅收窄

预计 2024 年主要指标前低后高，销售面积/销售金额/新开工面积/投资额分别同比-8.2%/-8.4%/- 0.3%/-6.6%。1）销售面积：需求端复苏趋势较弱，预计 24 年维持缓慢修复，其中 Q1 在 23 年同期高基数下预计同比降幅回落，Q2 起降幅收窄，基数效应下单月同比或恢复至接近持平；2）销售金额：23 年 70 城新房价格有所下跌，而全国商品房销售金额降幅小于面积，主要系高能级城市成交占比提升的结构性因素。考虑到当前库存水平及二手房抛售压力或难支持房价快速修复，同时成交端结构性因素的对冲力度或有限，预计 24 年全年同比微降，销售金额降幅略高于面积； 3）新开工面积：考虑到前期土地成交缩量以及竣工端保交楼压力，预计短期新开工仍将维持负增长，进一步考虑保障房建设提速预计在开工端带来增量，预计 24 年全年新开工面积有望基本持平；4）投资完成额：21 年起新开工面积连续三年同比双位数下滑，叠加疫情过峰后 23 年竣工端高基数，预计 24 年竣工面积同比转负，同时新开工有所修复，预计施工面积及相应的建筑工程投资降幅收窄；而在销售下滑的情况下房企拿地仍将同步收缩，土地购置费仍维持下滑趋势，因此投资额修复总体慢于新开工。预测全年销售面积同比-8.2%，销售金额同比-8.4%，新开工面积同比-0.3%，投资完成额同比-6.6%。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）