【华创证券】房地产行业深度研究报告：产业为先，再看北京.pdf

2023-11-09

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一、近年来北京中心城区人口跟随产业疏解至近郊区

2022 年北京中心 6 区 GDP 占全市比重 75.4%，其中海淀区、朝阳区 GDP 绝对规模排前二，而西城区、东城区人均 GDP 较高；经开区（亦庄）作为郊区制造业高地，GDP 绝对规模郊区第一。随着中心城区持续疏解非首都功能，北京已经形成中心区以服务业为主，制造业迁移至郊区的发展格局，产业迁移带动人口流动，北京中心城区常住人口占比由 2018 年 55%降低至 2022 年 50%，通州、顺义、昌平、房山四区近 4 年常住人口流入较多。北京产业分布在空间上呈现“北研发、南制造”的集聚特征，各区域主导产业特色鲜明，创新要素资源集中在于海淀区、朝阳区。

（一）北京中心区以服务业为主，制造业迁移至郊区

北京中心区 GDP 占全市比重为 75.4%，东西城区人均 GDP 较高。2022 年北京 GDP 总量41611亿元，其中中心6区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山）30317亿元，占全市比重 73%，近郊区（经开、顺义、昌平、通州、大兴、房山、门头沟）、远郊区（怀柔、平谷、密云、延庆）GDP 占全市比重分别为 22%和 3.4%。1）中心 6 区中， 2022 年海淀区 GDP 突破万亿，绝对规模排全市第一，贡献全市近四分之一的产业增加值；西城区、东城区 2022 年人均 GDP 均在 50 万元左右，远超全市其他区域。2）近郊区中，2022 年经开区 GDP 为 2456 亿元，郊区增加值第一。3）远郊 4 区 2022 年 GDP 均未达到 500 亿元，主要原因是区域以山区丘陵为主，以生态涵养定位为主，制约产业规模。

随着中心城区持续疏解非首都功能，北京已经形成中心城区以服务业为主、制造业迁移至郊区的发展格局。1）2022 年北京中心城区第三产业占比均在 85%以上，政治、文化、国际交往与科技创新中心功能凸显，服务业占据主导地位。2）近郊区第二产业占比明显高于中心区，2022 年二产占比在 27%-65%之间，经开区第二产业占比明显高于其他区域，达到 65%；而远郊区由于地势原因相对不适合制造业发展，第三产业占比反而略高于近郊区。

近年来北京中心城区常住人口向郊区疏解，中心区域常住人口占比由 2018 年 55%降低至 2022 年 50%。1）2022 年北京常住人口约 2184 万，其中中心区域 1095 万人，占全市比重约 50%，近郊区、远郊区分别占比 42%和 8%。2）根据《北京城市总体规划（2016 年—2035 年）》，北京规划建设城市副中心（通州新城），并将顺义、大兴、亦庄、昌平、房山新城 5 个位于平原地区的新城，作为承接中心城区适宜功能和人口疏解的重点地区。 2018-2022年间中心区域常住人口减少 96万人，近郊区常住人口增加 66万人，中心区域常住人口占比由 2018 年 55%降低至 2022 年 50%，人口疏解效果明显，整体呈现常住人口向郊区疏散的态势。3）2018-2022 年北京郊区中通州承接最多的常住人口流入，约为 21 万人，昌平、顺义、房山常住人口增加 13 万人。

北京居民人均可支配收入处于全国第一梯队，内部差异显著。1）北京市居民人均可支配收入位于全国第一梯队，2022年延庆区人均可支配收入 4.12万元，为全市最低水平，但仍超全国平均（3.69 万元/人）。2）2022 年中心区域居民人均可支配收入在 7.4—10 万元之间，近郊区在 4.7—6.2 万元之间，远郊区在 4.1—4.8 万元之间，基本呈现自中心区向远郊区递减态势。

（二）北研发、南制造产业集聚特征已形成，创新要素主要集中在海淀、朝阳

北京产业分布在空间上呈现“北研发、南制造”的集聚特征。北部承接中关村科学城、昌平未来科技城、怀柔科学城创新资源外溢，海淀、昌平、朝阳、顺义构成“研发创新与信息产业带”；南部重点依托北京经济技术开发区，与丰台、大兴、房山构成“先进智造产业带”。

北京创新要素集中在于海淀区、朝阳区，众多高校、科研院所催生国家重点实验室。1）北京市创新资源集中在中关村科技园片区，以中关村科技园为发展中心，辐射带动周围海淀区、西城区、朝阳区及石景山区创新能力提升。2）以国家重点实验室分布为例，北京国家重点实验室分布呈现以大学、大所为核心聚集的特征，因其高校、研究所资源丰富，海淀及朝阳区国家重点实验室数量领跑全市，创新资源在全市中具有显著优势。

二、金融、互联网引擎在西城、海淀，先进制造业看经开区

北京支柱性产业为金融、信息技术等生产性服务业；以医药制造、电子设备制造、汽车制造业的为主的先进制造业。1）从北京 GDP 构成来看，金融、信息技术等生产性服务业占比较高，2021 年北京金融业、信息服务业、科学研究和技术服务业增加值占 GDP 比重约 42%。2）工业增加值占 GDP 比重约 14%，从细分项来看，医药制造业、电子设备制造业、汽车制造业具备一定规模优势，2021 年总产值分别为 3930 亿元、3744 亿元、 3433亿元，占工业总产值比重均超过 13%。市政基础类的电力、热力生产供应业绝对规模较大，2021 年电热生产和供应业总产值接近 7000 亿，占工业总产值比重约 27%。

生产性服务业高度聚集于西城区、海淀区。1）从金融业来看，西城区产业增加值规模最大，2021 年西城区金融业增加值约 2872 亿元，占全市金融业的 37%，代表性聚集地为西城区金融街；朝阳区、海淀区、东城区金融业增加值均占全市的 15%左右。2）软件和信息技术服务业集中度较高，2021 年海淀区软件及信息技术服务业增加值 3816 亿元，占全市的 58%，空间分布依托于中关村科学城，向北延伸至西二旗板块；朝阳区软件和信息服务业增加值 971 亿元，占全市的 15%，阿里、字节等多家互联网龙头企业聚集在望京板块。3）从科学研究和技术服务业来看，海淀区、朝阳区领先全市，2021 年产业增加值分别为 1183、629 亿元，占全市的比重为 37%、20%。

计算机、通信和其他电子设备制造业聚集在海淀区、经开区，总产值占全市的 59%、 21%。2020 年北京电子设备制造业工业总产值为 2882 亿元，其中海淀区、经开区总产值占全市比重分别为 59%、21%，联想、小米等电子设备制造头部企业均位于海淀区，两家企业为 2023年中国民企 500强；经开区则是分布燕东微电子、京东方、北方华创、中芯国际北京厂等龙头企业。

北京医药制造强区为经开区、大兴区、昌平区，基本形成“北研发、南制造”的产业布局。2020 年北京医药制造业工业总产值为 1314 亿元，医药制造业强区主要在近郊区聚集，1）2020 年经开区医药制造业总产值 531 亿元，以亦庄生物医药园为核心，已经构建新药研发、诊断试剂、临床检验、医疗器械、技术服务完整产业链。2）大兴区依托大兴生物医药基地，聚集了德国费森尤斯卡比、北京同仁堂、科兴中维等国内外龙头企业，2020 年医药制造业总产值超过 200 亿。3）昌平区重点发展医疗器械及创新药方向，已入驻博奥生物集团、品驰医疗、乐普医疗等企业，2020 年医药制造业总产值约 150 亿。

北京汽车制造业着力布局新能源汽车、智能网联汽车两大方向，经开区、顺义区、昌平区汽车制造业规上产值规模领先。1）2020 年北京汽车制造业工业总产值为 4139 亿元，汽车产业重点向新能源汽车、智能网联汽车转型升级，经开区为北京汽车制造主力地区， 2020 年汽车制造业总产值 2125 亿元，占全市汽车制造业总产值比重约 51%，已经引入理想、小米等行业头部企业；另外，北京亦庄高级别自动驾驶示范区自 2021 年建成后，连续两年在全国城市智能网联汽车竞争力排名中位列第一，现已汇聚百度、小马智行、北汽、奥迪等头部企业。2）顺义、昌平也有部分汽车整车厂落地，2020 年汽车制造业总产值分别为 594 亿元、553 亿元。

三、金融、信息服务为核心城区最主要产业，制造业为近郊区支柱

（一）海淀区科技属性最强，其余核心城区金融业仍是增加值最高产业

1、西城区：人均 GDP 全市最高，金融业增加值占 GDP 的 52%

2022 年西城区人均 GDP 排名北京市第一，产业结构以服务业为主导。1）2022 年西城区 GDP 总量 5700 亿元，在北京各区中排名第三，人均 GDP51.8 万元，各区排名第一， 2018-2022年 GDP复合增速 7.7%，高于全市 GDP复合增速 5.9%。2）从产业结构来看，西城区以服务业为主导的结构较为明显，2022 年第三产业占比达 94.8%，第二产业占比 5.2%。

西城区产业结构高度集中，2020 年金融业增加值占全区 GDP 比重达 52.4%。西城区重点产业为金融业、科技服务业、商务服务业、信息服务业，其中 2020 年金融业增加值 2654 亿元，占全区 GDP 比重达 52.4%，占据主导地位，商务服务、科技服务、信息服务占 GDP比重均在 5%左右。对比来看，其他中心城区主导产业占比在 20-30%左右，非主导产业占比在 10%左右，西城区产业结构高度集中。

西城区两大产业高质量发展核心区为金融街、金科新区。西城区规划打造“一轴双核，三区多点”的产业空间格局，“一轴”即特色文化融合展示轴，以历史文化名称保护为核心，适度拓展高附加值、高创新性的文化功能；“双核”即两大产业高质量发展核心区，突出金融街、金科新区的引领作用，强化国家金融管理中心功能，推动金融科技发展。1）金融街分布有人民银行、国家金融监督管理总局、证监会等政府机构，截止 2022 年，金融街已集聚各类金融机构近 1900 余家，总部企业 175 家，16 家企业位列《财富》世界 500 强榜单，驻区金融机构资产规模达到 132.7 万亿元，占全国金融资产规模三分之一。2）金科新区为国内首个以金融科技为产业主题的国家级示范区，已签约入驻中央结算公司、奇安信、神州数科等金融科技头部企业。

2、东城区：人均 GDP 排名北京第二，金融业增加值占 GDP 比重 30%

2022 年东城区人均 GDP 排名北京市第二，2018-2022 年 GDP 复合增速 9.1%。1）2022 年东城区 GDP 总量 3437 亿元，在北京各区中排名第四，人均 GDP48.8 万元，各区排名第二，2018-2022年GDP复合增速9.1%，高于全市GDP复合增速5.9%。2）东城区2022 年第三产业占比达 97.7%，第二产业占比 2.3%。

金融业、信息服务业、文化及相关产业为东城区三大主导产业，其中 2020 年金融业增加值占全区 GDP 比重达 30.7%，企业集聚效应明显。金融业、信息服务业、文化及相关产业为东城区三大主导产业，其中 2020 年金融业增加值约 907 亿元，占全区 GDP 比重达 30.7%，信息服务业、文化及相关产业增加值占 GDP 比重分别为 13.6%与 8.4%。1）截止 2022 年底，东城区已集聚各类金融机构 1030 家，包括农业银行、华夏银行等银行总部，以及摩根士丹利、瑞信证券、东方汇理等外资金融机构。2）信息服务业方面，东城区形成龙头企业+高成长性企业格局，龙头企业包括昆仑数智、视联动力、天翼云、当当网等，高成长性企业包括全时天地、轻松筹、弘成教育、嘉和海森、名洋数字等。 3）文化产业代表企业有歌华传媒、锋尚文化、京演集团、央视动漫、中文在线等。

东城区规划打造“两带、三区、多点”的产业空间布局，主要集聚区为东二环金融商务带，中关村东城园。 1）“两带”即 5 号线文化融合创新发展带、东二环金融商务集聚发展带，推动地铁 5 号线沿线区域文化产业融合发展，串联老城重要公共空间、历史节点、胡同文化；东二环金融商务集聚发展带承接 CBD 外溢资源，吸引金融、信息服务等头部企业集聚。2）“三区”即王府井、前门、东城园三大重点功能区，其中王府定位国际一流步行商业街区，前门定位传统文化消费区，中关村国家自住创新示范区东城园定位创新创业园区，培育创新成长型企业。

3、海淀区：软件与信息服务业增加值占 GDP 比重 44%，头部互联网企业集聚

2022 年海淀区 GDP 突破万亿，贡献全市近四分之一产值，近 4 年复合增速北京各区排第二。1）2022 年海淀区 GDP 总量 10207 亿元，首次突破万亿，贡献全市近四分之一产值；人均 GDP51.8 万元，在各区排名第三；2018-2022 年 GDP 复合增速 12%，增速水平位居北京第二。2）2022 年海淀区第三产业占比达 92%，第二产业占比 7.95%。

海淀区产业结构高度集中，信息服务业增加值占全区 GDP 比重达 44%。海淀区优势产业为信息服务业、科技服务业、金融业，三大产业增加值占全区 GDP 比重约 67%，其中 2022 年信息服务业增加值 4515 亿元，占全区 GDP 比重达 44%，科技服务业、金融业增加值占 GDP 比重均在 11%左右。

海淀区规划打造“一核两轴多极”的产业空间格局，以中关村科学城为核心，向北延伸东升、上地、西三旗、永丰等板块，多家信息服务头部企业聚集上地。1）“一核”即中关村科学城核心地区，依靠多所重点高校及科研院所，引导全区释放创新活力。2）“两轴”即北清路前沿科创发展走廊横轴、中关村大街高端创新集聚发展走廊纵轴，串联上地、永丰、翠湖等多个城市发展极。3）目前信息服务业头部企业高度聚集上地发展极，包括腾讯、网易、微软、英特尔等全球知名IT企业总部和研发中心，字节跳动、美团、快手等互联网经济龙头企业，以及联想、小米等电子科技生态龙头运营商。

4、朝阳区：GDP 规模北京第二，产业集聚在 CBD、中关村朝阳园

2022 年朝阳区 GDP 排北京第二，近 4 年 GDP 复合增速略高于全市水平。1）2022 年朝阳区 GDP 总量 7911 亿元，在北京各区中排名第二，人均 GDP23 万元，各区排名第四， 2018-2022年GDP复合增速6.7%，高于全市GDP复合增速5.9%。2）从产业结构来看， 2022 年朝阳区第三产业占比达 93.4%，第二产业占比 6.6%。

朝阳区支柱产业为金融业、商务服务业、信息服务业，2020 年金融业增加值占全区GDP 比重 16.4%。1）朝阳区主导产业为金融业、商务服务业、信息服务业、科技服务业，其中 2020 年金融业增加值 1300 亿元，占全区 GDP 比重达 16.4%；商务服务业、信息服务业、科技服务业增加值占 GDP 比重分别为 11.5%、11.1%、8.5%。

朝阳区金融、商务服务、信息服务业主要集中在东部北京商务中心区、东北部中关村朝阳园（包括电子城东区、西区、健翔园、望京地区）。1）众多外资企业落地北京商务中心区，截止 2023 年 8 月，商务中心区共有外资企业 1 万余家，占全市的 1/3，跨国公司地区总部（110 家）、国际金融机构和国际组织均占全市的 50%。2）互联网头部企业落地中关村朝阳园，如阿里健康、阿里软件等十余家阿里巴巴旗下企业；58 同城、赶集网等入驻 IT 产业园，美团、大众点评入驻望京国际研发园。

5、丰台区：产业结构分散，对建筑业、房地产业依赖度较高

丰台区 GDP 及人均 GDP 在中心 6 区中较低，2018-2022 年 GDP 复合增速 7.4%。1） 2022 年丰台区 GDP 总量 2062 亿元，在北京市各区排名第六；人均 GDP10.2 万元，位列北京中心区域末位，在北京市各区排名第八；2018-2022 年 GDP 复合增速 7.4%。2）从产业结构来看，丰台区 2022 年第三产业占比达 84.9%，第二产业占比约 15.1%，在中心 6 区中，第二产业占比最高。

丰台区产业结构较为分散，2022 年金融业增加值占全区 GDP 比重约 16%。丰台区四大重点产业为金融业、科技服务业、商务服务业与文化及相关产业，其中金融业 2022 年增加值 326.2 亿元，占全区 GDP 比重约 16%；科技服务业、租赁和商务服务业增加值占全区 GDP比重分别为 15%、10%；对标其他城五区，丰台区产业结构与相对分散，对建筑、房地产业依赖度较高，二者产业增加值占全区 GDP 比重约 19%。

丰台区规划打造高精尖产业四区集聚的产业空间格局，即首都商务新区、丽泽商务区、中关村丰台东区、中关村丰台西区。1）首都商务新区拟打造为国际文化科技融合示范区，丽泽商务区定位新兴金融园，引导金融科技创新发展，中观丰台园东区、西区为丰台的科技产业核、数智创新区。2）丽泽商务区现已汇聚中信证券资管、央行数字货币研究所等机构。

6、石景山区：GDP 破千亿，软件及信息服务业增加值占比接近 20%

2022 年石景山区 GDP 首次突破千亿门槛。1）2022 年石景山区 GDP 总量 1000 亿元，首次突破千亿门槛，在北京市各区排名第十；人均 GDP17.8 万元，在北京市各区排名第五； 2018-2022年 GDP复合增速 7.5%，高于全市 GDP复合增速 5.9%。2）从产业结构来看，石景山区 2022 年第三产业占比达 86.8%，第二产业占比 13.2%。

软件及信息服务业、金融业为石景山区主导产业，合计产业增加值占全区 GDP 比重达到 50%。1）石景山区以信息传输、软件和信息技术服务业为主导，2022 年增加值 303 亿元，占全区 GDP 比重达 30.3%；多家信息服务头部企业落地，如航天云网、耐德佳、北京电纸科技等。2）2022 年金融业增加值 196 亿元，占全区 GDP 比重达 19.5%，金融企业以创新型金融公司为主，如中企云链、龙盈智达等。

石景山区长安金轴为主要产业空间载体，沿线分布多个高端商务载体及十余家大型央企。 1）“一轴”即长安金轴，该轴以聚集金融创新要素为重点，并依托商务区建设导入高精尖方向匹配要素，打造区域“轴线经济”。2）“四园”即北京银行保险产业园、中关村石景山园、新首钢高端产业综合服务区、文创园，是石景山区重要的产城融合发展载体。

（二）制造为先，近郊区域聚焦生物医药、电子信息、汽车制造业

1、经开区：GDP 绝对规模郊区第一，四大先进制造业产值占工业总产值 95%

2022 年经开区第二产业占比 65.2%，近年来 GDP 复合增速 8.2%，高于全市平均。1） 2022年经开区GDP总量约2456亿元，同比下降8%，经开区为北京主要疫苗生产基地， 2021 年新冠疫苗生产推动全区 GDP 高增，2022 年回落至正常水平。2018-2022 年 GDP 复合增速 8.2%，高于全市 GDP 复合增速 5.9%。2）从产业结构来看，2022 年经开区第二产业占比高达 65.2%。

经开区 2022 年工业增加值占全区 GDP 比重达 61.5%，其中四大主导产业工业总产值占比合计达 94.7%。2022年经开区工业增加值占全区 GDP比例达 61.5%，占据主导地位，其次为批发和零售业、信息传输、软件和信息技术服务业。工业细分领域中，四大主导产业——新能源和智能网联汽车产业、新一代信息技术产业、机器人和智能制造产业、生物医药与大健康产业占据优势，合计占全区工业总产值比重为94.7%。1）新能源和智能网联汽车产业现已引入理想、小米等新能源车企和百度、小马智行、商汤科技、轻舟智航、新石器等头部企业，北汽、奥迪等整车企业已率先开展智能网联汽车常态化测试。 2）经开区获批首个国家人工智能高新技术产业化基地，在经开区核心区 60 平方公里范围内，整体建成开通的 5G 基站密度为全市平均水平的 6.7 倍，率先实现 5G 的全域覆盖。 3）机器人和智能制造产业领域，经开区拥有小米智能黑灯工厂等近 50 家智能制造试点示范企业，在我国已发布的 285 项智能制造国家标准中，经开区贡献了 1/3。

经开区规划构建“433”城市功能组团。1）“4”即四大产业功能区，分别为电子信息、生命健康、高端汽车、智能制造产业区，分别集中发展四大主导产业。2）“3”即三大创新服务区，分别为金融科创区、生态商务区、智慧物流区，配套发展生产性服务业。 3）“3”即三个特色产业园，分别为未来产业创新园、绿色技术创新园、智能汽车配套园。

2、顺义区：近年来 GDP 复合增速放缓，新能源汽车产业相对突出

2022 年顺义区 GDP 绝对规模在郊区中仅次于经开区，但近年来复合增速低于全市平均水平。1）2022 年顺义区 GDP 总量 2073 亿元， 2018-2022 年 GDP 复合增速 2.7%，低于全市 GDP 复合增速 5.9%。2）2022 年顺义区第二产业占比达 27.4%，第三产业占比 71.8%。

顺义区工业、交通运输相关产业、金融业为主导产业，2020 年工业增加值占全区 GDP 比重为 25.3%，交通运输、仓储和邮政业增加值占全区 GDP 比重为 22.7%。1）顺义区主导产业为工业、交通运输相关产业、金融业，其中 2020 年工业增加值 473.4 亿元，占全区 GDP 比重达 25.3%；交通运输、仓储和邮政业增加值 425.5亿元，占全区 GDP 比重达22.7%。2）制造业细分领域中，新能源汽车、半导体、航空航天为三大主导产业，顺义区已集聚奔驰新能源、理想汽车、北京现代、北汽越野车 4 家整车企业，北汽研发总部、理想汽车研发总部等 9 大研发设计中心，上下游零部件企业 150 余家，2022 年生产整车 29万辆，产值约 560亿。半导体产业已初步形成从装备到材料、芯片、模组、封装检测及下游应用的产业链布局，集聚了国联万众、泰科天润、瑞能半导体、特思迪等重点企业 20 余家。

顺义区规划打造“三区五组团”的创新产业空间布局。1）核心区中，赵全营组团重点发展新能源智能汽车整车产业，中关村顺义园及高丽营组团重点发展第三代半导体、航空航天产业，代表企业有理想汽车、北京奔驰、泰科天润、国联万众、中航复材、中航发等。2）提升区的南法信-仁和-南彩组团，重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医药健康、智能装备、科技服务业等产业。代表企业有中航发动机公司总部、航空发动机研究院、中科星图、正元地理信息、中交信息等。3）拓展区中杨镇组团重点发展新能源汽车及关键零部件产业，北小营组团重点发展智能网联汽车。

3、昌平区：享受海淀区要素外溢，新一代信息技术产业转型较快

2018-2022 年昌平区 GDP 复合增速 10.4%，第二产业占比 34%。1）2022 年昌平区 GDP 总量 1341 亿元，但常住人口 227 万人，为郊区人口最多区域，导致人均 GDP 低位； 2018-2022 年 GDP 复合增速 10.4%。2）昌平区 2022 年第三产业占比 65.5%，第二产业占比达 34.0%，二产占比位列全市第五。

先进制造业为昌平区主导产业，2022 年先进制造业产值占全区工业总产值比重达 86%。1）分行业来看，2022 年昌平区工业、房地产业、科学研究&技术服务业、教育业和金融业增加值位居前五，其中工业增加值约 402 亿元，占 GDP 总量的 30%。2）昌平区 2022年实现工业总产值 1319.7亿元，其中专用设备制造业、医药制造业、汽车制造业三大行业共实现工业总产值 671.7 亿元，占全区工业总产值比重超过 50%；昌平区 2022 年先进制造业实现产值 1140 亿元，占全区工业总产值的 86%，工业具备高技术含量。

昌平区聚力发展未来科学城，提升回天地区（回龙观、天通苑地区）、昌平新城两大发展组团。1）回天地区充分发挥科技创新人才优势，培育新一代信息技术产业集群，目前已落地百度创新中心（昌平）、慧聪网北京总部、小米智慧产业示范基地、好未来教育等一批重大项目，先进制造方面则有三一重工、北京复盛机械等。2）未来科学城主要推动生命谷、能源谷、高教园“两谷一区”建设，多家先进能源领域龙头企业聚集，如中石化、中石油、中海油、国电投、明阳智慧能源、中泰科技、海林科技等；医药健康领域已聚集诺华制药、诺诚建华、百济神州、乐普医疗、万泰生物等企业，形成研究 -研发-生产-终端医疗的全产业链。3）昌平新城重点优化提升医药健康产业，落地东华原药房自动化系统高端智能制造生产研发中心、百奥二期等扩建项目。

4、通州区：北京副中心，建筑业占全区 GDP 比重约 20%

2018-2022 年通州区 GDP 复合增速 10.8%，第二产业占比达 37%。1）2022 年通州区 GDP 总量 1253 亿元，人均 GDP6.8 万元，2018-2022 年 GDP 复合增速 10.8%，增速较快。2）通州区第二产业占比达37.2%，在北京各区中第二产业占比排第二，仅次于房山区。

通州区建筑业增加值占全区 GDP 比重达 20%，医药制造、汽车制造、专用设备制造产业总产值占全区规上工业总产值比重约 38%。1）通州区重点产业为建筑业、工业、金融业，其中 2022 年建筑业增加值 251 亿元，占全区 GDP 比重 20%，工业增加值 217 亿元，占全区 GDP 比重 17%。2）从工业细分领域来看，2022 年医药制造、汽车制造、专用设备制造产业规上总产值分别为95、73、52亿元，占全区规上工业总产值比重约16%、 12%、10%。医药制造龙头企业与中小微企业在通州汇聚发展，如甘李药业、春立医疗、福元医药等，2023 年 5 月，通州首家医药健康产业园（漷县镇一方健康谷）开园；已在区域内汇聚发展。汽车制造业领域，小米汽车通州生产基地已进入生产调试冲刺阶段（2023 年 9 月）。

通州区规划打造“一城一带一轴、四区三镇多点”的产业空间格局。1）“一城”即城市副中心 155 平方公里区，加强对中心城区首都功能的服务保障。 2）“四区”即行政办公区、运河商务区、文化旅游区和科技创新板块四大重点功能片区，是城市副中心主导功能发展的集中承载空间和展示窗口。

5、大兴区：医药制造、汽车制造为区域主导产业

近年来大兴区 GDP 复合增速较快，第二产业占比达 34.8%。1）2022 年大兴区 GDP 总量 1092 亿元，人均 GDP6 万元，仅高于昌平区。2018-2022 年 GDP 复合增速 11.7%，高于全市 GDP 复合增速 5.9%。大兴区为北京主要疫苗生产基地，2021 年新冠疫苗生产推动全区 GDP 高增，2022年已回落至正常水平。2）大兴区 2022年第二产业占比达 34.8%，第三产业占比 63.8%，第二产业占比排全市第四。

大兴区主导产业为医药制造业、汽车制造业，2022 年产值占全区工业总产值比重达 61%。1）分行业来看，2022 年大兴区工业、房地产业、金融业、建筑业及批发和零售业生产总值位居前五，其中工业生产总值约 290 亿元，占全区 GDP 总量的 26.6%，是全区经济总量中占比最高的行业。2）工业细分领域中，医药制造业、汽车制造业总产值分别为 418、202 亿元，占工业比重分别为 41%、20%，处于主导地位。汽车制造业方面，拥有北京最大的汽车制造基地——北京汽车工业园。

大兴区规划打造高精尖产业四组团的格局，聚焦发展临空经济区、生物医药产业基地、新媒体产业基地、北京中日创新合作示范区。1）临空经济区发挥国际机场交通枢纽优势，拓展智能制造和装备产业，建设商业航天产业基地，目前已集聚东方航空物流股份有限公司、富来特（北京）供应链管理有限公司等产业链上下游企业；2）生物医药产业基地以黄村镇、北臧村镇为主要载体，目前已集聚一批龙头药企，如北京科兴、同仁堂中药现代化产业园、德国费森尤斯卡比医药公司中国子公司等。3）新媒体产业基地以西红门为主要载体，推动现代服务业与先进制造业融合，打造数字文化融合发展示范区，目前已集聚新华网、利亚德、星光影视集团等企业。4）中日创新合作示范区则探索中日双向投资升级，规划面向国际（尤其是日本）引入一批企业总部。

6、房山区：新材料、高端制造为重点产业

2022 年房山区第二产业占比 41%，在北京各区中第二产业占比最高，近年来 GDP 复合增速 3.1%，低于全市水平。1）2022 年房山区 GDP 总量 861 亿元，在北京各区中排名第十一，人均 GDP6.6 万元，各区排名第十三，2018-2022 年 GDP 复合增速 3.1%，低于全市 GDP 复合增速 5.9%。2）从产业结构来看，2022 年房山区第二产业占比达 41%，在北京各区中第二产业占比最高。

房山区主导产业发展平稳，工业处于主导地位，2020 年工业增加值占全区 GDP 比重达 30.2%。1）分行业来看，2022 年房山区工业增加值占全区 GDP 比例达 34%，占据主导地位，其次为房地产业、建筑业。2）工业细分领域中，新材料、高端制造占据主导地位，其中 2019 年新材料工业总产值约 360 亿元，占全区工业总产值比重为 39.5%。

房山区规划打造“一城三区”的产业空间格局，高端制造业基地和新材料基地已形成企业聚集。1）“一城”即高水平建设良乡大学城，对标国际知名大学城，努力构建结构合理、要素齐全、职住平衡、充满活力的科教及产业融合新城。2）新材料基地目前已形成了以石墨烯为代表的纳米材料、以新型显示材料为代表的电子新材料和以氢能为代表的新型能源材料的三个产业集群，代表企业有石墨烯种子园、八亿时空、集联光电、环宇京辉。

四、北京东部商圈密度较大，当前逐渐向多中心格局演变

（一）北京商业呈多中心发展格局，东部区域密度较大、活跃度高

城市多中心发展规划及人口向郊区疏解，推动北京商圈多中心化的发展格局，东部商圈密度较大。1）随着人口向郊区疏解，为满足产业、居住人群生活需求，近郊区商业配套也随之完善，尤其城市北部多个新型商圈落地，如昌平区回龙观-天通苑商圈，海淀区上地商圈等，服务于周边电子信息、软件及信息服务业客群。2）北京东部商圈密度较大，主要原因是北京东部为最早的外事区、商务区，集齐 4 大使馆区，早期外籍人士及城市白领等高端消费人群相对聚集，带来了针对该群体消费需求的商业项目，逐步形成商圈并迅速发展，目前朝阳区 CBD 仍有 1 万余家外资企业聚集，占全市的 1/3，跨国公司地区总部（110 家）、国际金融机构和国际组织均占全市的 50%。3）西部五棵松商圈受益于奥运经济，近年来围绕文化、体育开发商业资源，已成为京西商业地标，典型项目为华熙 LIVE·五棵松，每年举办演唱会、体育赛事等活动多达 200 余场。

北京东部区域夜经济活跃度较高，餐饮和娱乐是夜间经济主要活跃因素。1）根据《北京市商圈活力研究报告》，北京夜间消费模式从以往单一的餐饮消费，正逐步进阶到多元化阶段，如文化艺术、体育健身、阅读学习等，特色商业街区，如华熙 LIVE，通过餐饮及文化体验集聚，逐渐成为周边年轻人夜间消费的必去场所之一。2）根据北京商圈夜经济热力分布图来看，东部区域夜经济活跃度较高，包括 CBD、望京商圈。

（二）重点商圈主要分布在中心区，工作日客流较大

北京中心区重点商圈数量较多，客流以工作人口为主，居住人口为辅。1）北京 36 个重点商圈中，中心区分布 26个，占比 72%，其中朝阳区有 11个重点商圈，数量最多。2）中心区商圈工作日客流普遍大于节假日客流，主要原因是中心区商圈写字楼项目较多，客流以工作人口为主，居住人口为辅，而郊区商圈工作日客流则小于节假日客流。根据北京 36 个重点商圈数据，中心区商圈工作日平均客流 69 万人，节假日平均客流 60 万人，郊区商圈工作日平均客流 30 万人，节假日平均客流 33 万人。

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