REITs二级市场今年整体情绪不佳，活跃度较低，三季度REITs涨跌参半，交易主线仍不清晰。2023Q3以来，28只REITs中16只上涨，12只下跌。上涨REITs分布较为分散，涨幅超过5%的包括国金中国铁建高速REIT（9.87%）、华夏北京保障房REIT（6.72%）和中航京能光伏REIT（6.26%）。跌幅较大的REITs集中在园区类，国泰君安临港创新产业园REIT跌9.63%，博时招商蛇口产业园REIT跌6.04%，建信中关村产业园REIT跌4.99%。从今年以来表现来看，二级市场除嘉实京东仓储基础设施REIT和中航京能光伏REIT，其他REITs均出现不同程度的下跌。跌幅较大的REITs出现在园区类和交运类，建信中关村REIT和博时蛇口产园REIT今年来分别下跌33.60%、25.78%；华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT今年来分别下跌31.67%、27.08%。从成交情况热度来看，三季度换手整体呈下行趋势，季报期略有反弹。三季度REITs板块整体换手率整体下行，从1.1%以上下探至0.5%左右，季报发布期板块换手率回升至0.8%附近。从Q3EBITDA完成度来看，28只REITs中，18只超额完成，10只未达成目标。分类型来看，保障性租赁住房类和生态环保类整体表现较优，4只保障性租赁住房类REITs和生态环保类REITs的EBITDA均高于说明书预测值。高速公路类REITs中有2单未达预测值，占比29%；产业园类REITs中有4单未达预测值，占比44%；3只仓储物流类REITs中有2只未达预测值，占比67%；3只清洁能源REITs中有2只未达预测值，因三季度为风量低谷，发电量较小，中信建投国家电投新能源REIT收入下降，EBITDA完成度最低（54.68%）。鹏华深圳能源REITQ3EBITDA完成度最高（265.05%），主因三季度为季节性发电高峰。从Q3可供分配收益完成情况来看，28只REITs可供分配现金流中，20只超额完成，8只低于预期，保障房、仓储类资产表现稳定性突出，能源类弹性较大。具体来看，仓储类、保障房类7只REITs可供分配额全部超预期，交运类和产业园类各有2只、3只REIT未达预期，生态环保类的中航首钢生物质REIT和清洁能源的中信建投国家电投新能源REIT也均未完成单季度预期值。分资产类型来看，三季度高速公路类REITs整体通行量同环比回升。Q3除中金安徽REIT通行量同比下滑8.38%、国金中国铁建REIT通行量环比下滑4.63%外，其余REIT通行量同比、环比均呈现提升态势。其中中金安徽REIT通行量同比下滑或与沿线路段改扩建有关。对应到营收、EBITDA层面，高速公路REITs整体亦呈现复苏态势。生态环保类产品中，2023Q3报告期内，因北京门头沟区特大暴雨，中航首钢绿能REIT项目经营受到短暂影响，后加速恢复生产，经营稳定提升，可供分配金额三季度同比上升27.58%。富国首创水务REIT污水处理量同比环比皆小幅上涨（5.61%/8.72%），主因二季度低基数效应导致。分底层资产看，园区类REITs表现分化较大，其中华安张江光大REIT、建信中关村REIT、博时REIT出租率下行较为明显，其余产业园REITs表现相对稳健。保障房类红土盐田港REIT和嘉实京东仓储REIT运营保持平稳。2023Q3红土盐田港REIT的出租率继续稳定在99%，嘉实京东3仓储REIT出租率保持100%。中金普洛斯REITQ3平均出租率为90.78%，环比提升0.23%，但需关注租金单价较二季度末环比有所下降。保障性租赁住房类REITs运营平稳。能源类鹏华深圳能源REIT受季节性因素影响，上网电量三季度上升至14.20亿千瓦时，但电价则环比有降，从0.51元/千瓦时至0.46元/千瓦时。单季度EBITDA和可供分配现金流均超募集预测。中航京能光伏REIT整体运营良好。中信建投国家电投新能源REIT受风力发电季节性低谷影响，2023Q3收入及EBITDA均环比下滑，且EBITDA不及募集说明书预测。整体来看，2023Q3公募REITs市场整体情绪不佳，活跃度较低，交易机会较难把握，配置盘可结合派息率及IRR情况进行选择，方向上推荐关注整体景气度较好的能源类REITs与经营稳定的保障房类、仓储类REITs以及关注一级即将上市的消费基础设施REITs新品类。分析师杨业伟执业证书编号：S0680520050001邮箱：yangyewei@gszq.com分析师张明明执业证书编号：S0680523080006邮箱：zhangmingming3653@gszq.com
2023Q3以来，28只REITs中16只上涨，12只下跌。上涨REITs分布较为分散，涨幅超过5%的包括国金中国铁建高速REIT（9.87%）、华夏北京保障房REIT（6.72%）和中航京能光伏REIT（6.26%）。跌幅较大的REITs集中在园区类，国泰君安临港创新产业园REIT跌9.63%，博时招商蛇口产业园REIT跌6.04%，建信中关村产业园REIT跌4.99%。从今年以来表现来看，二级市场除嘉实京东仓储基础设施REIT和中航京能光伏REIT，其他REITs均出现不同程度的下跌。跌幅较大的REITs出现在园区类和交运类，建信中关村REIT和博时蛇口产园REIT今年来分别下跌33.60%、25.78%；华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT今年来分别下跌31.67%、27.08%。
资料来源：Wind，国盛证券研究所从成交情况来看，三季度REITs板块换手率整体下行，日换手率从1.1%以上下探至0.5%左右，季报发布期板块换手率回升至0.8%附近。
整体来看，2023Q3公募REITs市场整体情绪不佳，活跃度较低，交易机会较难把握，配置盘可结合派息率及IRR情况进行选择，方向上推荐关注整体景气度较好的能源类REITs与经营稳定的保障房类、仓储类REITs以及关注一级即将上市的消费基础设施REITs新品类。从Q3EBITDA完成度来看，28只REITs中，18只超额完成，10只未达成目标。分类型来看，保障性租赁住房类和生态环保类整体表现较优，4只保障性租赁住房类REITs和生态环保类REITs的EBITDA均高于说明书预测值。高速公路类REITs中有2单未达预测值，占比29%；产业园类REITs中有4单未达预测值，占比44%；3只仓储物流类REITs中有2只未达预测值，占比67%；3只清洁能源REITs中有2只未达预测值，占比67%。清洁能源类REITs表现分化最为明显。因三季度为风量低谷，发电量较小，中信建投国家电投新能源REIT收入下降，EBITDA完成度最低（54.68%）。鹏华深圳能源REITQ3EBITDA完成度最高（265.05%），主因三季度为季节性发电高峰。注：在“说明书2023单季度EBITDA”中，由于浙商沪杭甬高速REIT、平安广州广河REIT、华夏越秀高速REIT、中航首钢生物质REIT、富国首创水务REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、建信中关村REIT的招募说明书经营预测仅到2022年，故采用2022年的预测数据代替，图表7-8的“说明书2023单季度可分配金额”一栏同理。
从Q3可供分配收益完成情况来看，28只REITs可供分配现金流中，20只超额完成，8只低于预期，保障房、仓储类资产表现稳定性突出，能源类弹性较大。具体来看，仓储类、保障房类7只REITs可供分配额全部超预期，交运类和产业园类各有2只、3只REIT未达预期，生态环保类的中航首钢生物质REIT和清洁能源的中信建投国家电投新能源REIT也均未完成单季度预期值。资料来源：Wind，国盛证券研究所
从前三季度累计可供分配收益完成情况来看，28只成立时长一个季度以上的REITs中，16只完成目标，12只低于预期。其中，清洁能源的两只REIT（中航京能光伏REIT、鹏华深圳能源REIT）领跑，完成度分别为197.12%/151.24%，而博时蛇口产业园REIT、建信中关村REIT、华安张江产业园REIT垫底，完成度分别为62.79%、67.59%和67.97%。资料来源：Wind，国盛证券研究所
三季度高速公路类REITs整体通行量同环比回升。高速公路REITs三季报中，除中金安徽REIT通行量同比下滑8.38%、国金中国铁建REIT通行量环比下滑4.63%外，其余REIT通行量同比、环比均呈现提升态势。其中中金安徽REIT通行量同比下滑或与沿线路段改扩建有关。对应到营收、EBITDA层面，高速公路REITs整体亦呈现复苏态势。
国金中国铁建REIT
生态环保类产品中，2023Q3报告期内，因北京门头沟区特大暴雨，中航首钢绿能REIT项目经营受到短暂影响，后加速恢复生产，经营稳定提升，可供分配金额三季度同比上升27.58%。富国首创水务REIT污水处理量同比环比皆小幅上涨（5.61%/8.72%），EBITDA同比增5.39%，可供分配金额同比增8.84%，环比增81.11%，主因二季度低基数效应导致。
分底层资产看，园区类REITs表现分化较大，其中华安张江光大REIT、建信中关村REIT、博时REIT出租率下行较为明显，其余产业园REITs表现相对稳健。建信中关村REIT三季度由于5家租户退租，导致出租率进一步下滑至63.73%，2023年Q3REIT收入与EBITDA环比下滑6.61%和6.38%。华安张江光大REIT项目出租率降至67.60%，较二季度大幅下降，主因张润大厦的主要租户哲库退租。因意向落地时间推迟、市场新增需求偏弱，出租率提升有待加快，计划调整定价策略。由于哲库退租，张江光大REIT没收租户保证金1039.8万元，导致EBITDA同比增140%，该增幅后续不具有持续性。东吴苏园产业REIT经营保持稳定，2023年Q3EBITDA同比小幅下滑5.96%，可供分配金额同比增长16.20%。博时招商蛇口REITQ3出租率有所下滑，其中万海大厦出租率下降4个百分点、万融大厦出租率提升1个百分点、扩募资产光明加速器出租率下降6个百分点。月均租金单价环比上涨，但需关注扩募资产光明加速器租金单价有所降低。华夏合肥高新产园REIT2023Q3项目出租率为92.37%，维持稳定，租约单价小幅提升。华夏和达高科REIT总体出租率保持平稳（89.50%），和达药谷一期项目研发办公及配套商业部分出租率99.84%，项目配套公寓出租率93.83%，孵化器项目出租率82.71%。存量租约单价环比小幅提升。关注当前当年租金收缴率不高，其中和达药谷一期为82.59%，孵化器为87.09%。国泰君安东久新经济REIT整体经营表现稳健，项目维持满租状态，重要现金流提供方平均剩余租赁期限在3年以上。国泰君安临港创新产业园REIT2023Q3出租率保持高位（97.63%）重要现金流提供方业务经营情况相对稳定。中金湖北科投光谷产业园REIT上市后首次披露季报表现。2023年9月末出租率为87.63%。23年9月末租金单价平均为62.72元/平方米/月，较募集说明书披露的22年末租金单价61.6元/平方米/月有所提升。
87.63%
红土盐田港REIT和嘉实京东仓储REIT运营保持平稳。2023Q3红土盐田港REIT的出租率继续稳定在99%，嘉实京东3仓储REIT出租率保持100%。中金普洛斯REITQ3平均出租率为90.78%，环比提升0.23%，但需关注租金单价较二季度末环比有所下降。
保障性租赁住房类REITs运营平稳。截至2023Q3，中金厦门安居保障性租赁住房REIT中，集美区园博公寓项目出租率为99.36%，集美区珩琦公寓项目出租率为99.79%，可供分配现金流完成度为110.33%；红土创新深圳人才安居REIT安居百泉阁项目出租率为98.16%，安居锦园项目出租率为98.25%，保利香槟苑项目和凤凰公馆项目出租率分别为99.60%和98.69%，可供分配现金流完成度为109.19%；华夏北京保障房REIT中，文龙家园项目出租率为96.88%，熙悦尚郡项目出租率为97.24%，项目整体可供分配现金流完成度为110.93%；华润有巢REIT需关注出租率环比有所下滑，但EBITDA和可供分配现金流依然超出募集预期，其中有巢泗泾项目出租率94.54%，较6月末的96.52%有所下滑，有巢东部经开区项目出租率91.32%，较6月末的96.36%有所下滑，华润有巢REIT项目整体可供分配现金流完成度为127.64%。
鹏华深圳能源REIT受季节性因素影响，上网电量三季度上升至14.20亿千瓦时，但电价则环比有降，从0.51元/千瓦时至0.46元/千瓦时。单季度EBITDA和可供分配现金流均超募集预测。中航京能光伏REIT整体运营良好，合计结算电量1.51亿千瓦时，全部结算电量（包含参与市场交易部分）均享受国补。其中江山永宸结算电量1.17亿千瓦时，平均结算电价0.7247元/千瓦时（含国补，下同）；湖北晶泰结算电量0.34亿千瓦时，平均结算电价0.9756元/千瓦时。需关注江山永宸市场化交易电量占比显著超过募集说明书预测，且本季度市场化交易电价低于标杆电价。中信建投国家电投新能源REIT受风力发电季节性低谷影响，2023Q3收入及EBITDA均环比下滑，且EBITDA不及募集说明书预测。2023年1-9月项目公司累计发电量为90072.55万千瓦时、累计上网电量为87887.18万千瓦时，分别较历史三年（2020年至2022年）同期平均值下降6.76%、6.89%。
政策不及预期：如果政策不及预期，可能会对REITs产生明显影响，由此影响结论。项目运营超预期：如果项目运营超预期变动，会影响结论。披露口径偏差：本文部分数据指标可能存在披露口径上的偏差。
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