——概念与特征
目前，国家对“工业上楼”并没有统一的定义。按行业内的普遍认知，理论上只要是在一层以上，拥有电梯、吊装设备配套的厂房，都可以称为“工业上楼”。“工业上楼”就是不同于传统在低容积率园区的单层工厂中进行生产作业，转而在高密度园区的高层楼宇中进行企业的生产、组装、办公、研发、设计的新型工业载体发展模式。由于多层厂房已经在全国范围内被普遍接受及运用，我们现在所提及、讨论的“工业上楼”，其对象通常是指建筑总高在24米以上、100米以下，楼层层数在六层以上的高层工业厂房。
——背景与趋势
01 土地资源日益紧张
随着城市发展规模不断扩大，土地资源日趋紧张，新增工业用地供应指标紧张，传统厂房发展模式对于企业获取产业生存空间的压力越来越大、成本越来越高。高能级城市企业无处扩产，被迫外迁。
02 产业需求不断升级
前沿新兴产业企业对生产研发的空间环境和厂房建设标准要求更高；生产及建筑技术的提升也让工业上楼成为了可能；同时低效开发的工业用地也存在产业集聚度低，不易形成专业化园区的问题。
03 提高土地效率，推动转型升级
工业上楼以高容积率实现产业规模“扩容不扩地”，提高地均产值。同时，采用共享式工业上楼的园区（以下简称上楼园区）设计与建设品质大多较高，符合高附加值产业“高大上”的环境偏好，可吸引龙头企业。上楼产业通常需符合无污染低能耗等准入条件，可以倒逼中小企业主动转型，进而推动上楼产业整体升级。
04 产业集聚度高，形成产业生态
共享式工业上楼可在有限空间内，实现更高的企业密度，有利于构建交织连贯的上下游产业链，可汇集研发、生产、中小试、展示、物流等多个产业环节，形成合作共赢的产业生态。
05 提升产城形象，营造品质空间
上楼园区大多统一规划建设，可塑造高品质的产城形象和园区环境，可构建便捷的物流交通网络，可集聚优质的配套服务功能。如企业服务超市、工业邻里中心、嵌入式幼托、青年公寓等设施，可为人才的衣食住行提供便利。
——什么样的企业适合工业上楼？
案例一：公共废气排放管井预留过小某“工业上楼”项目主要招引深圳转移过来的电子信息和智能装备产业，其中约30%-40%的企业有废气排放的需求。该项目整体采用玻璃幕墙，不能像传统厂房那样把排放管道外穿到外立面上，必须在建筑内部预留一个烟井。
由于一期开发建设时无经验，产品预留的安置废弃排放管井的空间过小，导致企业废气管拥挤且具备安全隐患。
案例二：缺少公共仓储空间某“工业上楼”项目主要入驻的是电子信息、智能装备、新材料等企业，这些企业对周转用的仓储需求较为旺盛。一般而言，企业生产与仓储面积之比要达到2-4:1，即2-4㎡的生产面积，需要1㎡的仓储面积作为配套支撑。
一期仓储空间存在明显不足，目前只能将地下室用车位改造成临时仓储空间，用作短租出租用途；二期做园区专门公共仓储空间。
