——拨云见日终有时
当前的北京办公楼市场正面临着前所未有的挑战，市场中的各方参与者都能感同身受。自2019年起，北京市场进入下行周期，此后租金连续下降了近五年，当前甲级租金已回落至2011年同期水平，即312元/平方米/月（净有效口径）；步入2023年上半年，与市场年初期望相悖，企业办公租赁需求急剧收缩，平均单季度净吸纳量跌至3.4万平方米，达到历史最低水平区间。北京市场面临着预期震荡和不确定性，混杂的信号也容易引发不同推测和误读。
•通过展示各行业在北京办公楼市场中的办公楼租赁经济价值的排名和数值变化，我们能够直观感受到金融、科技互联网、专业服务业的支柱作用――这三大行业单年所产生的租赁费用，即可超过其他所有行业之和。在此之上，金融与科技互联网更处于断崖式领先地位。
•科技互联网行业在2017-2018年及2020-2021年两个时间段，超过金融行业，成为北京总租赁成本最高、带来的租赁市场经济价值最大的行业。虽然科技互联网行业平均租金不高，但在这两个时间段扩张或搬迁整合所带来的租赁面积规模巨大，成为市场中极具活力的需求来源。
•从办公楼项目租赁招商的角度出发，无论市场中哪些行业发展前景看好或热度提升，科技和金融始终应当是绝大部分业主的关注重点。
——业主的需求指南
随着新增的动能需求表现持续放缓，升级或搬迁型租赁需求在新租市场中的占比相应扩大，成为许多区域和项目业主目前重点关注的需求类型，子市场之间和项目之间竞争态势强化。
•CBD、望京两区域均属于搬迁活动频繁区域。这两个区域搬迁数量庞大，但单宗成交面积相对偏小，中小面积选址需求热度更高；从成交数量来看，CBD、望京区域之间搬迁通道宽阔畅通，企业租户双向流动均表现活跃。
•金融街和第三使馆区外迁趋势显著。其中，金融街迁出租户单宗成交面积较大；而第三使馆区外迁租户则以中小型面积段为主，向CBD、望京两区域流动态势强劲。
CBD、望京区域内搬迁流动活跃，超过半数的搬迁型需求最终选址仍在本区域内，说明这两个区域的客户对本区域的通达性、商务氛围和认可程度很高，且区域内可供考虑和搬迁的物业选择也比较充裕。但是同时，这两个区域留存率高背后的具体原因也有不同之处。
——企业的搬迁公式
•作为市场中的重要参与者，以“租户”形象出现的企业往往需要基于自身的业务模式和发展周期，做出相应的不动产管理决策。随着外部环境迅速更新，企业所需要面对的不动产管理现状正日趋复杂。企业能否打破信息壁垒，在纷繁复杂的市场环境中做出正确的不动产决策，不仅仅影响企业自身的发展，更深刻影响办公楼市场的走势和发展。
•在诸多不动产决策中，企业需要面临租约到期时的第一个问题就是：搬还是续。这个问题并不能以严丝合缝的逻辑来思考，也没有放之四海而皆准的参考手册，更多的是企业在不同发展阶段、基于自身的发展情况，不断重新审视其不动产战略，并根据市场变化作出调整的动态解决方案。而影响搬迁决策的因素复杂多变，包括人员流失风险、政策及税收优惠、企业形象提升、组织架构调整、办公环境带来的员工体验、职住平衡等。在一系列的影响因素中，成本控制在如今充满挑战的经济环境中愈发受到企业关注。因此，我们认为有必要把成本摊开，用合理的推导公式来理解如何以最小的代价获得最大的利益。
•从过往数据来看，贸易零售、专业服务、生命科学、物流运输和金融业的续租比例超过50%，追求更为稳健的不动产策略。而教育、房地产、能源化工、科技互联网和制造业的搬迁比例超过50%，更倾向于灵活变动的不动产策略。从续租和新租的价差来看，教育、物流运输、科技互联网和房地产行业的价差均超过10%，表明价格更容易触发这些行业的企业通过搬迁实现降本增效。
——守得云开见月明
•一直以来，依托全国最高的第三产业占比和供给侧限制，北京始终是全国办公楼租金最贵的城市。但是，在经济增速放缓的转型期，高昂的租金将构成经济增长的成本，而租金下调的“正常化”阶段将有助于培育和激发市场需求，帮助北京市场补齐短板、发挥优势，为更为稳健的长期增长奠定基础。
•当前，北京办公楼市场位于4点钟方向，这意味着市场租金在未来一段时间内将持续处于下行通道，企业方在市场博弈中仍会拥有谈判优势，市场中将出现一批大幅优惠的底线租金，刺激降本搬迁型需求决策落地，并推动部分项目的租赁表现止跌企稳。
•北京市场已从新兴市场发展为与全球主要城市比肩的成熟市场，当前的市场环境正处于转型阶段，复苏及调整都随着市场体量的增加而变得缓慢。因此，我们预计市场将不会迎来爆发式的需求反弹，以及大踏步前进式的租金回涨。在未来5年的预测期内，我们预计租金会在1.5到2年内触底，并在之后以更温和、渐进式的步调达成新的市场均衡。从产业结构来看，北京是全国第三产业占比最高的城市，达到83.8%，办公楼宇是这座城市主要经济活动的承载地，因此北京办公楼市场有充足的底气迎来复苏。从宏观视角来看，这也是中国经济高质量发展转型和增长换挡降速，为市场指引的必经之路和必然结果。
