随着混合工作制成为新常态，超级明星城市对办公和零售空间的长期需求可能将持续低于疫情前的水平，这为改造城市核心区创造了机遇。
在人们的行为因为疫情而发生变化后，房地产市场却似乎未能及时适应新趋势，在一定程度上对全球各“超级明星” 【1】城市的活力构成威胁。根据麦肯锡全球研究院（MGI）的研究，疫情对亚洲、欧洲和美国的“超级明星”城市的房地产市场正在产生严重且长久的影响，但也正在为历史性的转型创造机遇。
麦肯锡全球研究院的最新报告《利用空置空间，发展混合的多功能空间: 疫情对房地产市场的深远影响》（Empty spaces and hybrid places:The pandemic’s lasting impact on real estate）中，麦肯锡研究院结合人口、就业、迁移、办公室出勤率、消费行为等各种因素，通过模型对疫情后的办公、住宅和零售空间需求，以及混合办公趋势进行了模拟。
该研究发现，混合工作制仍将继续延续，并将对房地产市场产生巨大影响。全球范围内，疫情期间，随着人们开始居家办公，许多人搬到了郊区，线上购物的模式蔚然成风。因此，根据MGI的预测，“超级明星”城市对办公、住宅和零售空间的需求将明显低于疫情前的水平。开发综合性街区、建造适应性及灵活性更强的建筑，以及设计多用途办公和零售空间，或将有助于维持城市的未来的活力。
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麦肯锡全球资深董事合伙人、麦肯锡全球研究院联席院长华强森（Jonathan Woetzel）说：
疫情严重影响了我们对全球主要城市的办公和零售空间的需求。雇主因办公室出勤率减少而纷纷开始合并办公空间，这使得许多写字楼，尤其是质量稍逊的写字楼失去了竞争力。虽然前景看似暗淡，但开发商和业主或许可以通过改善建筑的适应性和灵活性来重整旗鼓、另寻出路。
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麦肯锡全球资深董事合伙人、麦肯锡全球研究院联席院长Olivia White表示：
虽然房地产是一个具有很强地方性属性的产业，但放眼全球，其所带来的影响可以说是牵一发而动全身的。银行要应对商业地产的风险敞口，零售公司需适应新的消费行为，企业则应针对综合性需求而整合和升级楼面空间，所有人都需要做好应对之策。
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麦肯锡全球研究院董事合伙人Jan Mischke提到：
仅在我们深入研究的9个城市中，到2030年，办公空间的实际价值就会因远程办公而减少近8000亿美元。这还没有考虑利率和抵押贷款利率上涨可能产生的不利影响。现在是时候让所有利益相关方共同携手，一起来推动城市空间实现历史性的转型。我们不仅要让街区和建筑适应新的形势与环境，还要帮助他们捕捉新的机遇，以期实现蓬勃发展。
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该研究的主要发现包括：
混合工作模式将持续存在
目前，全球范围捏，办公室出勤率稳定在疫情前常规情况的70%。调研显示，全球受访者平均每周在办公室工作3.5天。北京约为3.9天、上海约为3.7天，均略高于全球平均水平。在知识经济领域（我们将其定义为专业服务、信息和金融行业），员工每周去办公室工作的天数比其他行业少0.2天。
混合工作模式引发了巨大的涟漪效应
· 由于无须每日前往办公室，居民离开了城市核心区，消费活动也相应转移到其他地方。疫情开始后，除北京和慕尼黑之外，我们研究的所有“超级明星”城市的人口增长都呈现出“郊区强、市区弱”的趋势。在此背景下，从2019年到2022年，北京的写字楼空置率从15%上升到18%，上海从13%上升到20%。（我们研究的城市2019年的平均水平为8%，2022年为14%）。大都市市区商店附近的人流量仍比疫情前低10%至20%。
多数“超级明星”城市的办公和零售空间需求仍将低于疫情前水平
在MGI模拟的温和情景下，我们研究的中位城市，其2030年对办公空间的需求或将比2019年减少13%；上海减少14%，北京增加2%。在严重情景下，受影响最严重城市的需求将下降38%。
房地产具有较强的地方性属性，不同街区和城市的需求变化存在很大差异
在以密集办公空间、高价住房和大型知识经济雇主为特征的街区和城市，其需求可能大幅降低。
为适应这一趋势，或把握潜在机遇，城市规划和建筑本身也可以采用混合发展模式
重点包括开发综合性街区、建造适应性更强的建筑，以及设计多用途办公和零售空间。
