双轮驱动的港资地产龙头
中国香港最大的地产发展商之一
新鸿基地产发展有限公司于1972年7月14日注册成立，8月23日挂牌上市。公司为香 港最大地产发展商之一，规模体量领先行业；致力兴建优质住宅，拥有庞大商场、办公网络，持有可观土地储备，保障未来持续发 展；凭借优越品质与以心建家精神，多年来深得市场肯定与顾客信任。
围绕地产链及其他收租资产积极布局
公司积极发展住宅、商场、办公等项目，在各类房产间寻求多元化布局，且全周期介入土地收购、项目管理、工程建筑、市场营 销、物业管理各个环节。除地产产业链外，公司亦积极参与其他稳定现金流回报项目，如运输、港口、航运、移动电话、数据中心 等，本质在于将运营模式变得更加永续。
物业销售、物业租赁为业绩贡献主力
从收入利润构成看，物业销售、物业租赁为业绩核心。公司2022年年报显示，两项 业务收入分别为占比40.1%、28.1%，营业溢利占比分别为40.6%、49.3%。 从地区看，中国香港为业绩贡献绝对比重，2022年年报披露收入、营业溢利占比 88.9%、81.9%；中国内地、新加坡收入占比则为10.3%、0.8%，营业溢利占比则为 16.7%、1.4%。
持续稳健发展，利润比肩内地龙头
公司持续稳健发展，尽管2000年以来部分年份由于大环境影响收入、利润出现较大 幅度回撤，但公司迅速反应并做出调整，经营业绩随之修复。 与内地房企对比来看，新鸿基地产总资产不足内地龙头房企均值六成，收入不及内 地龙头房企均值三成，但归母净利润与内地龙头房企基本比肩，体现新鸿基地产较 强的盈利能力。
顺势而为乘势而起，紧跟市场逐步壮大
趁70年代香港地产业证券化集团化热潮，完成首轮扩张
20世纪70年代香港证券交易所数量增多，形成香港会、远东会、金银会、九龙会“四会并存”局面。香港股票挂牌上市条件放 宽，股市迎来繁荣高潮。地产公司趁势上市，借助资本力量完成集团化转型，香港房地产业格局在这一阶段基本形成稳定，新鸿 基地产亦紧抓机遇完成首轮扩张。
根据《香港地产业百年》描述，新鸿基地产1972年8月23日香港上市时法定股本3亿港元，实收股本约2.27亿港元，每股面值2港 元，以每股5港元公开发售2000万股新股，集资1亿港元，获得超额10倍认购。上市后公司利用筹集资金大量购入地皮，其中大型 地盘包括薄扶林道、荃湾地皮、界限街根德阁、福荣街及桂林街地段、龙珠岛、青衣地段等。至1981财年公司纯利增至5.54亿港 元，上市首年为5128万港元。
紧跟市场趋势，货如轮转以销定投
公司重视土地储备维持，强调货如轮转，根据市场情况调整自身销售，不过分强调单项目得失，持续推盘保障整体运转，并根据 销售回款灵活调整拿地节奏。如2003年、2009年在销售压力之下公司明显降低拿地强度，2015年市场好转之际又加大力度积极布 局。 基于市场变化货如轮转以销定投的发展策略，在行业变迁过程中保持项目有进有出持续积累，同时随行就市保障现金流相对安 全，在行业低谷期蓄力、在行业高潮期发力，推动公司持续稳健发展。
需求为先，品质化应对购房风向变化
公司理念为以心建家，创立之初即确立“快、好、省”企业文化，并深化为一条龙垂直管理模式（规划、购料、建筑、工程、销 售、物业管理全程操刀），短时间内能有效利用资源，并根据市场需求提供优质产品与服务，主要体现为： 紧贴时代和市场脉搏，按趋势调整产品结构。20世纪80年代配合香港新界新市镇规划主力发展中小型楼宇，20世纪90年代随着购 房者居住要求提高，逐步转向发展高质量大型屋舍。公司开发的大型屋舍大多设有住客俱乐部，且部分房屋以特色文化生活装 点，以满足不同文化背景购房者。 想顾客所需，严格把控房屋质量，开创香港新楼宇三年保修服务先河。
稳步成长，向港资地产龙头华丽转身
凭借紧随市场循环盛衰的投资策略、高品质的产品服务，新鸿基地产成功跻身香港大型地产集团之一。21世纪以来公司香港销售 额市占率稳定15%上下，叠加投资物业开拓，资产规模处于港资地产前列。 根据2022年年报披露，公司土地储备合计127.7百万平方尺，其中已落成物业52.3百万平方尺、发展中物业75.4百万平方尺，发 展中物业储备规模足以满足未来五年以上发展需要。此外，公司于中国香港仍有部分农地未经转化，2018年年报披露持有农地地 盘面积32百万平方尺。
租售并举分散经营风险，抢先布局成为行业标杆
土地限制及开发波动催生转型动力
新鸿基地产1977年开始尝试租赁物业，先后购入港岛湾仔和九龙尖沙咀地皮，兴建新鸿基中心和帝苑酒店；1988年集中转型，提 出三年集中拓展投资物业规划；1991年租售并举转型完成，物业结构及收益结构达到平衡；1998年内地首个商业地产项目北京 APM开业，进军内地市场并持续拓展商业地产版图。从转型动机及方向选择来看，公司发展租赁物业主要有几点原因： 土地资源稀缺，向存量要发展更为合理。根据世界银行数据，2021年末香港土地面积为1050平方千米，同时由于严苛生态保护可 开发面积更低。新鸿基地产集中转型处于香港过渡时期（1984-1997年），过渡时期《中英联合声明》要求港英政府每年卖地不 超过50公顷，直接限制土地开发规模，香港回归后地政总署卖地量仍相对有限。 住宅售价波动明显，寻找新业务机会存在必要。香港楼市由于供需变化、投机等需求影响周期波动明显，1993年1月至2023年6月 私人住宅售价指数累计上涨313.5%，期间最大跌幅66.2%，较商业地产租金波动更为明显。
商业兴起及回报高企指明转型方向
产业结构升级推动商办需求提升。随着香港产业结构升级，金融、贸易物流、专业服务逐渐成为经济主导，服务产业发展带动写 字楼、商场需求。从戴德梁行披露数据来看，2022Q1香港新增租赁需求仍主要来自金融银行、运输物流、专业服务等。 转型时期租赁物业回报可观，业务协同具备吸引力。20世纪70年代香港商厦重建、兴建热潮自港岛中环商业区兴起，由于跨国公 司进驻，以及整体经济环境较好，商业地产租金可观，1990年私人甲级、乙级写字楼、私人零售业楼宇回报率分别达到9.2%、 9.4%、8%。回报率高企叠加能与开发业务形成协同，商业地产不失为较好转型方向。
城市综合体开发相互引流，租售并举分散经营风险
公司租赁物业发展以城市综合体为主，通常混合开发商场、写字楼、酒店、住宅等多 类型物业，利用不同物业特性相互补充、吸引人流，通过一站式服务锁住需求。典型 如香港国际金融中心、上海国金中心，均同时配备商场、写字楼及五星级酒店。 公司整体经营模式为租售并举，有别于新加坡租赁物业通过房地产投资信托公开上市 回收现金流，租售并举模式不过分依赖外部融资，强调内部现金流平衡。由于租赁市 场相对稳健，物业租赁利于平滑物业销售周期波动、分散整体经营风险，同时由于现 金回流相对稳定，公司更能更好回馈股东。
注重项目运营，多元服务满足各方需求
项目运营层面，公司开发各类产品线满足不同需求，以品质服务赢得客户： 购物中心方面，汇集众多国际一线及潮流品牌，以高端品牌及首店入驻有效吸引人流。执行The Point商场综合会员计划，香港 会员数量接近200万个。同时紧跟顾客需求及喜好转变，实时调整商户组合；利用智能科技注入有趣元素，为顾客带来欢乐。 写字楼方面，公司旗下专设办公楼租务品牌BIZ，主要负责相关租务事宜，照顾不同租户需要。
两低一高财务特征突出，融资优势助力稳健发展
经营策略影响财务表现，低杠杆、慢周转、高利润率特征明显
公司恪守审慎财务管理原则，净负债率常年维持18%以内。由于租赁物业开发、品质 服务追求，公司整体周转率低于内地龙头房企，但得益于品牌及规模优势带来品牌 溢价、规模经济，归母净利率明显高于内地龙头房企。整体看，公司财务表现呈现 低杠杆、低周转、高利润率的“两低一高”特征。
融资优势为持续稳健发展提供重要保障
公司缓慢开发、精雕细琢的经营模式得以持续，一方面在于内部现金流平衡、不过分依赖外部融资，另一方面外部资金渠道畅 通、成本低廉亦为日常运作及策略性投资提供重要力量。 公司为信贷评级最高的香港地产发展商之一，根据公司2022年年报披露，穆迪、标普分别给予公司A1、A+评级，展望均维持稳 定。凭借高信贷评级，公司在债券资本市场融资拥有优势，与银行保持良好商业关系，具备多元化资金来源。综合融资成本2%- 3%，低于内地龙头房企。
ROE波动更多受利润率变化影响
由于公司严格控制借贷比率、资产周转速度相对稳定，ROE波动更多受归母净利率变化影响，2002年以来ROE最低4.1%、最高 17.4%。 对比来看，因杠杆率、周转率更低，公司ROE整体低于内地龙头房企。
报告节选：
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
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