【中泰证券】深耕湖北武汉，定增有望助力.pdf

2023-08-18

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一、公司发展历程

1.从制造业到房地产，实现行业的扩展与变迁

公司成立与上市：湖北福星科技股份有限公司于 1993 年 3 月 10 日设立，主营业务为金属制造业。1999 年 5 月，公司在深圳证券交易所公开发行人民币（A）股并挂牌交易。业务与行业变迁：公司主营业务为房地产业和金属制品业，其中房地产业产品以刚需及改善性住房为主，金属制品业主要产品为子午轮胎钢帘线、PC 钢绞线等。2007 年 10 月，公司所属行业变更为“房地产行业”。股本变动与激励计划：公司在其发展过程中多次进行股本变动，包括公开增发、非公开发行、股权激励计划等。例如，2006 年 10 月公司非公开发行股票 6,000.00 万股，2015 年 12 月非公开发行 23,696.68 万股，以及 2017 年 12 月的限制性股票激励计划等。

2.主营业务为房地产开发和金属制造

公司主要聚焦房地产开发和金属制造两大业务板块。房地产开发业务包括：房地产开发、经营、管理；商品房，保障房的开发与销售;物业管理及租赁。金属制造业务主要涵盖：金属丝、绳及其制品的制造、销售和出口; 高新技术的开发与高新技术项目投资。

二、股权结构集中，大股东实力雄厚

1. 背靠福星集团，汉川市钢丝绳厂实际控股

截至 2023 年一季报，福星集团对公司的持股比例为 24.64%，湖北省汉川市钢丝绳厂持股 100%福星集团为公司实际控股人；谭少群，周杰，温少如三人分别持股 1.72%，1.32%，1.04%，其他股东持股比例均低于 1%，公司股权结构集中。

湖北福星科技股份有限公司、现己成为国家大型企业、国家重点高新技术企业、湖北省“巨人工程”企业、A 股上市公司。先后获得“全国五一劳动奖状”、“全国质量管理先进单位”、“全国守合同重信用单位”、“全国诚信守法乡镇企业”、“全国文明示范乡镇企业”、“中国优秀诚信企业”、 “全国文明单位”等荣誉。2022 年，公司获得了“2022 中国房地产城市更新优秀企业”“2022 湖北省房地产公司 TOP10”“2022 值得资本市场关注的房地产公司”“2022 沪深上市房地产公司财务稳健性 TOP10”“2022 中国房地产企业品牌成长生命力 20 强”“2022 中国房地产品牌影响力百强企业”等多项荣誉，并连续 18 次获得“中国房地产百强企业”称号。

2. 定增获批，整体实力或将得到提升

2023 年 2 月，福星股份非公开发行 A 股股票申请获证监会受理，6 月 6 日，湖北福星科技股份有限公司披露公告称，向特定对象发行股票申请获得深圳证券交易所上市审核中心审核通过。6 月 27 日，湖北福星科技股份有限公司发布了关于向特定对象发行股票申请获得中国证监会同意注册批复的公告。

三、房地产为主、金属制品为辅双轮驱动

1.房地产业务收入占比持续提升

公司主要专注于房地产与金属制品两大业务板块。主营业务包括房地产开发与销售，以及金属制品的研发、生产与销售。除房地产与金属制品两大业务板块以外，公司还从事少量其他业务，以商业运营业务为主，集中在武汉中心城区，主要为购物中心、商业街区的运营管理业务。

公司房地产业务立足武汉，深耕湖北，并积极面向京津冀、长三角、成渝经济圈等区域进行战略布局，紧紧抓住国家城市更新、城镇建设、产城融合、乡村振兴等重大战略机遇，主动适应新格局、新变化、新常态、新形势，不断提高品牌影响力与竞争优势。公司房地产业务以住宅地产为主，商业地产、工业地产为辅，开发模式主要通过“城中村改造”和“旧城改造”展开。以“城市更新与幸福生活服务商”为己任，经过多年的发展，公司已逐步成为一家稳健经营与规模增长并重的综合性房地产开发企业，连续 18 次荣获“中国房地产百强企业”称号。

公司金属制品业务占比较小，主要涉及子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等金属丝绳制品的研发、生产和销售。公司金属制品板块的产品以子午轮胎钢帘线为主，主要应用于轮胎行业。此外，公司其他的钢丝、钢丝绳及钢绞线产品广泛应用于高速公路及桥梁的预应力工程以及运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域。

2.聚焦湖北、深耕武汉

公司房地产业务主要集中在武汉、恩施、咸宁、宜昌等湖北省重点区域，同时在四川成都、陕西西安、浙江余姚、湖南岳阳、北京等地区进行积极布局。2020-2022 年，公司房地产项目收入来自武汉的占比分别达到 68.34%、53.7%、66.78%。

3.销售略有下行，结算金额持续提升

公司 2020-2022 年实现销售金额分别为 119.05 亿、95.01 亿、83.88 亿；销售面积分别为 79.56 万方、62.57 万方、57.52 万方。整体上公司销售速度有所放缓，一方面由于湖北及武汉楼市热度减退；另一方面也是公司积极调整布局和销售策略，控制新开工速度，加速存量项目去化的战略调整所致。

公司 2020-2022 年实现结算金额分别为 61.91 亿、109.17 亿、140.35 亿；销售面积分别为 56.09 万方、96.70 万方、92.38 万方。公司近 3 年竣工加速，结算面积和金额持续走高，同时结算均价在 2022 年也达到 1.52 万元/平。考虑到公司 2020 后的销售均价皆在 1.4 万元/平以上，因此我们认为未来的结算均价也有望维持在 1.4-1.5 万元/平的区间。

4.武汉楼市进入调整期，公司紧抓存量去化

数据上看，武汉市2022年商品房成交15.23万套，成交面积1720万方，分别较上年同比-35.17%、-35.18%。但同时，2022年武汉市不仅全力推动扩大投资以及消费等一系列稳经济政策措施落地，同时也从调节限购范围、优化购房资格办理、降低限购区二套房首付比例、提高公积金贷款额度、降低公积金首套贷款利率、全面推行二手房带押过户以及换购住房退税等方面放松了房地产调控政策，有利于促进合理购房需求的释放,购房信心开始恢复。

据武汉市住房保障和房屋管理局统计数据，武汉市 2022 年商品房批准预售面积 1045.63 万方，较上年同比-54.72%。公司面对宏观经济运行复杂多变及主要项目地区的楼市变化，也及时调整项目新开工进度， 2022 年新开工面积仅 8.71 万方，降低来自房地产市场价格波动的风险。

5.在手项目储备丰厚，持有物业贡献稳定现金流

截至 2023 年 3 月 31 日，公司房地产项目总建筑面积 1,012.20 万方，在建及待建面积 255.65 万方，剩余未结算建筑面积 308.99 万方。从地区分布上看，公司大多数项目储备位于武汉，也在成都、西安、北京等地有布局，主要项目位于一二线城市，对未来销售端的快速去化有较好支撑。

公司在建项目充足，主要开发项目位于湖北、湖南、陕西等地。目前公司主要在建项目福星惠誉•水岸国际、福星惠誉•福星华府（江北臵业）和福星惠誉•红桥城（三眼桥臵业）等均位于武汉市核心地段，交通、医疗、教育、商业等配套齐全，预计后续销售情况良好，对公司未来业绩具有积极影响。未来公司将继续坚持稳定发展的经营战略，把握市场机遇和政策红利，实现业绩持续增长。

公司开发的房地产项目以销售为主，同时选择性保留部分商铺及写字楼作为持有型物业进行租赁，以适度调整公司的收入结构，增强抗风险能力。截止 2023 年 3 月 31 日，公司主要持有 7 个商业项目，建成的大多数项目出租率在 80%以上，能够为公司提供稳定的可持续的现金流。

四、定增助力棚改，提升公司核心竞争力

1.拟募投 13 亿用于城中村改造

据福星股份 2023 年 6 月 28 日公告，公司向特定对象发行股票申请获得中国证监会同意注册批复。据福星股份定增募集说明书（注册稿），为了推动公司棚户区改造项目顺利实施，提升公司核心竞争力与持续盈利能力及扩充资金实力，优化公司资本结构，公司拟向不超过 35 名特定投资者发行股票募资不超过 13.4 亿，定价基准日为发行期首日，发行价格为不低于定价基准日前二十个交易日公司股票交易均价的 80%。

红桥城 K6 住宅项目、红桥城 K15 项目等本次发行的募集资金投资项目均已被湖北省住房和城乡建设厅纳入湖北省棚户区改造计划范围。由于棚户区改造项目需经历拆迁、规划、建设、销售等一系列流程，较长的开发周期与较大的前期资金投入将对公司的资金链构成较大考验。通过本次向特定对象发行，公司可较快筹集项目所需资金，有利于加速推进棚户区改造，提升群众居住品质，加快改善城市面貌。

2.拟投项目已开工建设，且预计项目经济效益较好

本次募投项目 K6 住宅和 K15 所处的总项目情况目前开发进展如下：红桥城项目是公司 2012 年通过摘牌方式取得棚户区改造项目，具体分为红桥 A 包、B 包、C 包三个项目，合计 16 个地块，分别由湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司（红桥 A 包）、湖北福星惠誉后湖置业有限公司（红桥 B 包）和湖北福星惠誉金桥置业有限公司（红桥 C 包）三个主体分别实施建设。从募集说明书披露的项目进展看，K6 地块在建且已售 15%，K15 地块在建已售 77%，开发销售进展良好。据公司本次定增募集说明书，红桥城 K6 住宅项目预计销售净利率 10.63%，红桥城 K15 项目预计销售净利率 13.48%，具备良好的经济效益。

五、财务稳健、杠杆率与有息债规模持续降低

2020-2022 年，公司营业收入分别达到 75.0 亿、125.4 亿、151.4 亿，呈现快速上升的趋势；同期归母净利润分别为 3.1 亿、1.7 亿、1.1 亿。收入高增主要因为房地产项目陆续交付结算，而净利润率的下滑源于房地产市场波动让公司结算项目利润率下行，部分区域商业地产产品价格小幅下调导致公司相应计提存货跌价损失增加，以及公司以公允价值计量的投资性房地产变动。

2020-2022 年，公司总资产规模呈现下行趋势，从 2020 年末的 525 亿降至 2022 年末的 383 亿，同时这 3 年的净资产规模基本维持在 123 亿左右。总资产的下降主要是负债端的下行，分别可以从无息负债的预售款（主要靠加快交付）及有息负债（有息债总规模从 2020 年的 168 亿降至 2022 年的 95 亿）的变化看出。同时，资产端公司降低投资力度，加大库存的清理，存货规模由 2020 年的高点 310 亿降至 2022 年的 215 亿，更少的库存能够更灵活的适应当前房地产市场变化较快的环境。

受宏观经济政策、外部环境变化和房地产调控力度增强等因素影响，2020 年至 2022 年上半年房地产行业整体承压，行业景气度下降，公司毛利率小幅下降符合预期。同时，销售、管理、财务费用率在经历 2020 年的销售高点后开始逐渐回落，也符合业务发展的节奏。公司 2020-2022 年间净利润率持续下滑主要受减值影响。2021、2022 年公司资产减值和信用减值持续扩大，同时也有投资性房地产带来的公允价值变动损失影响净利润。资产减值主要对应房价调整带来的存货跌价准备，信用减值对应应收款坏账的计提。

公司 2020-2022 年间，资产负债率、净负债率持续下行，有息债绝对规模也逐年下降。截止 2022 年末，公司剔除预收账款的资产负债率为 58.63%、净负债率 54.53%，有息债 94.86 亿，整体负债端压降明显，财务风险持续降低。公司截至 2022 年末，公司总获银行授信 87.8 亿，已使用 57.4 亿，依然有充裕的额度，同时考虑到公司整体处在降负债的发展道路上，融资端压力较小。

六、盈利预测

假设：房地产行业不发生重大系统性政策调整，行业格局不因不可控因素带来重大变化，我们对公司各项业务做出以下预测。考虑到公司以房地产业务为主，2022 年房地产业务的收入占比达到 90%，毛利占比达到 97%，因此我们主要拆分房地产开发业务板块的收入和利润率情况。

房地产业务收入：1）房地产开发业务的收入主要由前期预售的房屋在竣工交付后，由预收账款/合同负债科目转入营业收入科目而得，从销售趋势上看，公司 2020-2022 年销售金额分别为 119.05 亿、95.01 亿、83.88 亿呈下行趋势，且 2020-2021 年、2021-2022 年增速分别为-20%、-12%； 2）公司 2020-2022 年预收账款+合同负债+存货分别为 462.55、417.55、 292.57 亿，公司期房及现房可结转的资源在 2020 年后开始下行，这与前文的销售下行是相互印证的，2020-2021 年、2021-2022 年的增速为 -10%、-30%；3）销售降幅较多的在 2021 年对应 2023-2024 年结算收入，而 2021-2022 年末可结算资源降幅同样较多，因此对应 2023 年结转收入降幅会是近年中较多的一年，随后边际收窄，因此我们预计公司房地产业务 2023-2025 年收入增速分别为-25%、-15%、-5%。

房地产业务利润率：1）公司 2020-2022 年 3 年间的结算毛利率维持在 20%左右比较稳定，与大多数地产公司近年毛利率持续下行不同，我们认为主要是公司聚焦旧改，项目运作商业模式相比主流招拍挂市场利润率空间更高。2）公司 2020-2022 年的销售均价先增后降，成本端考虑到地价和建安成本逐年略增，整体上我们可以认为公司在未来 3 年左右结算的项目毛利率和过去相比是下行趋势；3)本次定增的募投说明书给出了 K6和K15具体的测算数据，K6项目预计实现9.89亿收入，毛利率32.92%， K15 项目预计实现 36.97 亿收入，毛利率 38.11%，这 2 个项目总计收入接近 50 亿，已经约等于公司一半的收入，而预测利润率高于当前水平， K6 和 K15 项目已经投资动工在建，且分别已售 15%和 77%，预计未来 2-3 年内竣工交付，这一部分项目的结转交付对公司整体毛利率水平下行起到一定的支撑。综上，我们预计公司房地产业务 2023-2025 年毛利率会小幅下降，分别为 20%、19%、18.5%。

期间费用：考虑到公司销售及在建交付降速，此前扩张带来的费用增大的问题迎刃而解，因此，我们认为公司未来 3 年的销售、管理费用率维持或小幅低于 2022 年的水平；财务费用由于公司持续降存量负债规模，也有望随着基数的降低而降低。

非经常性损益：我们将这部分单独列出，因为 2021、2022 年公司资产减值和信用减值持续扩大，同时也有投资性房地产带来的公允价值变动损失影响净利润，对应在业务层面主要是近年楼市调整带来的存货减值及持有型物业的公允价值变动和应收款的减值。

对于未来 3 年的预测，我们认为 2023 年或延续 2022 年的基本面情况，整体房地产市场未有明显改善，出于审慎性考虑，我们依然计提一定比例的减值，随着 2023 年 7 月中央政治局会议提及“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，随后一些城市也相继发声表面后续会出台政策贯彻落实，我们认为楼市最艰难的时刻或已过去，随着供需两端政策的持续释放，武汉房价有望企稳，反映到财报层面为未来 3 年的资产减值与信用减值会持续减少。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）