一、首都定位推动经济快速发展，近年来持续强化首都功能
北京凭借全国首都功能定位，天然聚集资本、劳动力、人才等要素，率先实现经济发展 及人口快速流入，近年来城市规划有所调整，企业外迁疏解非首都功能，严格控制人口 规模。北京经济主要由第三产业驱动，22 年三产占比高达 84%，其中金融业、软件与 信息技术服务业绝对规模大，增速较快，而工业增加值规模仅排全国第 11。近年来北京 持续强化首都功能，工业增加值增速较低，随着部分资源依赖型制造业外迁，预计工业 增速持续低位；而服务业增速较快，强于可比城市深圳、广州。
（一）首都功能定位天然聚集发展要素，近年来部分企业外迁疏解非首都功能
首都功能定位天然聚集资本、劳动力、人才等发展要素。1）北京作为全国首都，承担 重要首都功能，为全国的政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，资本天 然聚集，发展生产性服务业具备节点城市优势。2）北京为京津冀协同发展的核心城市， 在建设北京城市副中心和雄安新区两个新城，形成北京新的“两翼”，疏散非首都功能， 实现优势互补、协调发展。3）北京地势西北高，东南低，西部、北部和东北部三面环 山，山地面积占全市总面积的 62%，可利用率不高，城镇化开发主要集中在东南地势平 坦区域。
近年来北京部分要素外迁，疏解北京非首都功能、促进区域协调发展。1）北京对不符 合首都城市战略定位的劳动密集型、资源依赖型一般制造业实施整体转移，从 2014 年 到 2020 年的 7 年间，北京共迁出约 7009 家企业，平均每年往外迁出 1000 家左右，包 括制造、零售、批发、运输、仓储等业态，以 2018 年为例，北京外迁企业共 780 家， 户均注册资本 1.15 亿元，其中 27.3%搬迁至河北、天津。2）疏解一部分教育、医疗、 行政单位，北京科技大学、北京交通大学、中国地质大学（北京）和北京林业大学已明 确率先在雄安新区规划建设新校区；北京支持雄安新区建设的 1 所中学、1 所小学、1 所幼儿园、1 所综合医院，3 所学校项目已全部建成交付，医院计划 2023 年 9 月交付。
（二）北京经济驱动力主要在服务业，GDP 规模仅次于上海
北京三产增加值占比 84%，主要由服务业驱动经济发展，工业规模排名偏低。1）北京 作为首都，承担全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心等首都功能， 同时又是全国乃至全球的信息节点城市之一，在发展生产性服务业上具备天然优势， 2022 年其三产结构中一二三产占比分别为 0.3%、15.9%、83.9%，第三产业占比在一线 城市排第一，高于上海的 74%。2）相比长三角、珠三角主要工业城市，北京工业增加 值较低，2021 年工业增加值 5693 亿元，全国排名第 11。
北京金融业、软件和信息技术服务产业对经济发展驱动较强。1）从增速对比看，北京 第三产业领先于第二产业，2021 年由于疫情北京医药制造业增加值爆发式增长，带动第二产业增速高位，2022 年已回落至正常水平。2）从第三产业内部看，北京生产性服务 业增加值绝对规模大，增速较快，如金融业、软件及信息技术服务业，2016-2021 年复 合增速分别为 12%、18%。3）对比上海生产性服务业，北京软件和信息技术服务业增 加值规模远超上海，为上海的 1.9 倍。
北京 GDP 规模仅次于上海，严格控制人口规模，近 6 年常住人口复合增速-0.1%。1） 2022 年北京 GDP 约 4.2 万亿，仅次于上海，远大于深圳 3.2 万亿；以人均 GDP 衡量， 北京人均产出 19 万元/人，在一线城市中排第一，略高于深圳、上海。2）近年来北京 严格控制人口规模，向外疏解导流人口，更好的发挥首都核心功能，常住人口 2016 年 至 2022 年下降 11 万人至 2184 万人，复合增速-0.1%，根据北京国土空间规划，到 2025 年北京常住人口控制在 2300 万人以内。
（三）北京持续强化首都功能，近年来工业增速缓慢，而服务业增速较快
近年来北京工业增速缓慢，而服务业增速较快，从投资力度来看制造业投资增速加快， 近 3 年复合增速 49.2%。1）2017-2022 年北京工业增加值复合增速 3.3%，落后于深圳、 上海等城市，随着部分资源依赖型制造业外迁，预计工业增加值增速持续低位；而服务 业增加值增速较快，近 5 年复合增速 9.1%，高于深圳、广州。2）2020-2022 年受疫情 影响，北京加快制造业固定资产投资，发力医药制造业，近 3 年复合增速 49.2%，2022 年固定资产投资增速回落。
三产就业人口远大于二产，2016-2021 年就业人口复合增速-1.0%。1）2010-2019 年间， 北京第三产业就业人口保持增长态势，而第二产业就业人口持续下行，目前第三产业就 业人口约为第二产业 5 倍。2）2016-2021 年北京就业人口复合增速-1.0%，在可比城市 中处于落后地位，一线城市广州、深圳复合增速达 6%以上，成都、西安、杭州等强二 线城市复合增速分别为 5.6%、5.0%、3.4%。
二、制造业向高精尖突破，生产性服务业优势持续
高新技术制造业中医药制造规模优势明显，电子信息产业中集成电路、人工智能等细分 领域发展较好，汽车制造业新能源转型滞后，但智能网联汽车领域全国领先。近年来随 着高技术制造业投资增速提高，劳动密集型制造业迁出，同时北京具备较强的人才吸引 力、科创要素集聚、税收规模较大，支撑制造业将持续向高精尖突破。 北京生产性服务业基础良好，金融业、软件与信息服务业表现突出，金融业增加值与上 海接近，金融资产总量超过 190 万亿，约占全国 50%，在京资产管理机构管理规模超过 30 万亿元，约占全国同类资产管理规模的 30%；软件业务收入全国第一，产业增加值 为上海 1.9 倍，多家头部互联网公司聚集，凭借首都功能定位，预计将持续吸引资本及 企业聚集，优势将持续保持。
（一）医药制造、电子信息制造业、汽车为北京制造业优势领域
医药制造业、汽车制造业及计算机、通信和其他电子设备制造业总产值占比超过 50%， 为北京工业的优势产业。1）从工业总产值看，北京以高端制造业为主，21 年医药制造 业与计算机、通信和其他电子设备制造业占比分别为 18%、17%，汽车制造业占比达到 16%，另外，电力热力生产和供应业占比达 28%。2）2021 年北京工业中规上高技术制 造业、战略新型产业占比分别为 35%、38%，主要由于电力、热力生产供应业拉低高技 术含量。
生物产业、新一代信息技术产业总产值合计占战略性新兴产业总产值达 77%。北京战 略新兴产业主要分为八大行业，其中 1）生物产业、新一代信息技术产业 21 年总产值合 计占比达到 77%，近 5 年复合增速分比为 44%、22%，保持了良好的增长势头；2）数 字创意产业、高端装备制造业占比虽然较低，仅分别为 1%、9%，但复合增速较高，分 别达到 41%、15%；3）近年来市场关注度较高的新能源汽车产业，北京相对落后，无 论是规模还是增速均不具优势。
从高新技术产业细分行业看，医药制造、电子及通信设备制造占比合计达 85%，且保 持较高增速。1）医药制造、电子及通信设备制造 2021 年分别占比 45%、40%，2017- 2021 年复合增速达 41%、16%，增长势头强劲。2）航空、航天器及设备制造业占比 5%， 复合增速为 7%，发展速度相对迟缓。
1、医药制造及医疗器械产业全国领先
北京医药制造业产值规模全国第一，借助中关村科技园区、北京经济技术开发区，已形 成“北研发、南制造”的产业布局。1）2021 年新冠疫苗生产带动北京医药制造业爆发 式增长，产业增加值同比增长 252%，占全市规上工业比重从 2020 年的 11.5%，大幅提 升至 30%，2022 年规模和增速回归正常水准。2）为剔除新冠疫苗生产因素影响，我们 选取 2020 年全国各城市医药制造业总产值对比，北京产值规模全国第一，18-20 年复合 增速 7.2%。3）北京借助中关村科技园区、北京经济技术开发区，已形成“北研发、南 制造”的产业布局，汇聚同仁堂、北京双鹤、中国医药集团等多家龙头药企，另外，北 京有国药中生和科兴生物两大疫苗头部企业，2021 年北京累计新冠疫苗产量达 50 亿支。
北京医疗器械产品数量位居全国第二，产业链不断完善。1）2022 年北京医疗器械产品 数量 13718 件，全国第二，但复合增速不及后发城市深圳、广州、苏州，面临被赶超的 情况。2）医疗器械产业链不断完善，上游布局企业数量较多，主要分布在海淀区、昌 平区等地，前者以医疗技术研发企业为主，后者医疗器械产业链布局更完善。
2、电子信息产业中集成电路优势明显
集成电路设计领域发展较好，龙头企业集聚。1）2021 年北京集成电路产量为 208 亿块， 约占全国的 6%，与无锡、上海有一定差距。2）集成电路设计领域表现突出，2021 年 北京集成电路设计销售额为 839 亿元，位列全国第二，集成电路设计环节产业规模占其 整个集成电路产业的比重超过 50%；2023 年全国前十大的 IC 设计公司，北京拥有 3 家。 3）当前北京已形成“海淀设计、亦庄制造、顺义化合物”的集成电路产业发展格局，头部企业有海思半导体、北京智芯微、北方华创等。
北京人工智能企业、人才集聚全国领先，产值规模稳定增长。1）2020 年北京人工智能 相关产值规模达 1860 亿元，相比 2016 年产值增长逾一倍；据《2022 年北京人工智能产 业发展白皮书》披露截止 2022 年 10 月，北京拥有人工智能核心企业 1048 家，占全国 人工智能企业总量的 29%，位列全国第一。2）北京为中国人工智能学术和产业人才最 大的聚集地，已聚集京东集团、百度集团、商汤科技、地平线、寒武纪、旷视科技等一 系列头部人工智能公司。
3、汽车制造业总体规模较小，但智能网联汽车方面全国领先
近年来北京汽车产量明显下降，2022 年 87 万辆排名全国第九。2021 年以来北京汽车产 量下降明显，2021 年、2022 年汽车产量分别为 135 万辆、87 万辆，同比下降 18%、 36%，到 2022 年北京汽车产量在全国排名已跌至第九位。产量下降的主要原因是 1）新 能源汽车转型滞后，新能源车企以总部、研发功能为主，并未快速引入外部新能源车企 产线；2）当地设生产基地车企近年市场表现不佳，如北京现代、长安在京产量减少， 仅北京奔驰产量小幅上涨。
北京新能源汽车转型滞后，以总部、研发为主，制造布局落后，但近年来加大扶持力度， 积极引进新产线。1）2022 年北京新能源汽车产量约 2.99 万辆，同比增长 186%，绝对 规模未进全国前十，与上海、深圳、广州相比发展较滞后。2）近年来北京对北汽新能 源、理想汽车、小米汽车等新能源车企进行重点扶持，如北汽新能源汽车为北京市指定 的出租车“油改电”主力车型；2021 年 10 月理想汽车北京工厂在顺义区开工建设，预 计 2023 年下半年建成并投产，一期年产量 10 万辆；2021 年 11 月小米汽车落户北京经 济技术开发区（亦庄），整车工厂预计年产量 30 万辆，2024 年投产。
亦庄示范区智能网联汽车竞争力全国第一，已聚集多家头部企业。1）2021 年，北京亦 庄高级别自动驾驶示范区建成，连续两年在全国城市智能网联汽车竞争力排名中位列第 一，截止 2023 年 3 月，示范区内测试企业达 19 家，入网车辆数量达 578 辆，累计自动 驾驶里程达 1449 万公里；目前各类自动驾驶应用场景已融入生产生活，示范区自动驾 驶乘用车无人化和商业化，服务超 134 万人次；实现末端配送新模式，无人配送服务超 130 万单；打造零售服务新体验，累计服务 250 万余次。2）示范区已聚集百度、小马智 行、商汤科技、轻舟智航、新石器等头部企业，北汽、奥迪等整车企业已率先开展常态 化测试。
（二）金融业、软件及信息服务业产业基础良好，具备集聚效应
1、软件及信息服务产业规模全国第一，已形成龙头企业集聚
北京软件业务收入全国第一，2022 年占全国软件行业收入比例达 22%，已形成龙头企 业聚集效应。1）从软件业务收入来看，2022 年北京软件业务收入 23912 亿元，排名全 国第一，且占全国比重逐年上升，在 2022 年达到 22.1%，规模优势明显。2）细分领域 来看，北京信息技术服务、软件产品领域表现较好，2022 年 1-10 月收入占比分别为 66.6%、27.7%。3）多家龙头软件与信息服务企业总部在北京落地，如百度、小米、京 东、亚信科技等。
2、金融业产业规模仅次于上海，占 GDP 比重约 20%
凭借强大的资金汇聚效应，北京金融业稳步发展，已成为支柱产业之一。1）北京金融 产业增加值稳定上升，2022 年达到 8197 亿元，仅次于上海，占 GDP 比重上升至 20%。 2）北京为全国资金汇聚地，金融资产总量超过 190 万亿，约占全国 50%，在京公募基 金、银行理财、保险资管、券商资管等机构的资产管理规模超过 30 万亿元，约占全国 同类资产管理规模的 30%；私募股权、创业投资管理规模长期以来居全国首位，截至 2022 年 12 月底，北京私募股权投资基金大型机构共有 56 家，占全国 26%，排名全国第 一。3）在机构资源方面，在京持牌金融机构超过 900 家，机构类型丰富多样。2022 年 进入银行家榜单前 20 名的中国金融机构共 10 家，其中有 6 家总部设在北京。全国近三 分之一的银行理财子公司、30%的保险资管机构、20%的公募基金均设在北京。
（三）产业要素支撑空间足，2025 年目标为高精尖产业增加值占生产总值 30%
科创要素集聚，带动北京产业高端突破。作为全国科创中心，北京科技创新竞争力全国 第一，截至 20 年 9 月拥有 83 个国家重点实验室，根据《北京创业孵化 30 周年蓝皮书 (1989-2019)》市级以上孵化器（众创空间）已突破 500 家，科创要素驱动企业创新发展， 截至 2022 年中，北京独角兽企业数量 90 家，全国第一，代表企业有字节跳动、京东科 技、元气森林等。
科研院校及研究所密集，人才吸引力全国第一。1）2022 年，北京 10 所高校入围全国 科技创新高校 50 强，占比 20%；28 家研究机构入围全国科技创新研究机构 50 强，占比 超过一半，其中中国科学院所属研究所共有 17 家，在数量上占据绝对优势。2）以人才 吸引力指数衡量，北京排行全国第一。
北京政府债务负担较轻，税收规模仅次于上海，对产业发展有较强支持余地。北京政府 性债务余额与税收收入比 1.7，整体债务负担较轻；2021 年税收总规模超过 5000 亿，财 政实力强，在对产业转型的支持方面有更大的财力空间，强化金融业、软件及信息服务 业优势地位，保障制造业向高新技术产业持续转型升级。
北京未来重点发展五大产业，预计到 2025 年，北京高精尖产业增加值占地区生产总值 比重将达到 30%以上。1）新一代信息技术、医药健康产业引领发展，支撑经济增长； 先进智造产业以自主突破、协同发展为重点，构建集设计、制造、装备和材料于一体的 集成电路产业创新高地，打造具有国际竞争力的产业集群。2）根据北京市“十四五” 时期高精尖产业发展规划，预计到 2025 年高精尖产业增加值占地区生产总值比重达到 30%以上，新一代信息技术产业实现营业收入 2.5 万亿元，医药健康产业实现营业收入 1 万亿元。
三、北京房地产市场存在供需错配问题，预计需求中枢约为 900 万方
2022 年北京商品住宅销售面积下滑 27%，中心区、郊区住宅销售面积普遍下跌，但中 心区成交均价同比上涨，郊区盘以价换量下价格有所下降，房地产政策保持定力。2023 年以来市场有所回暖，1-5 月北京新房、二手房成交分别为 329 万方、646 万方，同比上 涨 19%、22%。过去北京存在房地产供需错配情况，郊区宅地、商品房供给量较大，但 在配套及产业兑现度不高的情况下，大量刚需及改善性需求流入二手房市场，或集中在 中心区域，导致郊区库存累积，拉长城市去化周期至 18.7 个月，但未来随着郊区产业、 配套、人口兑现，预计商品住宅需求中枢仍然稳定，按照常住人口人均成交住宅 0.4 平 米保守估计，北京需求中枢约 900 万方。
（一）2022 年北京商品住宅销售面积下跌 27%，需求端政策放松力度较弱
2022 年北京商品住宅销售面积下滑 27%。1）2022 年北京商品住宅成交面积 694 万方， 同比下降 27%，跌幅与全国平均接近。2）从商品住宅成交面积来看，2022 年北京中心 区与郊区多数下跌，中心区海淀、丰台、石景山跌幅超过 30%，近郊区顺义、通州、房 山跌幅超过 30%，远郊区密云跌幅 46%；从成交均价来看，中心区售价较为坚挺，多数 区域成交均价同比上涨；近郊区、远郊区成交均价均有不同幅度下滑，反映房企以价换 量的操盘思路。
2022 年以来北京针对部分地区定向放松，一定程度上为中心城区实现减负，但调控力 度较弱，需求端政策整体仍处于严控状态。1）限购方面，2022 年 11 月起将通州台湖、 马驹桥地区划归经开区，两地不再执行通州区的“双限购”政策，调整为与北京其他区 域普遍执行的限购政策一致，实现针对性放松。2）限贷层面，22 年 8 月北京针对东西 城区的老年群体放松认房认贷政策，促进中心城区人口疏解。3）租赁层面，“十四五” 期间，争取筹建保障保租房 40 万套，占新增住房供应总量的比例 40%，加快建立租购 并举的住房体系。
（二）北京产业兑现在房地产发展之前，郊区库存占比较高拉长去化周期
北京产业兑现走在房地产发展之前，2022 年政府性基金收入与税收比约 0.5，在可比城 市中土地财政依赖度较低。1）近年来北京政府性基金收入与税收比升至维持低位，即 使 2017 年也不到 0.7，2022 年北京税收收入 4867 亿元，政府基金收入 2227 亿元，产业 兑现走在房地产发展前。2）2021 年北京政府性基金收入/税收收入约 0.5，与上海、深 圳基本处在同一水平，对土地财政依赖度较低。
北京宅地与新房成交供求平衡，2018 年以来房价增长速度放缓。1）近年来北京宅地成 交与住宅成交双双缩量，2018-2021 年间每年宅地成交量约 640 万方，商品住宅成交量 约 732 万方，保持良好的供求关系。2）过去北京房价波动性较大，分别在 2014 年、 2016 年经历明显上涨，月度增速最高达到 30%、19%，2018 年以来房价增速下降，5 月 新建商品住宅销售均价 44735 元/平。
郊区存在“惰性库存”，拉长城市整体库存去化周期，截至 2023 年 5 月底约 18.7 个月。 1）截至 2023 年 5 月底，北京新房库存量约 1240 万方，去化周期 18.7 个月，在全国重 点城市中去化周期较长。2）分区域来看，中心区域库存去化周期普遍低于 20 个月，而 郊区去化周期多数高于 20 个月，部分区域如怀柔、平谷去化周期已达 40 个月以上；北 京郊区库存 899 万方，占比 73%，近郊区房山、顺义、通州、昌平、大兴库存面积普遍 高于 100 万方，部分项目开盘后去化较慢，逐渐形成“惰性库存”。
（三）近期新房二手房市场回暖，预计中长期新房需求中枢在 900 万方左右
2023 年 1-5 月北京新房、二手房市场明显回暖。2023 年 1-5 月北京新房成交 329 万方， 同比上涨 19%；二手房成交面积 646 万方，同比上涨 22%，市场热度有所回暖，但 5 月 新房成交环比下降 27%，有一定回落。
北京为二手房占主导的市场，2022 年二手房成交面积为新房 1.7 倍，主要原因是新建商 品房郊区供应占比较高，刚需、改善客户需求分流至二手房。1）北京为典型的二手房 主导城市，2022 年北京二手房成交面积占比 62%，新房占比 38%，二手房成交约为新 房的 1.7 倍。2）作为全国首都，北京住房市场起步早、发展快，目前中心城区可开发宅 地较少，尤其是东城区、西城区承接首都功能，导致新建商品房呈现郊区化态势，2019 年以来北京中心区域住宅供应占比约 35%，郊区住宅供应占比 65%，但由于郊区城市界 面、交通、配套完善度不高，部分刚需及改善型客户需求分流至二手市场。
北京二手房存量较高，导致需求进一步分流，郊区新房持续面临成交压力。1）北京当 前二手住宅存量较高，挂牌量已突破 12 万套，近 12 个月月均成交 12878 套，二手房出 清周期需 9.3 个月。2）二手房挂牌量增加，购房者可选房源相对充足，加剧同小区挂牌 房源竞争，买方或存在更大的议价空间，预计将加大郊区新房成交压力，部分楼盘或继 续以价换量。
北京常住人口保持平稳，预计城市新房销售面积中枢在 900 万方左右。1）近年来北京 商品住宅销售面积与常住人口比例约 0.3，整体保持低位；根据北京城市总体规划，未 来将严格控制人口规模，预计全市常住人口稳定在 2300 万人左右，即使人均商品住宅 销售面积在 0.4，预计从中长期看北京商品住宅销售面积中枢水平约 900 万方。2）当前 北京常住人口/户籍人口比例达 1.6，住宅销售面积有一定释放余地。
（四）北京住宅销售与产业结构匹配度低，职住分离度全国较高
北京住宅销售与产业结构匹配度较低，中心区域产值贡献达 77%，但住宅成交占比仅 35%。1）北京产业高度聚集在中心 6 区，2021 年 6 区 GDP 28690 亿元，占全市 77%， 近郊区 7119 亿元，占全市 19%，远郊区 1357 亿元，占全市 4%。2）从商品住宅销售占 比来看，中心区域、近郊区、远郊区 22 年占比分别为 35%、57%、8%，中心区域成交 主要集中在朝阳、海淀、丰台，东西城区以及石景山区可开发宅地较少。
通州规划建设区为北京城市副中心，着力改变单中心集聚的发展模式，构建新城市发展 格局。1）北京通州新城规划建设区成为北京城市副中心，围绕对接中心城区功能和人 口疏解，发挥对疏解非首都功能的示范带动作用，以行政办公、商务服务、文化旅游为 主导功能，形成配套完善的城市综合功能。2）北京职住分离度较高，未来需有序疏解 企业，完善各区产业及配套，提高产城融合度。
预计海淀、朝阳、昌平、经济开发区为北京房地产市场主要发展方向。1）北京东西城 区承接首都功能，同时兼具商务办公空间，为金融业主要聚集地，但区域可开发宅地较 少，预计以存量房交易为主，极少数新房热度较高，如中信城四期、天坛府等。2）海 淀区、朝阳区为互联网企业聚集地，五环外供应较多，新房也保持一定热度，如海淀区 西二旗、朝阳区奶西板块。3）昌平区主要聚集新材料、生物技术与科学等前沿产业， 如万泰生物、诺诚健华、诺禾致源、博奥生物等企业。3）经济技术开发区（亦庄）为 生物医药、智能网联汽车产业主要集聚地。预计未来海淀、朝阳、昌平、通州经济开发区四个区域产业支撑人口聚集，随着配套设施完善，预计可释放居民购房需求，房地产 市场有较大的发展空间。
四、中海在京开发效率较高，优质土储转化为规模优势
中海、城建发展、华润置地、首开为北京住宅销售市场主力，4 家房企 2022 年权益销售 金额市占率约 27%，与其他房企拉开较大规模差距。从土储来看，城建发展、首开在京 土储绝对规模较大，但郊区占比分别为 87%、74%，整体开发效率一般，未来销售释放 仍有较大余地；中海在京土储建面 243 万方，绝对值较低，但中心城区土储占比约 58%， 周转效率较高保障其销售规模连续三年北京首位。北京中心区域可开发宅地有限，供地 集中在五环外，2022 年五环外供地占比 74%，供地与需求错配预计会加剧市场分化； 2022 年 11 月以来土拍热度明显回升，平均溢价率上升至 7%以上，但国央企仍为拿地主 力。
（一）中海在北京具备明显规模优势，开发效率较高
2022 年中海、城建发展、华润、首开在北京市占率合计接近 27%，中海在北京权益销 售额 395 亿元，规模优势突出。1）北京住宅销售市场集中度较高，2022 年 TOP10 房企 权益成交金额占比 42%，中海、城建发展、华润、首开市占率均超 5%。2）中海权益销 售金额连续三年位居北京首位，与其他房企逐渐拉开较大差距，2020 年、2021 年、 2022 年与第二名权益销售金额差距分别为 16 亿元、62 亿元、111 亿元，规模优势逐渐 突出；华润置地在北京权益销售金额快速提升至 215 亿元，公司持续补充北京土储；地 方国企首开、城建发展权益销售规模稳居前五。3）当前北京市场以国央企为主，非国 央企中，2022 年仅金地、龙湖入围销售前十。
城建发展、首开在北京土储绝对规模较大，但郊区占比较高、开发效率一般导致其销售 额未有效释放，中海、绿城中心城区土储占比约 60%。1）城建发展在京土储规模 966 万方，其中待开发土地占比超过三成，郊区占比 87%，开发效率一般导致销售额未有效 释放；首开股份土储规模 693 万方，郊区占比 74%。2）金融街在北京土储 224 万方， 主要集中在近郊区，占比约 88%；另外，公司在北京西城区有多个优质自持运营物业， 截止 2022 年底，持有项目总可出租面积 123.5 万方，北京占比 42%。3）品牌国央企中 保利发展土储建面 349 万方，其中昌平、大兴、顺义等近郊区土储 251 万方，占比 72%； 中海土储建面 243 万方，绝对值较低，但中心城区土储占比较高，约 58%，周转效率较 高保障其销售规模连续三年北京首位。
（二）2022 年北京供地集中五环外，11 月以来热度明显回暖
2022 年北京宅地供应集中在五环外，占比 74%，主要原因是北京四环内待开发土地较 少，供地与需求错配预计会加剧市场分化。1）2022 年北京宅地成交建面 538 万方（含 第五批次供地，2023 年初成交），分区域来看，中心城区、近郊区、远郊区宅地成交占 比分别为 42%、52%、6%；分环线来看，五环至六环之间为宅地供应主力，占比 54%， 五环外整体占比高达 74%，四环内待开发地块较少，占比仅 11%。2）五环外区域供地 量较大，以刚需为主导市场，而四环内供地较少，以改善性需求为主，存在改善性需求 得不到满足，刚需供大于求问题，预计市场分化将持续。
2022 年 11 月以来北京土地市场热度明显回升，平均溢价率较高，但国央企仍为拿地主 力。1）自 2022 年第四轮土拍起（2022 年 11 月底），每轮供地与成交宗数缩减，开始多 批次分散供地，土拍热度也显著回升，平均溢价率超 7%，达到封顶的地块占比超过 50%。2）国央企为拿地主力，民企依然谨慎投资，2023 年第一批次集中供地，仅上海 大华集团获取一宗昌平区地块。
中海、华润权益拿地金额远超其他房企，楼面价约 4 万/平，平均溢价率约 5%，拿地质 量较高，有助于巩固规模优势。1）2022 年中海、华润在北京权益拿地金额分别为 301 亿元、187 亿元，远超其他房企，有助于巩固在北京的规模优势，且拿地权益比较高。2） 从楼面价来看，中海、华润置地等品牌国央企拿地楼面价在 4 万/平，溢价率在 4%-7% 之间，拿地质量普遍较高；而本地国企首开、城建发展拿地差异明显，首开楼面价 5.2 万/平，平均溢价率 7.7%，城建发展楼面价 1.6 万/平，平均溢价率 0.1%，以外围区域托 底拿地为主。另外，中建玖合（中建二局旗下）2022 年仅获取一宗地块，楼面价 8.8 万/ 平，位于朝阳区太阳宫板块。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
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