全国土地市场：减量与分化仍在继续
2023 年上半年结束，本篇报告从市场和企业两个角度分析土地市场运行情况及参与主体的 投资决策行为。
300 城土地市场跟踪
结构：宅地缩量明显快于整体
2023 上半年，300 城整体供应建面下降 14.6%，涉宅用地建面下降 33.7%；整体成交建面 下降 9.9%，涉宅用地建面下降 31.4%。涉宅用地缩量更多也反映供地中宅地占比的持续下 降，2022 年之前土地供应/成交结构中涉宅用地占比 40-50%，2022 年这一比例下降至 32.9%，2023 上半年下降至 22.0%。
整体情况：供应降幅有所收敛，成交降幅小幅上升
300 城土地供应整体依然较弱。2023 上半年，300 城涉宅用地供应建筑面积同比下降 34% （2022 全年同比下降 40%，2022 上半年同比下降 47%），降幅有所收敛。分城市来看， 一线、二线、三四线城市涉宅用地供应建筑面积分别同比下降 8%、25%、41%（2022 全 年同比下降 61%、50%、31%），降幅收窄 53、收窄 25、扩大 10 个百分点。
多数城市去年土地供应计划完成度较低，我们注意到重点城市今年普遍降低土地供应计划 规模，除广州保持供应计划增长，大部分城市供应计划都有所减少。2022 年，合肥、无锡、 成都供地完成率较高，分别达到 94.2%、98.2%、75.2%，样本 20 城市总体完成率 45.7%。 2023 上半年，样本 20 城市总体计划完成率仅 19.9%，其中杭州、合肥、济南、长春领先。
成交面积同比降幅小于供应，但较 2022 全年有小幅扩大，一、二线城市成交热度明显改善。 2023 上半年，300 城涉宅用地成交建筑面积同比下降 31%（2022 全年同比下降 30%，2022 上半年同比下降 53%）。分城市能级，一线/二线/三四线城市涉宅用地成交建筑面积分别同 比下降 31%、26%、35%（2022 年全年同比下降 41%、40%、20%），降幅收窄 10、收窄 14、扩大 15 个百分点。2023 年 6 月，300 城涉宅用地成交建筑面积同比下降 47%，一线、 二线、三四线城市涉宅用地成交建筑面积分别同比下降 54%、51%、42%。
300 城涉宅用地成交金额同比下降 20%（2022 全年同比下降 30%，2022 上半年同比下降 54%）。分城市能级，一线/二线/三四线城市涉宅用地成交金额分别同比下降 16%、17%、 29%（2022 全年同比下降 19%、35%、29%），降幅收窄 3、收窄 7、收窄 0 个百分点。 2023 年 6 月，300 城涉宅用地成交金额同比下降 35%，一线、二线、三四线城市涉宅用地 成交金额面积分别同比下降 30%、39%、30%。 由于土地市场持续缩量，2023 上半年的成交建面已经回落至 2006-2007 年的水平，成交金 额回落至 2016-2017 年的水平。
土地市场微观分化，但低能级城市流拍率仍处于高位。2023 上半年，300 城涉宅用地单月 成交溢价率在 1-4 月由 3.8%攀升至 7.8%，5-6 月有所回落至 6.2%；上半年累计成交溢价 率约为 6.7%，较 2022 全年的 3.0%提升 3.7pct，其中一线、二线、三四线城市分别为 8.9%、 6.3%、5.6%，较 2022 全年分别提升 4.7/3.4/2.9pct，各线城市溢价率水平均有所修复。 此外，2023 上半年整体流拍率约 13.4%，较 2022 年全年的 15.7%降低 2.3pct，依然处于 14 年以来的相对高位，但趋势上逐渐降低。分城市来看，2023 上半年一线/二线/三四线城 市涉宅用地流拍率分别为 3.1%/9.4%/17.4%，三四线城市土地流拍率依然处于高位。
区域观察：成交建面中华东区域占据一半
华东区域为绝对主力。华东区域成交建面/成交金额占全国总成交建面/金额的 48%/55%。 华东区域土地市场走弱对全国土地市场有较大影响，2023 上半年，华东区域涉宅用地供应 /成交建面分别同比下降 41.4%/41.7%，成交建面同比降幅为各区域最大。 而在华东区域中，长三角依然是备受市场关注的区域，2023 上半年土地成交建面/金额 TOP30 城市中，有 12/15 个长三角城市，较 2022 年又有所增多。
值得关注的是，土地市场热度分化的环境下，天津、南京、石家庄、济宁、义乌、西安、 芜湖、武汉、太原、佛山、保定 11 个城市 2023 上半年土地成交建面同比实现正增长，较 2022 全年增加 5 个；济宁、义务、芜湖、佛山、保定均为三线城市。而在成交建面与金额 同比下降最多的城市中，多数都为三四线城市，其中福州、西宁为二线城市，但涉宅用地 成交建面与金额均有所下降。
土地市场有边际改善吗？
土地市场分化依旧在延续，具备点状复苏特征，成交金额边际改善优于面积。我们对 300 城市（实际 287 城市）的土地成交建面与成交金额累计同比进行统计，2023 上半年土地成 交建面同比为正的城市较 2022 全年有所减少，但成交金额同比为正的城市数有所增加。 2023 上半年，涉宅用地成交建面累计同比为正的城市有 122 个，较 2022 全年减少 12 个； 累计同比为负的城市有 162 个，较 2022 全年增加 10 个。分城市能级，与 2022 全年相比， 一线城市，涉宅用地成交建面累计同比为正的城市由 1 个增加至 3 个；二线城市增加 2 个， 而三线城市减少 16 个，三线城市中土地市场减量的城市个数依旧保持高位。分区域，西北、 华北、东北、华南四区域涉宅用地成交建面累计同比为正的城市个数均有所增加，而华东、 西南、华中地区则有所减少。 涉宅用地成交金额累计同比为正的城市有 109 个，较 2022 全年增加 44 个；累计同比为负 的城市有 175 个，较 2022 全年减少 43 个。分城市能级，与 2022 全年相比，一线城市， 涉宅用地成交建面累计同比为正的城市由 1 个增加至 3 个；二线城市增加 8 个，而三线城 市增加 9 个。分区域，仅西南地区涉宅用地成交建面累计同比为正的城市个数均有所减少， 其他大区均有所增加。
土地购置费持续拖累房地产投资
土地市场延续平淡，土地购置较弱拖累开发投资走弱。据统计局数据，2023 年 1-5 月，房 地产开发投资同比下降7.2%，降幅较2022年收窄2.8个百分点。土地购置费同比下降0.5%， 降幅较 2022 年收窄 5.2 个百分点，土地购置费占房地产开发投资完成额的比例 35.4%，土 地购置费增长较弱或是房地产投资趋弱的主要原因之一。
企业投资：龙头房企强者恒强，部分“新民企”积极参与
房企拿地：投资保持谨慎，拿地强度普遍下降
2023 上半年，房地产市场经过 2-4 月份脉冲式的复苏之后有所回落，市场热度出现分化， 而相应的，土地市场同样分化明显。整体来看，相比较 2022 全年，房企的拿地力度并没有 显著上升。 从拿地金额来看，重点房企中，中国金茂、保利置业拿地量远超去年同期；方远集团、越 秀地产、华发股份、金地集团、华润置地、象屿地产、保利发展、伟星房产、万科拿地金 额也有所增长；龙湖集团、建发房产、滨江集团、中海地产、绿城中国的拿地同比下降最 多。从模拟拿地强度来看，19 家样本房企（选择 2022 年和 2023 上半年均有数据的房企） 中 15 家房企拿地强度下降。多数重点房企拿地强度有不同程度的下降，国贸地产、华发股 份、越秀地产拿地强度下降较多。金地集团、绿城中国、万科地产、碧桂园拿地模拟拿地 强度有所上升，但去年的基数相对较低，主要是去年拿地较少，今年开始补库存。
参与主体：新民企入局，城投退出
2023 上半年拿地 TOP30 房企的变与不变：TOP30 拿地房企总权益拿地金额再收缩。分企 业看，TOP30 房企中依旧是央国企领先，与 2022 上半年相比，招商蛇口、越秀地产拿地 排名上升明显。 但值得注意的是 TOP30 中，民企的席位再次增多，由 2022 上半年的 4 家提升至 7 家，除 了伟星房产、龙湖集团、滨江集团，还出现坤和集团、长隆集团、建杭置业等新面孔。TOP30 中民企权益拿地金额的占比由 2022 上半年的 14.9%提升至 16.7%。
与 2022 年相比，地方城投托底力度逐步下降，据克而瑞数据，2023 年第二季度核心城市 城投拿地比例降至 25%，较 2023 年第一季度的 35%下降 10pct；较 2022 年第四季度的 68%下降 43pct。同时，2023 上半年，新民企更加踊跃入局，拿地 TOP30-50 中，新民企 个数由 2022 上半年的 2 家增加至 2022 全年的 3 家，至 2023 年，TOP30-50 中新民企个 数已经有 9 家，且权益拿地金额均在 30 亿元以上，随着部分大型民企的退场，小型民企的 参与度有所提高。
龙头投资策略：高度聚焦，宁缺毋滥
我们选择 2023 上半年拿地较为积极、权益拿地金额百亿以上的 10 家龙头房企，分析龙头 房企的投资思路与拿地选择。10 家房企为：华润置地、保利发展、中海地产、建发房产、 招商蛇口、绿城中国、越秀地产、滨江集团、万科、龙湖集团。 长三角仍是必争之地。2023 年龙头房企拿地战略普遍倾向于一二线城市，关注改善项目， 重点在于“核心”。经统计，10 家龙头房企在 42 个城市获取了项目，投资额约 2708 亿元， 分区域看，长三角仍是龙头房企投资重地，合计投资金额 1217 亿元，占比 45%，其中上 海、杭州、南京、苏州最多。 分城市能级看，龙头房企一二线城市投资额占比达到 93.2%（一二线城市指省会城市、副 省级城市、直辖市及 GDP 超万亿城市）；但部分房企，保利、建发、绿城、华润、滨江也 选择了部分三四线城市的改善项目进行投资，且这些三四线城市多为自身深耕的区域，如 建发投资漳州、宁德、龙岩、莆田等福建省内三四线城市。
从龙头房企所拿地的均价与该城市土地成交均价对比来看，龙头房企或在弱二线和强三线 城市获取了较为核心的项目，其中在徐州、金华、绍兴、台州、温州、嘉兴，房企所拿土 地的楼面均价较当地土地出让楼面均价高出一倍以上。而在上海、合肥，龙头房企拿地的 楼面均价略低于整体土地成交均价，可能主要因为热点城市摇号机制原因。
拿到项目的房企家数最多的城市分别为杭州、上海、南京、苏州、西安、成都，半数以上 的龙头房企在这 6 个城市均有斩获，其中杭州、上海分别为 8、7 家，反映杭州、上海乃是 房企必争之地，尽管存在部分房企参拍但摇号不中的情况，也可以看出以上城市受房企青 睐有加，以上城市在今年开年至今的复苏进程中表现不俗，尤其如上海、杭州、成都，如 成都创出了一二手房合计的月度销售面积历史高点。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
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